現(xiàn)行房產(chǎn)稅主要針對(duì)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)征稅，住房是免稅的。去年初，上海、重慶兩地房地產(chǎn)稅的試點(diǎn)，開啟對(duì)住房切實(shí)征稅的時(shí)代。雖然國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議曾明確表態(tài)，房產(chǎn)稅將進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)，但市場(chǎng)對(duì)于房產(chǎn)稅的爭(zhēng)論卻從沒有停止過，各種聲音摻雜在一起。業(yè)內(nèi)不少專家認(rèn)為，十八大后將會(huì)有針對(duì)房產(chǎn)稅更明確的政策出臺(tái)，但也有一些專家仍堅(jiān)持認(rèn)為，房產(chǎn)稅不適合中國(guó)。
為何要開征房產(chǎn)稅？民眾多大程度上支持房產(chǎn)稅？現(xiàn)在開征房產(chǎn)稅，是否存在一些障礙？中國(guó)的房產(chǎn)稅，是否會(huì)區(qū)別于其他國(guó)家？房產(chǎn)稅對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控，能起到多大作用？就此，本報(bào)記者采訪了北京大學(xué)林肯研究院城市發(fā)展與土地政策研究中心主任滿燕云。
改善收入分配
《21世紀(jì)》：房產(chǎn)稅爭(zhēng)論了很久，卻遲遲難以推開，問題究竟出在哪？為什么要開征房產(chǎn)稅？
滿燕云：開征房產(chǎn)稅，需要各方面慢慢達(dá)成共識(shí)。開征房產(chǎn)稅的意義，不在于增加一個(gè)稅種，而是政府政策轉(zhuǎn)向的一個(gè)重要標(biāo)志。
我國(guó)三十年的高速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一直處在優(yōu)先地位，但也造成了貧富不均的問題。先富起來的這部分人中，有些是資本所得，通過投資投機(jī)炒作。房產(chǎn)稅，作為一種財(cái)產(chǎn)稅，能對(duì)社會(huì)財(cái)富進(jìn)行再分配，改善收入分配不公的狀況。
另外，財(cái)產(chǎn)稅的出臺(tái)，也為完善地方財(cái)政體系，為地方提供穩(wěn)定稅源。1994年分稅制改革后，地方主體稅種一直缺位。我們現(xiàn)在針對(duì)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)和土地使用征收的房產(chǎn)稅，在地方財(cái)政收入中占比很低。在國(guó)際上，無論發(fā)達(dá)國(guó)家，還是發(fā)展中國(guó)家，房產(chǎn)稅都占到地方政府財(cái)政的相當(dāng)比例：美國(guó)占州以下政府稅收的75%，一些歐洲國(guó)家占比在20%以上，而我國(guó)只有7%.
我國(guó)從1998年開始的住房改革，至今我國(guó)城市居民住房擁有率已經(jīng)達(dá)到84%，其中包括商品房、房改房、經(jīng)適房，即居住在自己擁有的住房。這么大的一塊稅基，不進(jìn)行征稅，在世界所有國(guó)家中，中國(guó)是為數(shù)不多的國(guó)家。征收房產(chǎn)稅，還會(huì)帶來其他好處，比如提高土地的節(jié)約利用效率，可能還會(huì)利于公民社會(huì)的建立。
開征房產(chǎn)稅，還牽涉到“漲價(jià)歸公”的原理。比如一套房子在購(gòu)買時(shí)，只花少量的錢；后來政府利用公共財(cái)政的錢，修路造橋等進(jìn)行投資，使得房子升值，翻了好幾番。房主享受了很多好處，卻沒有付出相應(yīng)的代價(jià)，這是不公平的。
《21世紀(jì)》：房產(chǎn)稅收所得未來主要用于什么方面呢？
滿燕云：無論是國(guó)際慣例，還是中國(guó)的實(shí)際情況，房產(chǎn)稅主要用于民生方面，如教育、醫(yī)療、公共安全、公共基礎(chǔ)設(shè)施等政府服務(wù)上。
房產(chǎn)稅是改革的一個(gè)開始，一個(gè)契機(jī)，因?yàn)殚_征房產(chǎn)稅可能帶來政府的轉(zhuǎn)型�，F(xiàn)在的土地出讓金主要用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而未來地方政府不光要搞建設(shè)，更要注重民生，比如注重教育投入，改善居住環(huán)境，使得當(dāng)?shù)胤课莞形Γ績(jī)r(jià)便會(huì)上升，相應(yīng)稅收也增多，這樣形成良性循環(huán)。
可規(guī)范政府“收費(fèi)”
《21世紀(jì)》：現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅費(fèi)很多。土地出讓環(huán)節(jié)有土地出讓金，房產(chǎn)流轉(zhuǎn)中有契稅，還有土地增值稅等。未來再針對(duì)住房開征房產(chǎn)稅，是否會(huì)進(jìn)一步加劇納稅人的負(fù)擔(dān)？現(xiàn)在地方政府很多收入，都不受監(jiān)督，多了一個(gè)稅源，是否會(huì)使得地方政府的權(quán)力進(jìn)一步擴(kuò)張？
滿燕云：房產(chǎn)稅改革，目的在于減少對(duì)各項(xiàng)“收費(fèi)”的依賴。土地出讓金實(shí)質(zhì)上就是一項(xiàng)“收費(fèi)”，其總額大概占到當(dāng)年稅收總收入的三分之一，規(guī)模很大。有學(xué)者統(tǒng)計(jì)，各地方政府在住房建造環(huán)節(jié)還收取形形色色的費(fèi)多達(dá)60種，占房?jī)r(jià)比例近20%.
收費(fèi)不同于稅收，其中有很多不透明、不規(guī)范的地方，也沒有納入預(yù)算管理，容易造成腐�。淮罅渴召M(fèi)還加重了稅負(fù)。我國(guó)房?jī)r(jià)居高不下，部分就歸結(jié)于這些“收費(fèi)”。
開征房產(chǎn)稅，就要減少原來的各項(xiàng)收費(fèi)，這牽涉到一系列的改革，而不僅僅是增加一個(gè)稅種的問題。房產(chǎn)稅屬于資本稅，是累進(jìn)稅，即越富裕的人，稅負(fù)越高；很多中低收入家庭基本可以免稅。
針對(duì)住房征收房產(chǎn)稅，這是直接稅，民眾會(huì)更加敏感，也會(huì)對(duì)地方政府的透明度提出更高要求，希望能參與到地方政府的決策，還會(huì)監(jiān)督政府，抑制地方政府過度投資和浪費(fèi)行為，這也能促進(jìn)公民社會(huì)的建立，推動(dòng)政治和行政體系改革。
經(jīng)我們?cè)谒膫�(gè)主要城市的民意調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有42%的家庭是無條件地支持房產(chǎn)稅的征收；如果房產(chǎn)稅有利于抑制持續(xù)高漲的房?jī)r(jià)，支持比例上升到65%；如果房產(chǎn)稅切實(shí)做到“取之于民，用之于民”，即用于改善教育、醫(yī)療等公共服務(wù)，支持比率則達(dá)到70%以上。
《21世紀(jì)》：房產(chǎn)稅在調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)方面，究竟能起什么作用？
滿燕云：依照國(guó)際慣例，房產(chǎn)稅高，房?jī)r(jià)自然會(huì)低。相當(dāng)于“分期付款”，因?yàn)槲磥矶ㄆ谶�需要交納房產(chǎn)稅，這自然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的首筆交易土地出讓金的成交價(jià)格造成影響，會(huì)降低土地出讓金的拍賣價(jià)格，進(jìn)而在一定程度上降低房?jī)r(jià)。
開征房產(chǎn)稅的主要目的，不是要降低房?jī)r(jià)。但是房產(chǎn)稅改革一定會(huì)加大住房持有成本，一定程度上會(huì)降低房?jī)r(jià)和空置率。如果房產(chǎn)稅能替代房產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的各種隱形的費(fèi)用，并有效監(jiān)督房產(chǎn)商獲取暴利，新房的價(jià)格會(huì)較大幅度的下降。當(dāng)然房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)的供求關(guān)系決定的，房?jī)r(jià)之所以高，一方面是因?yàn)橥顿Y投機(jī)及炒作，一方面是貨幣供應(yīng)量大，還有一部分原因在于，近幾年一線城市商品房用地的供應(yīng)量有限，地價(jià)太高且上漲較快。
我們研究發(fā)現(xiàn)，住宅用地占全國(guó)土地總供給的比例為30%左右，工業(yè)用地占土地供應(yīng)的50%以上。在美國(guó)，土地供應(yīng)中，50%-60%是住房用地。指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2010年，北京、上海、深圳、廣州住宅用地成交的平均價(jià)格每平方米達(dá)11360元，而工業(yè)用地的價(jià)格只有683元。而二線城市住宅用地成交價(jià)每平方米只有4240元，工業(yè)用地價(jià)格在328元。
各個(gè)城市的住房供給很不一樣。一些二三線城市，房子造得過多，空置率高。而一線城市像北京、上海、深圳等，卻需要提高住房用地供給。但這些城市土地儲(chǔ)備少，供應(yīng)上不來。
技術(shù)上不存在問題
《21世紀(jì)》：房產(chǎn)稅是直接稅，牽涉到住房信息。有人說，住房信息這一塊不是公開的，地方政府可能心里也沒底，使得未來開征房產(chǎn)稅困難重重。也有人說，不少房子產(chǎn)權(quán)不明晰，也沒辦法征收房產(chǎn)稅。您怎么看？
滿燕云：征收房產(chǎn)稅，不是對(duì)“人”，而是針對(duì)“房子”。不論是住房使用者，還是住房所有者，任何一方交稅都可以。城市居民的住房中，有購(gòu)買的商品房，也有產(chǎn)權(quán)不明確的房子，還有出租者等，這些都不影響房產(chǎn)稅的開征。我們是針對(duì)房子下稅單，每個(gè)房子都會(huì)有一個(gè)檔案和稅單。
要征收房產(chǎn)稅，首先要知道房子在哪個(gè)小區(qū)，每套房子的市場(chǎng)評(píng)估值是多少，然后再依照房產(chǎn)稅政策下稅單。現(xiàn)在可以依靠GPS很準(zhǔn)確地定位哪個(gè)地區(qū)有哪些房子，房子的信息能很快掌握。
再者就是評(píng)估技術(shù)，我國(guó)經(jīng)過多年的摸索，很多城市的評(píng)估技術(shù)已經(jīng)很先進(jìn)，甚至達(dá)到國(guó)際水平。如杭州市開發(fā)出的電腦批量評(píng)估技術(shù)，現(xiàn)在主要用于契稅的征收。契稅需要計(jì)算出二手房的市場(chǎng)價(jià)值，也需要應(yīng)用房屋評(píng)估技術(shù)，這樣能避免“陰陽合同”的出現(xiàn)。政府評(píng)估的二手房屋的市場(chǎng)價(jià)值，已經(jīng)被當(dāng)?shù)乩习傩战邮堋?/p>
在美國(guó)和香港地區(qū)，如果這個(gè)房子應(yīng)該交稅卻沒有交稅的，除了交滯納金和罰款，政府可以依照相關(guān)法律實(shí)行強(qiáng)制手段，如果累計(jì)幾年沒有交稅，可以依法進(jìn)行拍賣。
《21世紀(jì)》：在我國(guó)開征房產(chǎn)稅，應(yīng)該沿著什么路徑？
滿燕云：首先需要進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)，允許一些城市來實(shí)踐。因?yàn)橹袊?guó)太大，各地情況很不一樣，不能一刀切，需要有不同的模式。另外還需要調(diào)動(dòng)地方政府試行房產(chǎn)稅，政府職能轉(zhuǎn)型與管理創(chuàng)新的積極性。省級(jí)政府應(yīng)起到很重要的協(xié)調(diào)和監(jiān)督作用。
一定要采取靈活的政策。有些省有好幾個(gè)中心城市，有能力進(jìn)行的，可以讓中心城市都參與嘗試。一些發(fā)達(dá)城市具備優(yōu)勢(shì)的，類似深圳、杭州、大連等地，有關(guān)評(píng)估技術(shù)早已開發(fā)出來了，人員培訓(xùn)也比較到位，能先進(jìn)行試點(diǎn)。
未來還需要中央或各省出臺(tái)評(píng)估法，規(guī)定怎樣對(duì)房產(chǎn)稅的稅基進(jìn)行評(píng)估，使用什么方法和標(biāo)準(zhǔn)，需要將按市場(chǎng)評(píng)估值計(jì)征房產(chǎn)稅寫入規(guī)章中。還需要確定哪些房屋是免稅的，可能還需要有一些特殊政策，如對(duì)房屋用途、房齡、免征對(duì)象及范圍等因素加以考慮。這些具體安排，需要參考民意，多加討論。
目前，國(guó)際上有兩種模式。美國(guó)房產(chǎn)稅是完全歸屬基層政府。但還有一些國(guó)家，房產(chǎn)稅并不完全屬于某一級(jí)政府，而是允許在不同層級(jí)政府間進(jìn)行分配。這個(gè)具體模式，未來可以討論。
