搶在3月5日十二屆全國人大一次會(huì)議正式開幕之前，國務(wù)院辦公廳以國辦發(fā)17號(hào)文件的形式，將“新國五條”的執(zhí)行細(xì)則正式下發(fā)。由于該文件中提出，依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得20%收取個(gè)人所得稅，住建部和國稅總局已經(jīng)開始緊急磋商售房個(gè)稅的有關(guān)技術(shù)方案。
《中國經(jīng)營報(bào)（博客，微博）》記者獲悉，國稅總局和地方稅務(wù)主管部門已就制定包括個(gè)人售房個(gè)稅征收范圍、價(jià)格信息比對等問題在內(nèi)的技術(shù)方案，與住建部和地方住房城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)協(xié)同工作。總體指導(dǎo)意見將由國稅總局和住建部制定，各地方政府將牽頭下發(fā)售房征收個(gè)稅的具體操作方案。目前，事關(guān)執(zhí)行口徑的地方方案正在制定當(dāng)中。
與此同時(shí)，國務(wù)院17號(hào)文件還提出可以進(jìn)一步提高二套住房貸款首付比例和貸款利率，并將強(qiáng)制要求地方政府在行政區(qū)劃內(nèi)統(tǒng)一實(shí)施限購政策。此外，住建部已經(jīng)開始督促地方政府在二季度結(jié)束前，制定并公布當(dāng)年度房價(jià)控制目標(biāo)。
“復(fù)征”售房個(gè)稅
“國稅總局正在會(huì)同住建部，就個(gè)人售房征收個(gè)稅的一些技術(shù)問題進(jìn)行磋商，在此基礎(chǔ)上，再由地方政府確定本地的購房個(gè)稅征收的技術(shù)辦法，是否由住建部和國稅總局統(tǒng)一下發(fā)一個(gè)解釋性的文件，現(xiàn)在還沒有確定。”3月1日晚，一位不愿具名的住建部內(nèi)部人士向記者表示。
3月1日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)17號(hào)文件，要求繼續(xù)做好房地產(chǎn)調(diào)控工作，并提出對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。
地方稅務(wù)系統(tǒng)的一位官員告訴記者，售房收入征收個(gè)稅并不是新鮮事物，在此之前，售房收入征收個(gè)稅一直是“應(yīng)該征收”的，只不過各地標(biāo)準(zhǔn)、口徑不同。在17號(hào)文件下發(fā)之前，主要針對征收的是接受“贈(zèng)予”實(shí)施比較嚴(yán)格的個(gè)人所得稅征收口徑。其他類型的房產(chǎn)買賣，一直未采用嚴(yán)格口徑征收個(gè)稅。
記者了解到，目前房產(chǎn)出售收入征收個(gè)人所得稅的基本范圍已經(jīng)確定為商品房、自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購公有住房、城鎮(zhèn)拆遷安置住房五大類。其中對于原值的認(rèn)定，基本上采用了以購房或建房實(shí)際支付費(fèi)用加購房款所繳納相關(guān)稅費(fèi)的口徑計(jì)算原值。經(jīng)濟(jì)適用房除加總這兩類原值，還需加總補(bǔ)繳的土地出讓金計(jì)算原值。
“2006年財(cái)政部曾下發(fā)通知，對轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。
此外，財(cái)政部還規(guī)定，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。
限購原則擬“微調(diào)”
2月20日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開本屆政府任期內(nèi)最后一次國務(wù)院常務(wù)辦公會(huì)，研究加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控問題。會(huì)議提出包括“擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍”“統(tǒng)一完善限購政策”“強(qiáng)化差別化信貸政策”“地方政府制定并公布房價(jià)控制目標(biāo)”等措施。
在落實(shí)新“國五條”的分工中，住建部主要擔(dān)負(fù)兩方面的工作：一是督促地方政府盡快制定并向社會(huì)公布本地房價(jià)控制目標(biāo)、房地產(chǎn)供地計(jì)劃、住房發(fā)展規(guī)劃等，合理引導(dǎo)預(yù)期；二是落實(shí)“統(tǒng)一、完善限購政策”的有關(guān)工作。除此之外，還需配合財(cái)稅部門落實(shí)“擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍”的有關(guān)工作。
目前，住建部的精力主要集中在制定“統(tǒng)一、完善限購政策”的基本原則方面。接近住建部的權(quán)威人士告訴記者，住建部已經(jīng)基本確定了“微調(diào)”現(xiàn)有限購政策的基本原則。
一是要求按照國務(wù)院有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，須限購的城市必須限購；二是在限購政策執(zhí)行的過程中，統(tǒng)一行政區(qū)域內(nèi)，不能再“區(qū)別對待”，而是要執(zhí)行統(tǒng)一、一致的限購政策。
“在此之前，一些地方城市雖然實(shí)行了限購政策，但是，限購政策只制約一部分城區(qū)，部分城市的各類新區(qū)、新城等，沒有納入限購范圍，現(xiàn)在的政策意圖，希望能夠統(tǒng)一實(shí)施限購政策，不再區(qū)別對待，因?yàn)橐恍┏鞘械闹饕山涣亢头康禺a(chǎn)市場，就在新區(qū)或者新城。”上述權(quán)威人士稱。
在“新國五條”中，國務(wù)院明確提出，已實(shí)施限購措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。
地方組織實(shí)施
目前，北京市政府已經(jīng)開始就落實(shí)新“國五條”加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控展開工作，制定北京市一級(jí)的政策文件。
“北京市政府的有關(guān)職能部門，已經(jīng)就一些問題，聽取有關(guān)各界的意見。”2月28日上午，北京一位國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人向記者表示。不過，他強(qiáng)調(diào)，市政府有關(guān)部門并沒有做出明確的政策取向的表態(tài)，只是聽取與會(huì)各方的意見和建議。
目前，北京市政府已經(jīng)制定了針對一些價(jià)格上漲過快的項(xiàng)目或區(qū)域，聯(lián)合稅務(wù)部門完善差別化稅收政策，增加其交易成本的有關(guān)政策。但是，多位業(yè)界人士預(yù)計(jì)，這并非北京落實(shí)中央樓市調(diào)控“新精神”的全部，有關(guān)政策的正式下發(fā)，需要綜合房地產(chǎn)市場走勢等多方面的情況。
從2010年以來，北京市一直是落實(shí)中央樓市調(diào)控政策最為積極、“反應(yīng)最快”的城市之一。而在2月20日，國務(wù)院常務(wù)辦公會(huì)出臺(tái)新“國五條”之前，住建部部長姜偉新已經(jīng)部署要求“地方政府抓緊編制住房發(fā)展和建設(shè)規(guī)劃，引導(dǎo)和穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期”。不過，截至目前，住建部尚未就有關(guān)工作的時(shí)間表正式下發(fā)文件。
記者了解到，在住建部督促地方政府落實(shí)“制定并公布本年度房地產(chǎn)價(jià)格控制目標(biāo)”的過程中，已經(jīng)引入了“時(shí)間表”的具體要求。
“制定并公布本年度房地產(chǎn)價(jià)格控制目標(biāo)”并非新鮮事物，在此前的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，住建部明確要求地方政府在當(dāng)年第二季度之前制定并公布房價(jià)控制目標(biāo)，住建部還對此工作進(jìn)行專項(xiàng)督辦，并對房價(jià)控制目標(biāo)制定得過于寬松的西安等地進(jìn)行督察整改。
“在時(shí)間表的設(shè)定上，我認(rèn)為和此前應(yīng)該也沒有太大差異，大概也應(yīng)該在二季度末之前，否則沒有意義。”前述接近住建部的權(quán)威人士稱。
