恒大地產(chǎn)老總曝光高房價幕后推手
地價、稅費(fèi)、利潤占據(jù)房價成本的八成以上 委員建議：降房價，開發(fā)商和政府要一起努力。
“房價確實(shí)太高了！”當(dāng)全國政協(xié)委員、恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印在全國政協(xié)十一屆二次會議分組討論現(xiàn)場道出這樣一番話時，現(xiàn)場有些沸騰。 許家印說，在國際上，較為合理的房價收入比在4-6倍之間，但我國的平均房價收入比高達(dá)15倍。“一些地方過高的房價已經(jīng)把80%以
上的普通居民推出了商品房市場之外，即便勉強(qiáng)買了房的人也背負(fù)沉重的經(jīng)濟(jì)壓力，生活質(zhì)量受到嚴(yán)重影響。”他認(rèn)為房地產(chǎn)不同于其他生活消費(fèi)品，住房作為生活必需品，是民生保障的重要內(nèi)容。
許家印認(rèn)為，房價大漲大跌都將影響經(jīng)濟(jì)、民生和社會穩(wěn)定，房價大漲制約了低收入家庭的購房需求，而驟然大跌也將帶來消費(fèi)不振、經(jīng)濟(jì)低迷和社會動蕩等問題。因此，他認(rèn)為應(yīng)當(dāng)從構(gòu)成房價的幾大要素入手，建立嚴(yán)格的控制地價、控制稅費(fèi)、控制利潤的控制手段，使房價下降到穩(wěn)定合理的價位。
地產(chǎn)商利潤遠(yuǎn)超世界平均比例
當(dāng)前我國房價有五大交易成本，具體包括建筑成本、房企管理成本、土地成本、各類稅費(fèi)和企業(yè)利潤。”許家印委員在小組會上語出驚人，“通常情況下，前兩項(xiàng)成本價格變化不大，后三項(xiàng)成本才是真正影響房價的主要變量。加上一些企業(yè)的過度逐利，目前這三項(xiàng)成本占房屋交易價格的80%以上，其中土地成本已占到房價的三成，各種稅費(fèi)占到三到四成，企業(yè)利潤也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了5%的世界平均比例。如果這三項(xiàng)成本繼續(xù)增加，無疑房價還會上漲。”
據(jù)了解，我國自實(shí)行分稅制改革以來，地方財政普遍稅收不足，土地出讓收入等已成為許多地方政府財政預(yù)算外收入的重要來源。一些地方熱衷于“土地財政”，無形中推動了地價飛漲。“房地產(chǎn)企業(yè)將這一高昂成本轉(zhuǎn)嫁至房價，土地成本的不斷上漲，又推動了房價上漲。”許家印委員說，“房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)征收的各類稅費(fèi)高達(dá)100多項(xiàng)，其成本加起來占到房價的三分之一以上，最終也轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者。”
購房意愿已降至10年最低點(diǎn)
許家印的觀點(diǎn)得到全國政協(xié)委員、中山大學(xué)教授毛蘊(yùn)詩的認(rèn)同，“對于生活在北京、上海、杭州等地的大多數(shù)工薪階層來說，以目前的價格，就算不吃不喝工作上幾十年，也未必能買得起市區(qū)內(nèi)的一套住房。”“目前國際公認(rèn)的較為合理的房價收入比在4-6倍之間，但我國房價收入比平均為15倍，個別大城市更高。”許家印委員說。
不合理的房價讓房地產(chǎn)市場進(jìn)入整體低迷狀態(tài)，中國人民銀行日前發(fā)布的全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示，目前居民購房消費(fèi)意愿已降至10年來最低點(diǎn)。市場活躍度重回1998年房改之初的水平。反映市場活躍程度的房屋空置率仍處在高位，根據(jù)國家發(fā)展和改革委的數(shù)據(jù)顯示，截至去年底，全國商品房空置面積同比增長21.8%，其中，空置商品住宅同比增長32.3%。而根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的預(yù)測，目前全國住宅市場的消化周期將超過33個月。
降房價需要開發(fā)商政府共同努力
不合理的房價已成為阻礙房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的最大障礙。全國人大代表、經(jīng)濟(jì)學(xué)家辜勝阻認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該適應(yīng)市場變化和需求，主動采取措施，以合理的價格促進(jìn)商品住房銷售。“一方面企業(yè)應(yīng)該合理控制利潤，另一方面，地方政府要改變短視行為，將土地出讓中的短期利益和局部利益讓給大眾，控制地價過快上漲。此外，國家要完善房地產(chǎn)稅費(fèi)體系，取消大部分不合理稅費(fèi)。通過三方面的控制，把房價穩(wěn)定到合理水平。”許家印委員建議。“目前需要開發(fā)商、地方政府共同努力，把價格定到一個合適的位置。”李稻葵委員說。
