租賃變倉(cāng)儲(chǔ)節(jié)省房產(chǎn)稅

　　根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅有從價(jià)計(jì)征與從租計(jì)征兩種方式。這兩種方式適用不同的計(jì)稅依據(jù)和稅率。從價(jià)計(jì)征按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值為計(jì)稅依據(jù)，稅率1.2%；從租計(jì)征以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。稅率12%.兩種計(jì)征方式的差異，為納稅籌劃提供了空間。

　　假設(shè)某企業(yè)的房產(chǎn)原值為M，收取年租金N，那么從價(jià)計(jì)征應(yīng)繳房產(chǎn)稅M×（1－30%）×1.2%=M×0.84%；從租計(jì)征則應(yīng)繳房產(chǎn)稅N×12%.當(dāng)N×12%>M×0.84%，亦即N÷M>7%時(shí)，選擇從價(jià)計(jì)征合算。通常情況下，年租金與房產(chǎn)原值的比例都會(huì)達(dá)到甚至超過(guò)這一平衡點(diǎn)。

　　當(dāng)然，從價(jià)計(jì)征還是從租計(jì)征不是隨意確定的。如果房產(chǎn)確已出租，按《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條第三款規(guī)定，就必須從租計(jì)征。擅自變更計(jì)征方式，不屬于籌劃，只能算偷稅。但即使如此，企業(yè)仍有籌劃余地。下面是某企業(yè)的實(shí)例。

　　甲企業(yè)有四座空置的倉(cāng)庫(kù)，房產(chǎn)原值為1600萬(wàn)元，租給乙企業(yè)存放商品，年租金為400萬(wàn)元。甲企業(yè)為此應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅400×5%=20（萬(wàn)元）；城建稅及教育費(fèi)附加20×（7%+3%）=2（萬(wàn)元）；房產(chǎn)稅400×12%=48（萬(wàn)元）。合計(jì)納稅70萬(wàn)元。

　　分析以上數(shù)據(jù)可以看出，全部稅收負(fù)擔(dān)率為17.5%（營(yíng)業(yè)稅+城建稅及教育費(fèi)附加+房產(chǎn)稅），而房產(chǎn)稅又占全部稅收負(fù)擔(dān)的68.57%，因而房產(chǎn)稅是籌劃重點(diǎn)。

　　很多人自然會(huì)想：既然以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，那么最直截了當(dāng)?shù)幕I劃就是減少租金，另尋補(bǔ)償。甲企業(yè)正是準(zhǔn)備這樣籌劃的：甲企業(yè)打算修改合同，將租金降為100萬(wàn)元，同時(shí)乙企業(yè)無(wú)償提供商品300萬(wàn)元。這樣房產(chǎn)稅就降為100×12%=12（萬(wàn)元）。企業(yè)為此咨詢稅務(wù)師事務(wù)所，稅務(wù)師認(rèn)為這樣做不可取。一方面，租金偏低而無(wú)正當(dāng)理由，稅務(wù)機(jī)關(guān)就有權(quán)按《稅收征管法》進(jìn)行核定，通常會(huì)按以前年度房產(chǎn)稅額核定，籌劃就泡湯了。另一方面，如果甲企業(yè)將300萬(wàn)元商品轉(zhuǎn)賣，則要繳納增值稅，增值稅率為17%，比房產(chǎn)稅率12%還高，不僅不能節(jié)稅，反而會(huì)加重稅收負(fù)擔(dān)。

　　經(jīng)稅務(wù)師點(diǎn)撥，甲企業(yè)進(jìn)行了如下籌劃：變租賃合同為倉(cāng)儲(chǔ)合同。閑置庫(kù)房同樣還用于乙企業(yè)存放商品，而稅收負(fù)擔(dān)將大幅下降。租賃與倉(cāng)儲(chǔ)都適用營(yíng)業(yè)稅率5%，因而營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加都沒(méi)有變化，但房產(chǎn)稅可以從價(jià)計(jì)征。應(yīng)繳房產(chǎn)稅1600×（1－30%）×1.2%=13.44（萬(wàn)元），合計(jì)納稅為35.44萬(wàn)元（20+2+13.44），節(jié)稅34.56萬(wàn)元（70－35.44），稅收負(fù)擔(dān)率降為8.86%（35.44÷400）。

　　當(dāng)然，租賃與倉(cāng)儲(chǔ)是兩個(gè)完全不同的概念。租賃只要提供空庫(kù)房就可以了，存放商品的安全由乙企業(yè)自行負(fù)責(zé)；而倉(cāng)儲(chǔ)則需甲企業(yè)對(duì)存放商品負(fù)責(zé)，如果發(fā)生失竊、霉?fàn)€，甲企業(yè)都得賠償。為此甲企業(yè)必須配有專門(mén)的倉(cāng)儲(chǔ)人員，添置有關(guān)的設(shè)備設(shè)施，從而相應(yīng)增加人員工資和經(jīng)費(fèi)開(kāi)支。但這些開(kāi)支遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能和節(jié)稅數(shù)額相比，扣除這些開(kāi)支后，甲企業(yè)還會(huì)取得較可觀的收益。