房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃——房地產(chǎn)價格評估

　　凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物（以下簡稱房地產(chǎn)）的納稅人，按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，需要根據(jù)房地產(chǎn)的評估價格計稅的，可委托經(jīng)政府批準(zhǔn)設(shè)立、并按照《國有資產(chǎn)評估管理辦法》規(guī)定的由省以上國有資產(chǎn)管理部門授予評估資格的資產(chǎn)評估事務(wù)所、會計師事務(wù)所等各類資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)受理有關(guān)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)。

　　對于涉及土地增值稅的國有房地產(chǎn)價格評估，各評估機(jī)構(gòu)必須嚴(yán)格按照《條例》和《細(xì)則》中規(guī)定的方法進(jìn)行應(yīng)納稅房地產(chǎn)的價格評估。其評估結(jié)果經(jīng)同級國有資產(chǎn)管理部門審核驗(yàn)證后作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的底價，并按稅務(wù)部門的要求按期報送房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，作為確認(rèn)計稅依據(jù)的參考。

　　房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求從事房地產(chǎn)評估的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)提供與房地產(chǎn)評估有關(guān)的評估資料的，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)無償提供，不得以任何借口予以拒絕。

　　房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)《條例》和《細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，對應(yīng)納稅房地產(chǎn)的評估結(jié)果進(jìn)行嚴(yán)格審核及確認(rèn)，對不符合實(shí)際情況的評估結(jié)果不予采用。

　　房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中必須遵守職業(yè)道德，堅持獨(dú)立、客觀、公正的原則，對評估結(jié)果的真實(shí)性、合理性負(fù)法律責(zé)任。任何房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估過程中隱瞞事實(shí)、提供虛假評估結(jié)果，或與有關(guān)當(dāng)事人串通作弊等違法行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)堅決取消執(zhí)業(yè)資格。

　　房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)因不向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)的、真實(shí)的房地產(chǎn)評估資料，或有意提供虛假評估結(jié)果，造成納稅人不繳或少繳土地增值稅的，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任；對因上述行為而造成國家稅收和國有資產(chǎn)嚴(yán)重流失的，要提請司法機(jī)關(guān)追究有關(guān)當(dāng)事人的刑事責(zé)任。

　　納稅人有下列情況之一的，需要對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并以房地產(chǎn)的評估價格來確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項(xiàng)目的金額。

　　（一）出售舊房及建筑物的

　　新房和舊房界定的標(biāo)準(zhǔn)是，新房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是使用一定時間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。其中，使用時間和磨損程度的標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。

　　出售舊房及建筑物的，應(yīng)按評估價格計算扣除項(xiàng)目的金額。

　　評估基本方法：對于出售的舊房及建筑物，首先應(yīng)確定該房屋及建筑物的重置成本價，然后再確定其新舊程度（即成新度折扣率），最后，以重置成本乘以其成新度折扣率，以確定轉(zhuǎn)讓該舊房及建筑物的扣除項(xiàng)目金額。

　　由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定重置成本價乘以成新度折扣率的價格，在房地產(chǎn)評估時通常被稱為按舊有房地產(chǎn)重置成本法評估出的舊有房地產(chǎn)價格。計算公式為：

　　舊有房地產(chǎn)的價格＝舊有房地產(chǎn)重新建造的完全價格－建筑物折舊

　　使用上述公式計算、評估時應(yīng)注意兩點(diǎn)：一是重新建造完全價值是指估價時點(diǎn)的重建（置）價格；二是房屋的成新度折扣不同于會計核算中的折舊。房屋的成新度折扣是根據(jù)房屋在評估時的實(shí)際新舊程度，按專業(yè)機(jī)構(gòu)規(guī)定的房屋新舊等級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對照，并參考房屋的使用時間、使用程度和保養(yǎng)情況，綜合確定房屋的新舊度比例，一般用幾成新來表示。

　?。ǘ╇[瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的

　　隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的情況主要有兩種：一是納稅人不報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格，即根本不申報；二是納稅人有意低報轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價款的行為，即少申報。

　　對隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進(jìn)行評估。

　　此處所指的市場交易價格，是指在評估被轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)時，選取多座與該被評估的房地產(chǎn)在地理位置、外觀形狀、面積大小、建筑材料、內(nèi)在結(jié)構(gòu)、性質(zhì)功能、使用年限、轉(zhuǎn)讓時間等諸因素相同或相近的房地產(chǎn)，以這些房地產(chǎn)的交易價格作為參照物，進(jìn)行價格的比較。并且，依照科學(xué)的評估方法對有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行篩選，再分析各種與房地產(chǎn)交易相關(guān)的因素對價格的影響程度，以及有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整，最后確定一個比較適合該房地產(chǎn)的市場評估價格。通過這種市場比較法的評估，確定一個較為公平的市場交易價格作為正常情況下的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價格。稅務(wù)機(jī)關(guān)在征收土地增值稅時，則根據(jù)上述評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

　　采用市場比較法進(jìn)行評估，首先要收集較多的交易實(shí)例，并從中挑選出可供進(jìn)行價格比較的類似房地產(chǎn)的實(shí)例，同時，還要對影響交易價格的諸因素進(jìn)行修正，最后才能確定出最終接近于合理的價格。市場比較法可用下列公式來表示：

　　房地產(chǎn)評估價格＝交易實(shí)例房地產(chǎn)價格×人為因素修正×時間因素修正×地域因素修正×品質(zhì)因素修正×其他因素修正

　　（三）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的

　　提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)，是指納稅人在納稅申報時，不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額，而是虛增被轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目的內(nèi)容或金額，使稅務(wù)機(jī)關(guān)無法從納稅人方面了解計征土地增值稅所需的正確扣除項(xiàng)目金額，以實(shí)現(xiàn)通過虛增成本，達(dá)到偷稅的目的。

　　對于納稅人申報扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)對該房屋按照評估出的房屋重置成本價，乘以房屋成新度折扣率，確定房產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額，并且由該房產(chǎn)所坐落土地取得時的基準(zhǔn)地價或標(biāo)定地價來確定土地的扣除項(xiàng)目金額，房產(chǎn)和土地的扣除項(xiàng)目金額之和即為該房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額。

　?。ㄋ模┺D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的

　　轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格且無正當(dāng)理由的，是指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價低于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)通過市場比較法進(jìn)行房地產(chǎn)評估時所確定的正常市場交易價，對此，納稅人又不能提供有效憑據(jù)或無正當(dāng)理由進(jìn)行解釋的行為。

　　對這種情況，應(yīng)按評估的市場交易價確定其實(shí)際成本價，并以此作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計算征收土地增值稅。