問：我單位是一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。2005年我公司欠一家建筑安裝公司工程款200萬元，由于我公司開發(fā)的房產(chǎn)銷售情況不好，現(xiàn)金流量嚴(yán)重不足，不能按時(shí)支付所欠工程款。2006年5月，我公司經(jīng)與建安公司協(xié)商，決定以開發(fā)的兩套商品房作價(jià)200萬元抵償對(duì)方的債務(wù)。該商品房的賬面成本為160萬元，公允價(jià)格約為240萬元。請(qǐng)問這筆業(yè)務(wù)該如何進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅和所得稅納稅申報(bào)？
答：你公司的這筆業(yè)務(wù)實(shí)際上是以房產(chǎn)抵償債務(wù)的行為，也是一項(xiàng)債務(wù)重組的行為，主要涉及營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。
從營(yíng)業(yè)稅的角度分析，你單位將開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)實(shí)際屬于開發(fā)產(chǎn)品的銷售行為，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)是實(shí)際獲得的利益，即抵償?shù)膫鶆?wù)200萬元。我國(guó)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條規(guī)定，提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。前款所稱有償，包括取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益。顯然，房地產(chǎn)公司抵償債務(wù)的結(jié)果是直接獲得了償還200萬元債務(wù)的利益，其獲得的全部收入為200萬元，因而營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是200萬元，需要申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅10萬元（200×5％）。
那么如何看待公允價(jià)格240萬元呢？公允價(jià)格亦稱公允市價(jià)、公允價(jià)值，是指熟悉情況的買賣雙方在公平交易的條件下，或無關(guān)聯(lián)的雙方在公平交易的條件下，自愿進(jìn)行資產(chǎn)交易或清償債務(wù)的金額。如果你們雙方屬于非關(guān)聯(lián)企業(yè)，而且是在公平交易的條件下達(dá)成的200萬元成交價(jià)格，說明此時(shí)開發(fā)產(chǎn)品的公允價(jià)值就是200萬元；如果你單位在可直接以240萬元價(jià)格銷售給第三方的情況下，你們雙方仍以200萬元清償債務(wù)，則屬于價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由，應(yīng)根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條規(guī)定處理。該條規(guī)定，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營(yíng)業(yè)額：（一）按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；（二）按納稅人最近時(shí)期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定。（三）按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：計(jì)稅價(jià)格＝營(yíng)業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤(rùn)率）/（1－營(yíng)業(yè)稅稅率）。據(jù)此規(guī)定，稅務(wù)部門將有權(quán)按240萬元公允價(jià)值確定營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)，核定繳納營(yíng)業(yè)稅12萬元（240×5％）。
從企業(yè)所得稅角度分析，以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)屬于視同銷售行為。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)）第六條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的方法和順序?yàn)椋海ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。以公允價(jià)值200萬元計(jì)算，視同銷售實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)為：200－160－10＝30（萬元），你單位需要申報(bào)調(diào)整應(yīng)納稅所得額30萬元；假如以公允價(jià)值240萬元計(jì)算，視同銷售實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)為：240－160－12＝68（萬元），你單位需要申報(bào)調(diào)整應(yīng)納稅所得額68萬元。
同時(shí)，按照《企業(yè)債務(wù)重組業(yè)務(wù)所得稅處理辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局令第6號(hào)）第六條規(guī)定：債務(wù)重組業(yè)務(wù)中債權(quán)人對(duì)債務(wù)人的讓步，包括以低于債務(wù)計(jì)稅成本的現(xiàn)金、非現(xiàn)金資產(chǎn)償還債務(wù)等，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)將重組債務(wù)的計(jì)稅成本與支付的現(xiàn)金金額或者非現(xiàn)金資產(chǎn)的公允價(jià)值（包括與轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)）的差額，確認(rèn)為債務(wù)重組所得，計(jì)入企業(yè)當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額中。債權(quán)人應(yīng)當(dāng)將重組債權(quán)的計(jì)稅成本與收到的現(xiàn)金或者非現(xiàn)金資產(chǎn)的公允價(jià)值之間的差額，確認(rèn)為當(dāng)期的債務(wù)重組損失，沖減應(yīng)納稅所得。此例中，由于債權(quán)人沒有對(duì)你單位作出利益的讓步，所以債務(wù)人沒有所得。相反，如果按照以公允價(jià)值240萬元償還債務(wù)分析，你單位作為債務(wù)人，竟對(duì)債權(quán)人作出了讓步，發(fā)生債務(wù)重組損失40萬元（240－200），對(duì)于這種損失，稅收上視同自愿贈(zèng)與行為，不予稅前扣除。