滬渝兩地房產稅征收工作開展已有半年，試點效應初步顯現(xiàn)，尤其對調整住房消費結構、打擊投機炒房行為、調節(jié)收入分配產生積極作用。然而，當前房產稅征收仍面臨幾大障礙需要清除。專家建議，從制度設計、信息平臺建設等方面進行完善，節(jié)奏上穩(wěn)妥把握、循序漸進。
約束性效果初顯，可調節(jié)收入分配
今年1月，滬渝兩地房產稅試點工作正式啟動，目前半年時間過去。半月談記者最近深入兩地調研發(fā)現(xiàn)，房產稅開征后的兩大效應已經初步顯現(xiàn)：
一是對高檔住房消費起到了約束作用。以重慶市為例，房產稅實施后，高檔商品住房項目訪客量出現(xiàn)明顯下降。據(jù)調查，多數(shù)高檔商品住宅項目樓盤訪客量下降30%～50%.同時，受此趨勢影響，房地產開發(fā)企業(yè)對高檔住房的定價更趨理性，價格上漲預期下降。據(jù)了解，從試點工作開始至4月底，重慶主城區(qū)應稅住房交易價格有所下降，應稅住房成交建筑面積均價為每平方米13140元，較房產稅實施前同類房屋成交價下降10.48%.
重慶大學建設和房地產管理學院院長任宏和復旦大學房地產研究中心主任尹伯成等專家認為，“重慶版”和“上海版”房產稅對于調整樓市結構、遏制高端住房消費、穩(wěn)定房地產市場具有積極意義。兩地房產稅都考慮到了首套普通消費型購房者的利益，使其合理的住房消費受到保護和鼓勵。重慶房產稅征收范圍只涉及10%的人群，主要針對高端房產業(yè)主和炒房客。
二是對完善房地產稅制和調節(jié)收入分配起到積極作用。業(yè)內專家認為，房產稅政策實施后，增加了高檔住房購買者的持有成本，政府通過對占有公共資源多的高收入者進行征稅，并將所征稅款全部用于住房保障建設，對改變地方政府稅收結構、完善財稅體系、調節(jié)收入分配具有重要作用。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭告訴記者：“在住宅持有環(huán)節(jié)增加稅收，是我國房地產稅改革的必由之路，并且已經邁出了關鍵的一步。隨著相關體制機制的完善，將在促進社會公平、引導居民合理住房消費需求、抑制投機性需求、減少房屋空置等諸多方面發(fā)揮更加積極的作用。”
房產稅難一劍封喉，房價調控需打組合拳
房產稅一直被看成是樓市調控的一大利器，是根治炒房的“殺手锏”。復旦大學房地產研究中心主任尹伯成認為，出臺房產稅的主要目的并非調控房價，它僅是諸多調控手段之一。作為一種財產稅，它的長遠目標是調節(jié)財富分配，增加地方直接稅源，逐步減少地方政府對新增土地收益的過度依賴。長期從事房地產問題研究的重慶工商大學副校長楊繼瑞也認為，房產稅可以在一定程度上遏制房價過快增長，但不可能對房價飆升一劍封喉。
重慶朵力房地產股份有限公司董事長黎偉說，目前上海和重慶開展的房產稅改革試點，不同于西方市場經濟國家實行的房產稅，重慶主要是針對別墅等高端住房消費征收，上海主要對超出一定居住面積的部分征稅。從這個意義上講，它更像是“特別消費稅”，對于抑制高端住房消費和投機炒房是有必要的。但是，當前推動房價繼續(xù)上行的主力依然是不斷加快的工業(yè)化和城市化進程，以及土地供應和貨幣政策。無論房產稅開征或是不開征，和前面兩個主要因素相比，它的影響力較小。
北京大學房地產研究所所長、中國房地產學會副會長陳國強表示，房產稅就像中藥，是稅制改革中的一個重要環(huán)節(jié)，是促使樓市平穩(wěn)健康發(fā)展的一個長效機制和基本制度，不能把它看做是調控房價立竿見影的一個“特效藥”。
專家們指出，當前房地產調控形勢依然嚴峻，深層次的問題尚未得到根本解決，不能指望房產稅一出，樓市各種問題就能迎刃而解。房地產調控的關鍵還在于從土地、稅收、信貸等各個方面打好組合拳。同時，要加快推進保障性住房建設，從根本上遏制投機炒房，促使房地產市場理性回歸。
若干難題待破解
西南政法大學副校長劉俊表示，在計劃經濟時代，房屋大多由政府或企業(yè)供給福利房，具有個人產權的住房較少，征收房產稅的意義不大。上世紀80年代至90年代末實施房改時，城市中的許多市民住的都是單位和企業(yè)的福利房，產權歸單位和企業(yè)所有，有個人產權的房子數(shù)量少，因此對個人產權房征房產稅沒有實施。然而，實施房改之后，越來越多的老百姓進入市場購房，個人產權住房逐年增多，房產稅開征勢在必行。
楊繼瑞等專家指出，任何改革的推進與深化都不可能一蹴而就，當前征收房產稅還存在若干難題尚待破解：
首先是房產價值評估問題。根據(jù)國外普遍經驗，房產稅是以房產價值為依據(jù)征收的，需要對房價進行評估，確定房產的地段、位置，核算出所屬位置的稅率標準。但在國內，房產價值的確定存在很大難度：一方面目前我國相關法律法規(guī)不夠健全，評估機構從業(yè)人員數(shù)量和素質遠遠跟不上市場需求，另一方面各地城鎮(zhèn)化進程迅猛，交通變更以及城市功能調整加快，導致房產和地產的價值評估可變性強，難以做到公平、公正，獲得廣大房產持有者認可。
其次是稅基和稅率問題。從上海和重慶的房產稅政策來看，上海只對增量房征稅，重慶對別墅等高檔住房征稅，但高檔住房也是針對增量，別墅雖然存量和增量都征收，但涉及面較小。從長遠來看，還應逐步適當擴大征稅面。稅率的制定要靈活，針對不同人群要制定差別比例稅率。
此外，全面開征房產稅還需清除三大障礙：第一是信息障礙。由于全國房產數(shù)據(jù)沒有聯(lián)網(wǎng)，投機資金從政策執(zhí)行較嚴的一線城市向二三線城市泛濫，從高端住宅市場流向中低端市場，導致限購、稅收、貸款等調控政策落不到實處。專家指出，目前各城市已建立房地產信息登記制度，個人住房信息全國聯(lián)網(wǎng)不存在技術障礙，房產信息全國聯(lián)網(wǎng)將為房產稅全面征收掃清障礙，也是樓市精確調控的基礎。第二是法律障礙。當前要對已有的法律、法規(guī)、地方政策做一個梳理和清理，防止出現(xiàn)“法律打架”的現(xiàn)象，影響征收的權威性。第三是征收障礙。究竟是自己申報還是政府認定，滯納稅款如何處理等，都需要細化。
