近日，國(guó)稅總局針對(duì)36戶大型企業(yè)集團(tuán)開展稅收稽查工作，房地產(chǎn)企業(yè)占到了此次稅收檢查企業(yè)總數(shù)的四分之一。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次或?qū)?duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征繳情況尤其是土地增值稅征繳情況進(jìn)行較為全面的摸底調(diào)查，此舉意在針對(duì)目前升溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)出警示信號(hào)。
不影響房企利潤(rùn)
在此次稅收自查工作中，包括萬科(000002)、金地集團(tuán)(600383)、保利地產(chǎn)、大連萬達(dá)集團(tuán)、SOHO中國(guó)(00410 HK)、北辰實(shí)業(yè)(601588)、華遠(yuǎn)集團(tuán)公司以及綠城房地產(chǎn)等8家公司。
北辰實(shí)業(yè)董秘郭川在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，此次土地增值稅稽查是全國(guó)稅務(wù)檢查的一部分，抽查的8家地產(chǎn)公司是各所有制類型企業(yè)的代表。一般在地產(chǎn)開發(fā)中，土地增值稅等稅收都預(yù)提一定比例，在項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)后匯繳，多退少補(bǔ)。此次稽查對(duì)公司沒有影響。
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，國(guó)稅局已于2007年重申土地增值稅，所有上市房地產(chǎn)公司在其損益表中全部都進(jìn)行了撥備，所以新措施不會(huì)對(duì)公司的盈利有影響。但會(huì)影響房地產(chǎn)商的現(xiàn)金流及財(cái)政狀況。各地方稅局在過去數(shù)年并沒有全數(shù)收取土地增值稅。
“企業(yè)不斷地用新的地產(chǎn)在做抵押，抵押之后現(xiàn)金流不會(huì)很充裕，如果要補(bǔ)交稅款，恐怕有很大的麻煩。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)劉桓教授認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過程周期性比較強(qiáng)，一般項(xiàng)目四五年才能完成，而土地增值稅只有項(xiàng)目結(jié)清匯算清繳之后才能知道預(yù)交和應(yīng)繳之間的差異，前幾年征收不嚴(yán)格，很多企業(yè)征收就不了了之。如果嚴(yán)格征收，毫無疑問將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流產(chǎn)生較大影響。
中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示，對(duì)企業(yè)來說，如果現(xiàn)在征收，肯定增加企業(yè)的成本，影響現(xiàn)金流。根據(jù)此前國(guó)土資源部對(duì)土地成本占房?jī)r(jià)比例的調(diào)查，保守估計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目平均有30%利潤(rùn)，根據(jù)四檔累進(jìn)稅制，應(yīng)征的量很大。
警示地產(chǎn)過熱
分析人士認(rèn)為，再次重申對(duì)土地增值稅的摸底，除了在金融危機(jī)背景下擴(kuò)大稅源之外，此舉也對(duì)目前較為火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)釋放了一個(gè)調(diào)控的信號(hào)。
鄒曉云表示，增值稅其實(shí)是從拿到土地之后，以當(dāng)時(shí)的土地成本蓋好房子，扣除其他的建筑成本以及稅費(fèi)之后，整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的增值收益。這一稅種一直沒有真正地征收，2007年在房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫的時(shí)候曾經(jīng)提出過加強(qiáng)征收，但因2008年金融危機(jī)的到來而不了了之。
鄒曉云表示，現(xiàn)在只是對(duì)土地增值稅進(jìn)行摸底，至于未來究竟如何征收，具體情況尚不得而知。而且從什么環(huán)節(jié)計(jì)算增值收益有待進(jìn)一步考量。
劉桓認(rèn)為，土地增值稅有點(diǎn)偏高，按照不同的毛利潤(rùn)比例，增值稅采用四檔累進(jìn)稅制，對(duì)企業(yè)來說是很大的負(fù)擔(dān)，所以，有沒有變通辦法將決定97號(hào)文件能否真正實(shí)施。他表示，可以考慮物業(yè)性質(zhì)、前一段時(shí)間的盈利高低進(jìn)行變通。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資14505億元，同比增長(zhǎng)9.9%，增幅比前5個(gè)月提高3.1個(gè)百分點(diǎn)。“而目前，各地地王紛紛涌現(xiàn)，房地產(chǎn)投資持續(xù)升溫，現(xiàn)在重新摸底土地增值稅，可能是對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的警示信號(hào)。”鄒曉云表示。
