土地增值稅的籌劃方法：建房方式的籌劃

　　土地增值稅稅法對(duì)不同的建房方式進(jìn)行了一系列界定，并規(guī)定某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅，納稅人如果能注意運(yùn)用這些特殊政策進(jìn)行納稅籌劃，其節(jié)稅效果是很明顯的。

　　第一種建房方式是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的代建房方式，這種方式是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶(hù)收取代建房報(bào)酬的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，雖然取得了一定的收入，但由于房地產(chǎn)權(quán)自始至終是屬于客戶(hù)的，沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，其收入也屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，故不屬于土地增值稅的征稅范圍，而屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍。

　　由于建筑行業(yè)適用的是3％的比例稅率，稅負(fù)較低，而土地增值稅適用的是30％～60％的四級(jí)超率累進(jìn)稅率，稅負(fù)顯然比前者為重，如果在相同收入的情況下，當(dāng)然是前者更有利于實(shí)現(xiàn)收入最大化。因此，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在開(kāi)發(fā)之初便能確定最終用戶(hù)，就完全可以采用代建房方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而不采用稅負(fù)較重的開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售方式。這種籌劃方式可以是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以用戶(hù)名義取得土地使用權(quán)和購(gòu)買(mǎi)各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶(hù)自己取得和購(gòu)買(mǎi)，只要從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移便可以了。

　　為了使該項(xiàng)籌劃更加順利，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以降低代建房勞務(wù)性質(zhì)收入的數(shù)額，以取得客戶(hù)的配合。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可以通過(guò)該項(xiàng)籌劃節(jié)省不少稅款，讓利部分于客戶(hù)也是可能的，而且這樣也會(huì)使得房屋各方面條件符合客戶(hù)要求，低的價(jià)格也可以增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　另一種建房方式便是合作建房方式。我國(guó)稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也可以很好地利用該項(xiàng)政策。比如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地，一方出資金的條件。一般而言，一幢住房中土地支付價(jià)所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶(hù)分得自用。

　　這樣，在該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時(shí)，才就這一部分繳納土地增值稅。