賣房送契稅 不如折價銷售

　　近日，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就為一則產(chǎn)品促銷廣告犯起了愁。

　　原來，該房地產(chǎn)公司經(jīng)過近一年的緊張工作，精心打造開發(fā)的房屋產(chǎn)品即將隆重推出銷售。為了取得較好的銷售業(yè)績，公司在全市各家大媒體做了廣告宣傳，承諾在開盤當日對前20名購買小洋樓別墅的購房者給予贈送契稅的優(yōu)惠，預計該項支出為160萬元。公司打算在為購房者代理辦證時，由公司自行支付契稅款項，并作為銷售費用在所得稅稅前列支。公司認為，這樣可以抵繳企業(yè)實現(xiàn)的應納稅所得額160萬元，少繳所得稅52.8萬元（160×33％），實際上公司贈送支付的資金流出為107.2萬元（160－52.8）。但是，財務人員到稅務部門了解后，被告知因公司贈送契稅不屬于稅法規(guī)定的可以稅前扣除的公益救濟性捐贈，不能稅前列支扣除。看來，公司不能抵扣所得稅了，將超預算支出52.8萬元。情急之下，公司想到了稅收籌劃。

　　聽了公司的情況介紹后，筆者給出了一個籌劃方案：由于樓市產(chǎn)品尚未開盤，購銷雙方?jīng)]有簽訂合同與協(xié)議，按照消費者的實際利益和公司利益都不受損失的原則，公司采取變通方式，由贈送契稅改為打折銷售。當?shù)仄醵惗惵蕿榉课輧r值的3％，公司可以降低銷售房價3個百分點，按九七折銷售樓房。如此，購房者提前獲得贈送，實際利益不受任何影響；房地產(chǎn)公司雖然提前時間支付160萬元贈送金，但資金時間價值與獲得的抵繳所得稅相比可以不予考慮，而且還獲得了少繳160萬元部分的營業(yè)稅、印花稅和土地增值稅的利益，雙方完全可以接受。更重要的是，公司仍然沒有違背營銷廣告承諾，信譽不會受到任何影響且符合稅法規(guī)定。

　　《國家稅務總局關(guān)于企業(yè)銷售折扣在計征所得稅時如何處理問題的批復》（國稅函發(fā)〔1997〕472號）規(guī)定，納稅人銷售貨物給購貨方的銷售折扣，如果銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計算征收所得稅；如果將折扣額另開發(fā)票，則不得從銷售額中減除折扣額。納稅人銷售貨物給購貨方的回扣，其支出不得在所得稅前列支?！敦斦?、國家稅務總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅〔2003〕16號）規(guī)定，單位和個人在提供營業(yè)稅應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)時，如果將價款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業(yè)額中減除。

　　折扣銷售使銷售額降低后，該房地產(chǎn)公司除了可以順利實現(xiàn)抵扣160萬元的應納稅所得額外，其他稅收少繳計算結(jié)果如下，營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加為160×5.5％（綜合稅率比例）＝8.8（萬元）；印花稅160×0.05％＝0.08（萬元）；土地增值稅160×1％（預征率）＝1.6（萬元）。除所得稅外，以上合計10.48萬元。由于節(jié)約10.48萬元稅金將多繳納企業(yè)所得稅3.4584萬元（10.48×33％），如果忽略不考慮資金時間價值，此贈送契稅變通折扣銷售方案實現(xiàn)現(xiàn)金凈流入為：160×33％＋10.48－10.48×33％＝59.8216（萬元）。公司實際付出100.1784萬元（160－59.8216），不僅符合贈送契稅的預算支出107.2萬元，還低于預算支出7萬多元。