出租房產(chǎn)按租金計稅

　　為了適應(yīng)業(yè)務(wù)需要，許多企業(yè)都想在全國范圍內(nèi)設(shè)立業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)點(diǎn)。從公司管理角度出發(fā)，一般都希望這樣的業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)點(diǎn)只從事業(yè)務(wù)而不在當(dāng)?shù)丶{稅。因此有的企業(yè)就采取在當(dāng)?shù)卦O(shè)立辦事處方式，或者干脆連辦事處也不設(shè)立，在當(dāng)?shù)刈庖粌砷g房子，開始收發(fā)貨物及收取客戶貨款。這種行為如果被稅務(wù)機(jī)關(guān)查到，稅務(wù)機(jī)關(guān)會對其經(jīng)營行為核定應(yīng)繳稅額，責(zé)令繳納稅款和罰款。這種經(jīng)營方式其實是很愚蠢的。因為貨物在銷售地繳納完稅款后，總公司還得再繳一次稅，形成了“重復(fù)納稅”，得不償失。

　　產(chǎn)生這種情況的原因在于這些企業(yè)對分公司、辦事處如何納稅的規(guī)定缺乏了解。

　　企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模以后，基于穩(wěn)定供貨渠道，開辟新市場或方便客戶服務(wù)的考慮，不可避免地需要在銷售業(yè)務(wù)相對集中的地區(qū)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。分支機(jī)構(gòu)主要有兩種形式：一種為分公司；一種為辦事處。分公司可以從事經(jīng)營活動，而辦事處一般只能從事總公司營業(yè)范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)活動。分公司、辦事處稅收待遇不同，主要體現(xiàn)在企業(yè)所得稅和流轉(zhuǎn)稅上。

　　從企業(yè)所得稅看，辦事處由于不能從事經(jīng)營活動，沒有業(yè)務(wù)收入，不存在利潤，也就沒有應(yīng)納稅所得額，無需繳納企業(yè)所得稅；對于分公司而言，企業(yè)所得稅可以在分公司所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納，也可以匯總后由總公司集中繳納。對于由總公司匯總繳納的，由總公司所在地國稅局開具企業(yè)所得稅已在總機(jī)構(gòu)匯總繳納的證明，分公司憑此證明到所在地國稅局辦理相關(guān)手續(xù)。一般來說，匯總納稅優(yōu)于獨(dú)立納稅，因為總公司和分公司的盈、虧可以相互彌補(bǔ)。

　　從增值稅上看，辦事處由于不從事經(jīng)營活動，所以在當(dāng)?shù)責(zé)o需繳納增值稅；而分公司的經(jīng)營活動必須在當(dāng)?shù)乩U納增值稅。

　　企業(yè)的分支機(jī)構(gòu)間經(jīng)常會發(fā)生貨物移送的行為，總機(jī)構(gòu)為了避免在分支機(jī)構(gòu)所在地繳納增值稅，可以按照《關(guān)于企業(yè)所屬機(jī)構(gòu)間移送貨物征收增值稅問題的通知》（國稅發(fā)［1998］13號）的規(guī)定，設(shè)立辦事處一類的機(jī)構(gòu)，不開發(fā)票，不收貨款，貨款由客戶直接匯至總部，發(fā)票直接由總部開具給客戶。該辦事處只是對貨物的移送負(fù)責(zé)監(jiān)督和保管。

　　有些企業(yè)為了方便銷售，往往會在銷售地設(shè)立或租用倉庫。基本模式有兩種：一種是倉庫由總機(jī)構(gòu)派出人員管理，管理人員的工資、經(jīng)營費(fèi)用、倉庫租金等都由總機(jī)構(gòu)支付，管理人員以總機(jī)構(gòu)的名義聯(lián)系業(yè)務(wù)，對外簽訂合同。采取這種模式，在短時間內(nèi)為了避免在銷售地繳納增值稅，企業(yè)應(yīng)向總機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申請開具《外出經(jīng)營活動稅收征收管理證明》，租賃倉庫所在地經(jīng)銷人員持總機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具的外出經(jīng)營活動稅收征收管理證明開展經(jīng)營活動，其增值稅可由總公司所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。另一種模式是在異地租用倉庫，總公司沒有派駐人員到倉庫，也沒有通過該倉庫進(jìn)行營業(yè)活動，這種情況下不用在當(dāng)?shù)乩U納增值稅。

　　總之，企業(yè)在異地設(shè)立分支機(jī)構(gòu)時，既要考慮經(jīng)營的需要，又要考慮不同機(jī)構(gòu)稅收待遇的不同，進(jìn)行合理籌劃，才能避免納稅風(fēng)險。

　　近期，河南省鄭州市地稅局稽查局對一公司進(jìn)行了納稅檢查，發(fā)現(xiàn)該公司計算繳納房產(chǎn)稅有誤。原來，該公司2001年3月與一企業(yè)簽訂了財產(chǎn)租賃合同，將公司一廠房出租給該企業(yè)使用，合同中明確租金為：20萬元/年，按合同約定承租企業(yè)每年支付租金給該公司。而該公司對出租部分的房產(chǎn)計算繳納房產(chǎn)稅時與其他房產(chǎn)一樣，按照房產(chǎn)的計稅余值適用12％的稅率計算繳納。

　　對此，稅務(wù)人員指出該公司的做法違反了有關(guān)稅收法規(guī)，《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條第一款規(guī)定：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％～30％后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。第三條第三款還明確規(guī)定：房產(chǎn)出租以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。因此，出租房雖然在權(quán)屬上仍歸該公司所有，但該公司收取的租金要按規(guī)定計算繳納房產(chǎn)稅。該公司以房產(chǎn)的計稅余值來計算繳納房產(chǎn)稅的做法是錯誤的。稅務(wù)機(jī)關(guān)依法對該公司作出了限期補(bǔ)繳少繳稅款并加收滯納金的處理。