交換房屋也要籌劃

　　目前房價很高，好多收入稍低的人購房成了難事。但是房屋還是要以適用為首要考慮條件，所以購房不妨可以適當?shù)目紤]二手房市場。

　　根據(jù)《契稅暫行條例》第四條，土地使用權(quán)交換、房屋交換、以所交換土地使用權(quán)，房屋價格的差額為計稅依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《契稅暫行條例實施細則》）第十條規(guī)定，土地使用權(quán)交換，交換價格不相等的，由多付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納稅款。土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)之間相互交換，按照上述規(guī)則繳納契稅。從這些規(guī)定可以看出，當雙方當事人進行等價交換時，因為價差為零，任何一方都不用繳納契稅。納稅人可以借此政策進行籌劃。

　　在房屋交換的過程中，不同的情況有不同的籌劃方式。

　　（1）先買再換

　　弄清楚了“先買后換”，省錢的道理其實很簡單，即充分利用上述稅收優(yōu)惠政策，由享受“第一次購買公有住房免征契稅”政策的人購買自己想買的房屋，然后再用自己的住房和該人交換。這樣，買房時就可免征契稅，交換時按房屋差價繳納契稅，從而降低了契稅稅負。

　　例如：張某有一套80平米的住房，想要更換成一套120平米的住房，價值60萬元。而王某有資格購買面積120平方米的新房，但因為資金太少，買套新房有心而無力。而且人口不多，有一套80平方米的房子就可以了。

　　一個方案：以王某的名義購買新房，所需資金由張某提供。新房買下來后，雙方再交換。張某的住房按30萬元計算，王某把手上的20萬元存款付給老王，不足的10萬元算是向老王的借款，免收利息。

　　這樣張某可以得到自己滿意的住房，王某解決了購房資金的不足。最重要的是，假設(shè)房屋契稅稅率按5%計算，張某僅需要在雙方交換住房時，按房屋價款差價30萬元繳納契稅1.5萬元，比自己直接購買新房節(jié)約稅金1.5萬元。

　　此中方案當納稅人交換土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)時，如果能想出辦法保持雙方的價格差額較小甚至沒有，這時以價格為計稅依據(jù)計算出來的應(yīng)納契稅就會較小甚至沒有，所以這種籌劃的核心便是盡量縮小兩者的價差。

　　其實以上方法如果一位當事人對房屋有特殊要求那么可以交換之前，將價值較低房屋按照當事人的意思進行改造，增加房屋的市場價值，最好達到兩者基本接近，這樣便可以免去契稅。具體可以籌劃為，通過裝修、裝璜使其房屋增值或是甲將其房屋中可以單獨出售部分從整體中分開，只就其主要部分進行交換。

　?。?）先換再買

　　在有些情況下，并不一定是先買再換有利，也不一定必須是雙方交換也可以是三方或多方。

　　王先生在市中心擁有一套價值100萬元的房產(chǎn)，章老板在郊區(qū)擁有一棟100萬元的別墅。王先生由于年歲已大且功成名就，希望賣掉市中心的房產(chǎn)在郊區(qū)定居，而章老板由于生意上的失意正好要賣掉郊區(qū)別墅。此時，另一白小姐為發(fā)展事業(yè)正在市中心尋找房產(chǎn)。如果白小姐直接購買王先生的房產(chǎn)，需繳納5萬元契稅；同樣王先生購買章老板的別墅也需繳納契稅5萬元。

　　這種情況下，如果王先生和章老板先交換房屋，因為是等價交換，不用繳納契稅；再由章老板向白小姐出售，王先生就可以免繳5萬元的契稅。

　　以上方法重點需要做的工作就是合法地協(xié)調(diào)好相互之間的關(guān)系，必要時需要進行法律公正。這樣才能在節(jié)稅的基礎(chǔ)上無后顧之憂不會產(chǎn)生一些不必要的糾紛。