一個星期之內(nèi)，山東試點現(xiàn)房銷售、房產(chǎn)稅試點或落地鄂州等消息，傳播得沸沸揚揚。專家學(xué)者、分析人士對此認為，現(xiàn)房銷售在現(xiàn)階段難以推廣，以此來安撫市場又開始躁動的心。
每當有政策吹風(fēng)，市場都十分敏感，這與我國在預(yù)售制、房產(chǎn)稅征收等制度的建設(shè)不完善密切相關(guān)�；蛟S我們可以跳出來，看看這些制度相對成熟的國家是如何運作，是否可以給我們提供相關(guān)經(jīng)驗或教訓(xùn)。
預(yù)售制監(jiān)管普遍嚴格
商品房預(yù)售作為國際通用而可行的商業(yè)銷售形式，因各國國情不同而存在較大差異。我國商品房預(yù)售制在房地產(chǎn)起步初期為擴大商品房供應(yīng)規(guī)模、刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到了積極的推動作用。但由于我國預(yù)售制不完善，開發(fā)商利用資金杠桿在項目間騰挪資金，使得房地產(chǎn)市場偏離了健康發(fā)展的軌道。
縱觀制度相對完善國家的預(yù)售制，都與國內(nèi)預(yù)售時一次性繳納房款截然不同。
新加坡和德國的預(yù)售款都是分期繳納
新加坡政府詳細規(guī)定了購房者按照施工進度分期支付房款的比例。簽訂房屋購買合同后，購房者總共支付的預(yù)付款比例應(yīng)達到20%；完成地基后再交10%；完成整體框架后交10%；磚墻，房頂，電線鋪設(shè)、水管、門窗安裝，車庫、道路和排水系統(tǒng)等完工時分別交5%；確定無他人占用該房后交25%；最后確認所有項目建成時交15%.
德國房主購買預(yù)售房同樣不是從銀行一次性貸款支付全部房價，而是按照工程進度在交房前分期支付：在簽訂購房合同時并不付款，在地基動工后支付10%，在主體封頂后支付30%，門窗安裝或者裝修開始后再支付相應(yīng)資金等。如果建設(shè)進度延時，購房者可以隨時談判推遲付款，并要求付款折扣等。如果確實無法在規(guī)定日期前交房，購房者可以根據(jù)合同要求退款或者獲得賠償。
法國對預(yù)售款的監(jiān)管方式與新加坡和德國相近。法國預(yù)售房認購定金的支付方法為：不超過一年的工程，付買賣價格的5%；工程為兩年付2%；超過兩年不用支付定金。購買預(yù)售房的付款方式必須分期進行：房基建好交付35%；建房封頂交付70%；所有基本設(shè)施工程結(jié)束交付95%；剩下的5%交付房產(chǎn)時付清。這最后5%的款項主要是在移交房產(chǎn)發(fā)生糾紛時，用作抵押金以確保賣主按規(guī)定執(zhí)行合同。在期房買賣合同里，必須寫明工程期限以及拖延交房的罰金。作為賣主，從房地產(chǎn)移交之日起一個月之內(nèi)，必須對售房后一切表面的瑕疵承擔(dān)責(zé)任。
房產(chǎn)稅平抑地產(chǎn)投資
雖然兩湖對于試點房產(chǎn)稅征收的態(tài)度還不是很明朗，但房產(chǎn)稅推進已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖虑榱恕Ｎ覈慨a(chǎn)稅空轉(zhuǎn)雖然很多年，但真正開始試點僅僅1年半的時間。與其他城市相比，滬渝兩地在本輪房價回彈中，腳步放緩了些許，起到了幫助調(diào)控的作用。
與實施房產(chǎn)稅多年的國家相比，滬渝兩地的試點征收，所得稅款在地方財政收入中占比依舊很低。但房地產(chǎn)稅卻是國外地方財政的主要來源，占地方財政收入的70%左右，美國為75%，肯尼亞也達到69%.
目前，全美50個州都征收房產(chǎn)稅，這一稅目是地方政府的主要收入來源，也是平衡地方財政預(yù)算的重要手段。征收房產(chǎn)稅的目的是維持地方政府的各項支出、完善公共設(shè)施和福利，因此美國房產(chǎn)稅的收稅主體是郡政府、市政府和學(xué)區(qū)，聯(lián)邦政府和州政府都不征收房產(chǎn)稅。一般來說，郡稅、城市稅和學(xué)區(qū)稅三者之間的比例為1∶1∶5.對于一個房主來說，房產(chǎn)估價和稅率是決定其要繳納的房產(chǎn)稅高低的兩個關(guān)鍵因素。
有研究人士表示，我國征收房產(chǎn)稅存在重復(fù)征收的問題，因為居民對土地并沒有所有權(quán)，這是房產(chǎn)稅全面開征繞不過的法理問題。與我國相似，英國的居民只是對土地擁有使用權(quán)。
在英國，獨立房屋土地所有權(quán)與房產(chǎn)所有權(quán)可以統(tǒng)一，但公寓住宅則不同，因為是幾十戶、幾百戶人共用一塊土地，此時房屋所有者擁有的只是土地的“租期”，土地所有權(quán)也許在某個人手里，也許在政府手里。英國的房地產(chǎn)的估價由政府開發(fā)的專用軟件自動完成，稅額從個人工資賬戶或養(yǎng)老金賬戶自動劃撥到市政房產(chǎn)稅交納賬戶，無需個人參與。完稅后，如果個人有異議，可以提出復(fù)核，發(fā)現(xiàn)誤差，多退少補。英國房地產(chǎn)稅稅率是累進稅率，但各個郡的稅級和邊際稅率均不相同，僅英格蘭的房地產(chǎn)稅級就分為8級。
在德國，只要有房產(chǎn)，一般需交納房產(chǎn)稅，只有當房產(chǎn)是文物，而且維護費用超過房產(chǎn)收益時，可以提出免稅申請。房產(chǎn)稅是地方稅，有專門的《房產(chǎn)稅法》。計算方式相對簡單，是按“統(tǒng)一的征稅值”乘以3.5％后，再乘以當?shù)卮_定的稅率，但各個聯(lián)邦州有所不同。
保障房的新加坡經(jīng)驗
新加坡是世界上公認的住房問題解決得比較好的國家之一，也是沒有產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的國家。新加坡模式的優(yōu)點是政府主導(dǎo)住房供應(yīng)，滿足大部分住房需求，最大限度壓縮投機者炒房空間。
在新加坡，民用住宅主要由政府組屋和商品房兩部分組成。其中，類似于中國經(jīng)濟適用房的政府組屋由政府投資修建，價格也由政府統(tǒng)一規(guī)定，以低價出售或出租給中低收入階層使用。居民購買組屋價格低廉，也受到嚴格的限制：屋主在一定年限內(nèi)不得整房出租；5年內(nèi)組屋不得轉(zhuǎn)讓，也不能用于商業(yè)性經(jīng)營。新加坡還規(guī)定，一個家庭同時只能擁有一套組屋，防止投機多占。另外，業(yè)主出售購買時間不足1年的房屋，要繳納高額的房產(chǎn)稅，這對抑制炒房和商品房價格暴漲非常有效。
新加坡的模式或許只有在新加坡才能成功，畢竟這是個城市國家，對于我國而言，住房保障的成本將會十分巨大。但是，也并不是不可以參考借鑒，小城市以城市為單位、大城市以區(qū)為單位進行住房保障的統(tǒng)籌，然后再由省級單位、最后中央統(tǒng)一規(guī)劃。
