公司還是個人購買后投資劃算

　　企業(yè)外購房地產(chǎn)作為生產(chǎn)辦公場所的情況越來越多，房地產(chǎn)交易涉及的稅收種類較多，比如契稅、印花稅、營業(yè)稅及附加、個人所得稅、企業(yè)所得稅等稅種；同時，企業(yè)外購房產(chǎn)的交易方式也有公司購買自用、或者是個人購買后投資于公司或出租給公司使用的選擇，每種方式涉及的稅種不相同，綜合稅負(fù)亦不相同。如何在不同的稅收安排中獲得較大的稅后收益，本文通過比較公司購買房地產(chǎn)與個人購買后投資于公司兩種不同方式的綜合稅負(fù)，得出了一個相對較優(yōu)方案。

　　成都市某地有一大型商場，地理位置欠佳，加之商場經(jīng)營不善，近幾年虧損，商場準(zhǔn)備將房地產(chǎn)出售。按目前的市價，公允值大概為售價1000萬元。成都市吉祥商業(yè)零售有限公司是一家個人獨(dú)資的有限責(zé)任公司，吉祥公司老板獲悉，此商場旁邊將是一年后地鐵的規(guī)劃出口，購買此房地產(chǎn)后的升值空間非常大，如果在商場旁邊建了地鐵出口，因客流量增大的因素，該房地產(chǎn)的公允值應(yīng)為3000萬元。該公司是采用外購自用方式還是老總以個人名義購買后再進(jìn)行投資的方式，在稅收安排上對公司更有利？

　　為方便分析，我們假設(shè)該公司購買該房地產(chǎn)前的年應(yīng)納稅所得額均為300萬元/年，房地產(chǎn)的折舊年限為20年，不考慮殘值因素,折現(xiàn)率為10%，企業(yè)所得稅適用33%的稅率。

　　方式一：采用公司購買的方式稅收負(fù)擔(dān)分析：公司只負(fù)擔(dān)印花稅和契稅兩種稅，該方式下房地產(chǎn)的評估增值部分不能在企業(yè)所得稅稅前列支，評估增值的抵稅效應(yīng)不能實現(xiàn)。

　　1.印花稅：依據(jù)《印花稅條例》及實施細(xì)則規(guī)定：印花稅只對稅目稅率表中列舉的憑證和經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證征稅。“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目中的財產(chǎn)所有權(quán)的范圍是：經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所書立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。所有權(quán)轉(zhuǎn)移所書立的書據(jù)印花稅稅率為0.05%.依據(jù)：《關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財稅〔2006〕162號）規(guī)定“對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷售合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅”。

　　公司購買的印花稅為1000×0.05%＝0.5（萬元）。

　　2.契稅：依據(jù)《契稅條例》及實施細(xì)則規(guī)定：契稅的征收范圍為以出讓方式取得國有土地使用權(quán)；以轉(zhuǎn)讓方式（買入、受贈、交換等）取得國有土地使用權(quán)；房屋的買賣、贈與和交換。承受土地房屋權(quán)屬的單位和個人為契稅的納稅人。稅率為3%～5%，契稅的計稅依據(jù)為“成交價格”，即“取得成本”。依據(jù)川財稅函〔1997〕7號的規(guī)定成都市契稅的適用稅率為3%.公司購買應(yīng)負(fù)擔(dān)的契稅為：1000×3%＝30（萬元）。

　　3.企業(yè)所得稅：依據(jù)《關(guān)于企業(yè)資產(chǎn)評估增值有關(guān)所得稅處理問題的通知》財稅字〔1997〕77號第四條“企業(yè)進(jìn)行股份制改造發(fā)生的資產(chǎn)評估增值，應(yīng)相應(yīng)調(diào)整賬戶，所發(fā)生的固定資產(chǎn)評估增值可以計提折舊，但在計算應(yīng)納稅所得額時不得扣除”。

　　企業(yè)評估增值部分不得稅前扣除。

　　公司第一年的稅后收益為（300－0.5－30－50）×（1－33%）＝147（萬元）

　　第2年~第20年每年稅后收益為（300－50）×（1－33%）＝167.5（萬元）

　　總計20年折現(xiàn)的稅后收益為147÷1.1＋167.5×（P/A，10%，19）÷1.1＝1407（萬元）

　　方式二：采用個人先購買再投資方式涉及兩道交易的稅收負(fù)擔(dān)，一道是個人購買負(fù)擔(dān)的契稅和印花稅，另一次是個人投資時涉及的營業(yè)稅及附加、土地增值稅、契稅、印花稅和個人所得稅。另外，房地產(chǎn)評估增值部分可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。

　　1.個人購買后投資的稅收負(fù)擔(dān)（1）印花稅。金額為0.5萬元（2）契稅。金額為30萬元此環(huán)節(jié)負(fù)擔(dān)的稅款為30.5萬元。

　　2.個人投資環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)假設(shè)按3000萬元投資過戶涉及的稅收負(fù)擔(dān)為：（1）印花稅。過戶時雙方皆應(yīng)繳納金額為3000×0.05%＝1.5（萬元）。

　　（1）契稅。依據(jù)《契稅條例》及實施細(xì)則規(guī)定：“土地房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同買賣或贈與，計征契稅：（一）以土地房屋權(quán)屬作價投資入股?！?/p>

　　公司購買應(yīng)負(fù)擔(dān)的契稅為：3000×3%＝90（萬元）。

　　3.個人所得稅《國家稅務(wù)總局關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)評估增值暫不征收個人所得稅的批復(fù)》（國稅函〔2005〕319號）考慮到個人所得稅的特點(diǎn)和目前個人所得稅征收管理的實際情況，對個人將非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行評估后投資于企業(yè)，其評估增值取得的所得在投資取得企業(yè)股權(quán)時，暫不征收個人所得稅。在投資收回、轉(zhuǎn)讓或清算股權(quán)時如有所得，再按規(guī)定征收個人所得稅，其“財產(chǎn)原值”為資產(chǎn)評估前的價值。

　　因此只要投資者不轉(zhuǎn)讓股份，評估增值部分不繳納個人所得稅。

　　值得說明的是，如果公司股東將來轉(zhuǎn)讓股權(quán)，資產(chǎn)隱含增值2000萬元需要考慮投資轉(zhuǎn)讓所得遞延個人所得稅400萬元。因公司是一人公司，沒有必要轉(zhuǎn)讓股權(quán)，繳納股權(quán)轉(zhuǎn)讓的個人所得稅款！

　　4.營業(yè)稅及附加《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）第一條“以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅”。

　　5.土地增值稅《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定：“對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅?！?/p>

　　6.企業(yè)所得稅《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字〔1994〕003號）第三十條“固定資產(chǎn)的計價，按下列原則處理”第七款“接受投資的固定資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該資產(chǎn)折舊程度，以合同、協(xié)議確定的合理價格或者評估確認(rèn)的價格確定”。企業(yè)所得稅稅前可扣除的金額為3000萬元。年折舊150萬元。

　　綜上所述：上述個人負(fù)擔(dān)稅款為30.5＋1.5＝32（萬元）

　　上述企業(yè)第一年稅后收益為（300－150－1.5－90）×（1－33%）＋100＝139（萬元）

　　第2年~第20年每年稅后收益為（300－150）×（1－33%）＋100＝200.5（萬元）

　　總計20年折現(xiàn)的稅后收益為139÷1.1＋200.5×（P/A，10%，19）÷1.1＝1651（萬元）

　　綜合考慮企業(yè)和個人稅負(fù)后的總收益為1651－32÷1.1＝1622（萬元）

　　方案二較方案一節(jié)稅為1622－1407＝215（萬元）

　　綜上所述，該公司采用先個人購買后投資方式可達(dá)到最佳節(jié)稅效果。

　　點(diǎn)評：作者充分利用稅法提出兩套籌劃方案，分別以稅法文件、實務(wù)進(jìn)行分析，對方案的收益進(jìn)行比較，從而得出正確的選擇。

　　方案二充分利用國稅函〔2005〕319號、財稅字〔1995〕48號文件對個人房地產(chǎn)投資的優(yōu)惠政策，尤其文中從《企業(yè)所得稅暫行條例實施細(xì)則》出發(fā)，以評估后的房產(chǎn)價格計提折舊，從而達(dá)到其增值部分在企業(yè)利潤中合法扣除，最終使該方案的總收益達(dá)到最佳。

　　需要注意的是一人有限公司的自然人股東一旦日后將股權(quán)轉(zhuǎn)讓，其隱含房產(chǎn)增值額要一次繳納400萬元個人所得稅。