住房城鄉(xiāng)建設(shè)部4月13日召開(kāi)電視電話會(huì)議，要求加快保障性住房建設(shè)，其中，公共租賃住房建設(shè)是下一階段工作的重點(diǎn)，要求在努力增加普通商品住房供應(yīng)的同時(shí)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快和住房供應(yīng)不足的城市，限制購(gòu)置多套房或大批量購(gòu)置住房的炒房行為。
房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題，是一個(gè)老問(wèn)題。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的這次電視電話會(huì)議，也是在老調(diào)重彈，沒(méi)什么新意。其實(shí)，早在今年“兩會(huì)”上，住建部副部長(zhǎng)郭允沖就真情告白：“房?jī)r(jià)調(diào)控需要多個(gè)部門(mén)協(xié)同努力，而住建部在調(diào)控房?jī)r(jià)方面幾乎沒(méi)有什么手段。”實(shí)際上，也確實(shí)如此。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，除了加快保障性住房建設(shè)之外，更主要的是靠差別化信貸和稅收政策，而這都不是住建部能夠說(shuō)了算的。
即使是加快保障性住房建設(shè)的政策，如果地方政府不認(rèn)真執(zhí)行，住建部也往往沒(méi)有什么有效辦法。但是，就如人們說(shuō)的一樣，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，形成配置高效合理的市場(chǎng)機(jī)制，缺的不是辦法，而是決心。辦法有哪些呢？擴(kuò)大土地供應(yīng)、降低土地價(jià)格、加快保障性住房建設(shè)、打擊捂盤(pán)哄價(jià)等，都是有效辦法之一。但這些辦法基本都屬于行政手段，短期效果可能比較明顯，但從長(zhǎng)期來(lái)看，還是治標(biāo)不治本，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要市場(chǎng)的手段，差別化的信貸和稅收政策，可能才是遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的最好辦法。
前幾天，“二套房首付須60%”的傳聞四處傳播，我很是高興。可沒(méi)想到的是，4月11日下午，銀監(jiān)會(huì)對(duì)此進(jìn)行了緊急辟謠。2009年5月25日，國(guó)務(wù)院公布的《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》中，提到了“研究開(kāi)征物業(yè)稅”，社會(huì)廣泛議論一番之后，沒(méi)有了下文。今年，以重慶擬開(kāi)征“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”和上�？赡荛_(kāi)征“房產(chǎn)保有稅”，成為最熱門(mén)話題。這些話題，之所以在人們中的爭(zhēng)論較大，難有共識(shí)，除了既得利益者的“活動(dòng)”之外，更重要的原因是沒(méi)有體現(xiàn)出“差別化”。
各國(guó)都一樣，二手房的價(jià)格一般不會(huì)超過(guò)新房的80%。因此，利用“二手房市場(chǎng)”來(lái)調(diào)控新房房?jī)r(jià)，是各國(guó)比較通用的政策。當(dāng)然，我國(guó)也注意了這一點(diǎn)，但我國(guó)的思路主要是以增加交易成本來(lái)降低二手房的流通率，從而來(lái)限制炒房。政策本意雖好，但由于降低二手房的流通率使市場(chǎng)上的房源更少，在剛性需求較高的我國(guó)，不斷沒(méi)有使房?jī)r(jià)降下來(lái)，反而進(jìn)一步拉抬了房?jī)r(jià)，使得大部分人即使不吃不喝積攢幾十年也買(mǎi)不起一套新房。
同時(shí)，由于我國(guó)稅收政策“差別化”沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)，房產(chǎn)的持有成本較低，甚至是零。這樣就使得少數(shù)富人囤積房源以出租，并利用房源的短缺性質(zhì)不斷地炒高房租，結(jié)果是大多數(shù)人不得不把收入的相當(dāng)一部分甚至是大部分作為房租交給富人，少數(shù)富人便成了不勞而獲的食利階層，從而進(jìn)一步加劇了社會(huì)的貧富懸殊，減少了依靠勤勞致富的成功機(jī)率。
提高二手房的市場(chǎng)活躍度，是很多國(guó)家抑制住房?jī)r(jià)格的政策選擇之一。根據(jù)相關(guān)研究，在我國(guó)現(xiàn)有城市住房數(shù)量的基礎(chǔ)上，市場(chǎng)上的“二手房”流通率每提高一個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)上的流通房源將增加30%左右。而隨著城市住房總量的進(jìn)一步增長(zhǎng)，這種效果就會(huì)更加明顯。目前，國(guó)際成熟市場(chǎng)的二手房流通率約為8%，英美等國(guó)家更是超過(guò)了15%，而我國(guó)還只有3%左右。因此，以差別化的信貸和稅收政策激活二手房流通，應(yīng)可作為遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的對(duì)策之一。
這種差別化的信貸和稅收政策如何設(shè)計(jì)？第一，要大幅降低二手房交易的成本，目前，交易成本基本上占了房?jī)r(jià)總額的10%以上，太高了。市場(chǎng)上，沒(méi)有人愿意投機(jī)老住房，而且房齡越大房?jī)r(jià)也往往越低。因此，二手房的交易成本可以以房齡來(lái)設(shè)計(jì)成階梯式的，房屋越舊，交易成本越低，甚至為零。第二，理所當(dāng)然應(yīng)該對(duì)一套房和二套房實(shí)行差別明顯的信貸政策，對(duì)那些要購(gòu)買(mǎi)二套房而又不準(zhǔn)備售出一套房的購(gòu)房者，就應(yīng)該如這個(gè)月初的傳聞一樣，二套房首付須60%，甚至是70%、80%都是可以的，而對(duì)那些出售一套房再購(gòu)買(mǎi)二套房的購(gòu)房者，則應(yīng)允許其享受一套房的信貸政策。第三，要利用高于市場(chǎng)房租的“物業(yè)稅”，或者是“特別房產(chǎn)消費(fèi)稅”，或者是“房產(chǎn)保有稅”，或者是“房屋空置稅”，來(lái)消除食利階層，逼迫擁有多套房者將房屋上市銷(xiāo)售。
差別化的信貸和稅收政策實(shí)施的難處在于，一是損害了既得利益者的利益，而這部分人的社會(huì)“公關(guān)”能力很強(qiáng)，必然成為新政策的巨大阻力；二是涉及到不同的部門(mén)，部門(mén)利益必然作祟，從而影響政策的堅(jiān)定性和一貫性；三是政府財(cái)政對(duì)土地的依賴(lài)，GDP增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴(lài)，必然會(huì)影響政府的決心和勇氣。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，管理好房?jī)r(jià)，對(duì)人民有利，對(duì)國(guó)家有利，宜早不宜遲。
