有第一個(gè)吃螃蟹的人出現(xiàn)，就會(huì)有一批想吃螃蟹的人跟上。2011年1月28日，醞釀多時(shí)的房產(chǎn)稅在上海、重慶兩地試行，時(shí)隔不到一年，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康8月18日在博鰲房地產(chǎn)論壇上透露，，一線大城市將率先跟上。爭議頗多的房產(chǎn)稅再次成為熱門話題，人們不禁想問，上海、重慶試行情況如何？最初設(shè)想的成效是否達(dá)到？誰又將成為下一個(gè)試點(diǎn)城市？房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)又有哪些關(guān)鍵問題需要解決？
“利刃”未見效？
在“史上最嚴(yán)厲”的樓市調(diào)控期推出的房產(chǎn)稅試點(diǎn)，顯然是被寄予厚望的，但可惜的是，上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)半年有余，這一政策“利刃”并未“一劍封喉”，上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)成效不足的批評(píng)聲陸續(xù)傳來。
“現(xiàn)實(shí)印證，上海和重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)可以說是失敗的。”戴德梁行研究部經(jīng)理李孔瑞直接下了結(jié)論，從上海和重慶試點(diǎn)的情況來看，房產(chǎn)稅執(zhí)行的可能性低，只有很少人能夠真正納入繳稅的范圍。“相關(guān)執(zhí)行部門的工作人員才數(shù)百人，卻要應(yīng)對(duì)一個(gè)城市數(shù)以萬計(jì)的人口，而工作內(nèi)容涉及到物業(yè)估計(jì)等多個(gè)問題，執(zhí)行起來比較困難。”
除了執(zhí)行上的難度，房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的房價(jià)未能應(yīng)聲而落以及房產(chǎn)稅征收太少也是外界不滿的兩大原因。
財(cái)經(jīng)專家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康留意到了這些批評(píng)，但他力挺上海、重慶兩地敢為天下先的做法，認(rèn)為外界的批評(píng)“都太表面”，房價(jià)沒有應(yīng)聲而落，“這也合乎邏輯”。他分析說，由于我國城鎮(zhèn)化尚未完成，未來房價(jià)總體上揚(yáng)曲線是沒有任何力量能改變的，但房產(chǎn)稅的正面效應(yīng)能使今后幾十年間房價(jià)的曲線斜率降低，發(fā)展更平穩(wěn)、泡沫更少。
記者從國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格指數(shù)中看到，今年3月至7月，重慶、上海兩地新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比、環(huán)比仍在上漲，但漲幅趨穩(wěn)。
“現(xiàn)在重慶、上海都已經(jīng)明顯出現(xiàn)成交量下降、價(jià)格趨穩(wěn)，這就是明顯效應(yīng)。”賈康表示。重慶市國土資源和房屋管理局有關(guān)數(shù)據(jù)也顯示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)啟動(dòng)以來，重慶部分開發(fā)商已經(jīng)開始調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)，減少高檔房的比重，大戶型供給量減少。應(yīng)稅商品房成交占比下降27%，房價(jià)下降10%。
征收集中下半年？
“重慶在開征房產(chǎn)稅的第一年預(yù)期可征得2億元左右的稅收。”這是今年1月26日重慶宣布試行房產(chǎn)稅時(shí)，官方公布的預(yù)期數(shù)據(jù)。重慶官方表示，這些稅收將全部投入公租房建設(shè)。
3個(gè)月后，上海、重慶兩地官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)出爐，結(jié)果顯示，房產(chǎn)稅征收的現(xiàn)實(shí)與預(yù)期之間出現(xiàn)了極大的差距。
根據(jù)上海官方統(tǒng)計(jì)，截至4月27日，上海市稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的應(yīng)征稅的住房2306套，從3月份上海首筆個(gè)人住房房產(chǎn)稅繳納算起，約20筆應(yīng)征房產(chǎn)稅已經(jīng)繳納。這意味著，上海個(gè)人住宅房產(chǎn)稅的繳納比只有應(yīng)繳房源的百分之一左右。而且，即使按照每套住房平均交納5萬元計(jì)算，上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)三個(gè)月的入庫稅款只有百萬元左右，全市范圍三個(gè)月的稅款甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到上海市的一套房款。重慶的情況同樣慘淡，有媒體報(bào)道的數(shù)據(jù)顯示，重慶試行征收房產(chǎn)稅的前三個(gè)月，合計(jì)征稅額僅79萬元。重慶市財(cái)政局有關(guān)人士解釋，存量獨(dú)棟別墅稅款可在當(dāng)年10月1日到31日交納，已經(jīng)入庫的稅款主要是完成交易的住宅。在重慶的住宅交易中，實(shí)際交納房產(chǎn)稅的大概占到總交易量的5%-6%。
在殘酷的現(xiàn)實(shí)面前，那些并不看好房產(chǎn)稅試點(diǎn)的專家們顯得很淡然。“單從技術(shù)層面來講，就已經(jīng)很難有執(zhí)行力，況且試點(diǎn)的范圍還很小，并沒有普及到各種房產(chǎn)。”李孔瑞認(rèn)為，雖然上海為房產(chǎn)稅實(shí)施成立了房屋狀況信息中心，但是仍需要一兩年的籌備完善和發(fā)展，房產(chǎn)稅的實(shí)施才可能有成熟的環(huán)境。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長劉桓則表示，實(shí)際上在現(xiàn)在的政策環(huán)境下，房產(chǎn)稅根本沒有發(fā)揮作用的環(huán)境，房產(chǎn)稅的效果實(shí)際上根本無從評(píng)價(jià)。
對(duì)此，賈康卻有不同看法。“試點(diǎn)工作人員有意跟相關(guān)納稅人說，不用著急交這個(gè)稅，年底前結(jié)清就可以了，他們目的是讓這個(gè)沖擊波相對(duì)而言感覺上緩和一點(diǎn)。”賈康認(rèn)為，房產(chǎn)稅是按年征收的，接近年底的時(shí)候才能判斷這一年上海、重慶可以收多少稅。
擴(kuò)大試點(diǎn)成定局
盡管爭議不斷，房產(chǎn)稅進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)的消息卻不絕于耳。8月18日，在博鰲房地產(chǎn)論壇上，賈康接受南都記者采訪時(shí)表示，今年年底將對(duì)房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況進(jìn)行總結(jié)，未來房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)，一線大城市將首當(dāng)其沖。同時(shí)他還表示，第一套房產(chǎn)將不會(huì)征收房產(chǎn)稅，第二套房如果覆蓋，稅率應(yīng)該從輕。
于是猜想很快展開，誰會(huì)成為第一批“跟上”的一線大城市？盡管賈康在隨后的采訪中三緘其口，不愿透露擴(kuò)大試點(diǎn)城市的名單，但業(yè)內(nèi)人士普遍“看好”深圳。
“以前就吹風(fēng)說深圳要實(shí)行房產(chǎn)稅，我看很有可能。”李孔瑞表示，深圳以前就為房產(chǎn)稅的實(shí)行做過調(diào)研，且其面積稍小，作為試點(diǎn)很適合。對(duì)于廣州來說，其房地產(chǎn)市場無論從住宅還是商業(yè)來說，都和深圳非常類似，所以，如果房產(chǎn)稅在深圳試點(diǎn)成功，那么廣州將緊緊跟上。
然而，也有專家指出，地方政府的積極性并非如外界所想的那么高。
廣州市社科院經(jīng)濟(jì)學(xué)研究員談錦釗表示，現(xiàn)在房價(jià)之所以高，原因之一是政府有關(guān)部門都想通過稅收獲得資金，而正常房產(chǎn)交易過程中收上來的稅費(fèi)70%都上繳給了中央。“所以如果先減稅再征收房產(chǎn)稅，那么地方政府在上繳中央后自有的就少很多了，這樣地方用于經(jīng)濟(jì)建設(shè)、財(cái)政補(bǔ)貼等資金就會(huì)減少。”他認(rèn)為，如果不把中央財(cái)政和地方財(cái)政與老百姓和社會(huì)之間問題協(xié)調(diào)解決好的話，施行房產(chǎn)稅也會(huì)帶來很多問題。
記者留意到，今年初，深圳未能成為首批試點(diǎn)城市后，曾有消息人士稱，主要是深圳自身不想開征所致，報(bào)上去的方案相比重慶和上海版本要寬松很多，征收的稅率也低些，對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控產(chǎn)生不了多大作用。
諸多問題待厘清
“不要以為開征了房產(chǎn)稅，人們就不買房了，房價(jià)就下來了。弄不好房價(jià)不下降，反而房子成本增加，租金也會(huì)增加。”談錦釗提醒，未來擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，一定要預(yù)防房產(chǎn)稅收得太高，不能把增加消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)作為調(diào)節(jié)房價(jià)的手段。他認(rèn)為，在房地產(chǎn)交易中，一定要在減少原來稅收的基礎(chǔ)上，才能對(duì)持有階段征收房產(chǎn)稅。“但減稅之后的房產(chǎn)稅也不宜太高，否則會(huì)導(dǎo)致社會(huì)動(dòng)蕩，引發(fā)社會(huì)問題。”
談錦釗支持對(duì)第三套住宅收取房產(chǎn)稅，但不贊成對(duì)第二套房征收，“因?yàn)槿藗儞碛卸追渴菫榱撕⒆踊蛘叨燃�，也�?a href="http://m.galtzs.cn/web/lc_gh_6" target="_blank" class="bule">中產(chǎn)階級(jí)正常的標(biāo)志，這樣才比較合理。”
李孔瑞則認(rèn)為，控制房價(jià)，除了稅收制度需要改革，國家財(cái)政與地方財(cái)政之間的問題有待解決，中小城市在這方面的表現(xiàn)更為嚴(yán)重。“比如土地拍賣所得不再完全歸地方或中央所得，而是改成撥款等形式會(huì)不會(huì)更好？從國家管理層的角度來講，只有以上種種問題解決了，才能真正地調(diào)控好房價(jià)。”
此外，李孔瑞指出，中國房價(jià)居高不下的原因在于缺乏投資渠道，而中國城市化進(jìn)程還在加快，大城市及其衛(wèi)星城市房價(jià)上漲的可能性還是很大。中國人又習(xí)慣將買房作為家庭投資的傳統(tǒng)，在通貨膨脹的今天情況更是嚴(yán)重。只有積極開拓投資渠道，使投資資金疏散，才能解決根本問題。
聲音
“現(xiàn)實(shí)印證，上海和重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)可以說是失敗的。”———戴德梁行研究部經(jīng)理李孔瑞
“現(xiàn)在重慶、上海都已經(jīng)明顯出現(xiàn)成交量下降、價(jià)格趨穩(wěn)，這就是明顯效應(yīng)。”———財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康
“不能把增加消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)作為調(diào)節(jié)房價(jià)的手段……支持對(duì)第三套住宅收取房產(chǎn)稅，但不贊成對(duì)第二套房征收。”———廣州市社科院經(jīng)濟(jì)學(xué)研究員談錦釗
●重慶房產(chǎn)稅征收方案
重慶房產(chǎn)稅的征收對(duì)象為獨(dú)棟商品住宅、新購的高檔住房(首套獨(dú)棟商品住宅可以抵扣180平方米，首套高檔住房可以抵扣100平方米)，在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購的第二套(含)以上的普通住房。稅率則以房產(chǎn)交易價(jià)為征稅基數(shù)，交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍(含)至4倍的，稅率為1%；4倍(含)以上的稅率為1.2%。
例如，一戶家庭擁有的第一套存量獨(dú)棟商品住宅建筑面積為400平方米，交易單價(jià)為16000元，其納稅額為：(400-180)×16000×1%=35200元。
●上海房產(chǎn)稅征收細(xì)則方案
上海市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積，人均超過60平方米的，進(jìn)行房產(chǎn)稅征收。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。
例如，某居民家庭原來已擁有的住房面積共計(jì)180平方米，剛好人均60平方米，現(xiàn)又新購一套100平方米的住房總價(jià)100萬，那么就是對(duì)100萬交易價(jià)格的70%，70萬計(jì)算，其一年應(yīng)該繳納房產(chǎn)稅4200元。
