當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，各地樓市普遍呈現(xiàn)蕭條景象，北京、深圳等政府部門相繼宣布不會(huì)救樓市。樓市振興到底該用何種方式？政府該不該出手救市？山東樓市何去何從？政協(xié)委員、房地產(chǎn)商、經(jīng)濟(jì)專家等作客本報(bào)兩會(huì)"焦點(diǎn)圓桌"，暢談房地產(chǎn)發(fā)展前景。
郭松海：濟(jì)南房?jī)r(jià)跌幅不會(huì)太大
“ 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和有關(guān)部門對(duì)70個(gè)大中城市的統(tǒng)計(jì)，去年全年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)了6%；而從去年11月、12月的數(shù)字來看，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)遞減，有降價(jià)趨勢(shì)；延續(xù)到今年1月，房?jī)r(jià)在全國(guó)呈下降趨勢(shì)。”郭松海認(rèn)為，作為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)的北京、上海兩城市，其主要負(fù)責(zé)人日前均公開認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高，應(yīng)加大對(duì)住房供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整，宏觀上也采取了一系列措施，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)有進(jìn)一步下降的趨勢(shì)。
郭松海認(rèn)為，山東前幾年房?jī)r(jià)與深圳、廣州相比，增長(zhǎng)率稍低，但濟(jì)南因?yàn)橛尤\(yùn)會(huì)，加之濟(jì)南去年拆遷量太大，特別是槐蔭、天橋等棚戶區(qū)改造，存在剛性需求，濟(jì)南去年房?jī)r(jià)還保持一定的增長(zhǎng)。考慮到房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的慣性，今年拆遷還在進(jìn)一步進(jìn)行，全運(yùn)會(huì)尚未召開，濟(jì)南房?jī)r(jià)目前比較穩(wěn)定。 “但全運(yùn)會(huì)召開后，我們的拆遷量減少了，市場(chǎng)剛性需求降低了，我覺得房?jī)r(jià)可能會(huì)有震蕩、波動(dòng)過程，但幅度不會(huì)很大，能下跌3%至5%就不錯(cuò)了，預(yù)計(jì)在今年第三至第四季度延續(xù)。”
郭松海告訴記者，在今年兩會(huì)上，他還將針對(duì)盤活房地產(chǎn)市場(chǎng)提出提案。“一邊是上億平方米的房屋在空置，一邊是需要房屋的居民居住困難，面對(duì)這樣一個(gè)尷尬局面，政府應(yīng)有所作為，主動(dòng)地運(yùn)用稅收杠桿，采取開征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅的措施，打破部分開發(fā)商捂盤惜售、待價(jià)而沽的夢(mèng)想，迫其降價(jià)促銷，以增加市場(chǎng)的有效供給。”
李文杰：房地產(chǎn)商要舍得“割肉”
“房地產(chǎn)業(yè)要實(shí)現(xiàn)真正的振興，除了降價(jià)外，沒有更好的辦法。”1日，在和訊網(wǎng)直播室，北京中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰坦言。
近期，中央以及地方政府已從金融、稅收等方面相繼出臺(tái)了多項(xiàng)利好政策，這使得近期房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量出現(xiàn)增長(zhǎng)，但李文杰坦言，這些并不能代表全年的房地產(chǎn)業(yè)回暖，“今年的房地產(chǎn)業(yè)不會(huì)比2008年更好。”
李文杰進(jìn)一步解釋道，今年可以分為上半年和下半年兩個(gè)階段，如果開發(fā)商上半年無法解決融資問題，那么到年底還款期限，將面臨更大的困境，因此要采取各種有效的方法提高項(xiàng)目的銷售速度，促進(jìn)資金的盡快回流，只有現(xiàn)金流保持穩(wěn)定才能使公司更好地生存和發(fā)展……
“而要保證資金鏈的安全，就必須要保證有客戶購(gòu)買，而目前最大的問題就是，購(gòu)買者的心理預(yù)期價(jià)格與實(shí)際價(jià)格還有很大差距，所以房地產(chǎn)商要舍得‘割肉’，因?yàn)槌私祪r(jià)，目前可能沒有其他更好的辦法了。”他說。
至于降價(jià)幅度，李文杰說：“只要降價(jià)幅度超過15%的樓盤，購(gòu)買者就會(huì)認(rèn)為差不多了，因此那些回暖的房產(chǎn)商‘排頭兵’，一般都是靠降價(jià)換來的。”
易憲容：房地產(chǎn)企業(yè)也可破產(chǎn)
近段時(shí)間以來，不少消息靈通人士透露說，為了重振房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家要把房地產(chǎn)業(yè)納入振興規(guī)劃，但最后國(guó)務(wù)院的十大產(chǎn)業(yè)規(guī)劃里，并沒有房地產(chǎn)業(yè)。
“房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)不進(jìn)入產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃并不重要，”中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容說，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)，近幾年來國(guó)家出臺(tái)了一系列政策，特別是關(guān)于房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的131號(hào)文件非常全面，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說，在政策層面上已經(jīng)夠?qū)捤闪恕?/p>
目前，房地產(chǎn)不景氣，全國(guó)有不少城市，紛紛出臺(tái)政策來“救市”，但也有一些城市“按兵不動(dòng)”。對(duì)此，易憲容認(rèn)為這是很正常的，不同城市有不同城市的實(shí)際情況，政府的政策應(yīng)該是中長(zhǎng)期的，不能僅僅因?yàn)榉康禺a(chǎn)商利潤(rùn)減少了，就開始啟動(dòng)“救市”政策。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該和其他企業(yè)一樣，經(jīng)營(yíng)好了就賺錢，經(jīng)營(yíng)不好就賠錢，甚至是破產(chǎn)，這才是市場(chǎng)的基本規(guī)律。
也有不少人士認(rèn)為，政府建設(shè)更多的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)此，易憲容認(rèn)為，棚戶區(qū)改造、建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房都是政府應(yīng)該做的事，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，不會(huì)產(chǎn)生決定性的影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)還是應(yīng)該靠市場(chǎng)來調(diào)節(jié)，誰根據(jù)市場(chǎng)調(diào)整得快，誰就會(huì)占得先機(jī)。
