12月22日，財(cái)政部發(fā)出了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》。
“通知”中提出，自2010年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，“通知”內(nèi)容將此前國(guó)務(wù)院常務(wù)工作會(huì)議(“國(guó)四條”)內(nèi)容作了細(xì)化。作為落實(shí)細(xì)則，“通知”內(nèi)容對(duì)營(yíng)業(yè)稅調(diào)整緊扣“調(diào)整”和“遏制炒房”兩個(gè)方面。
“通知”中指出，各地要嚴(yán)格清理與房地產(chǎn)有關(guān)的越權(quán)減免稅收的做法，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要立即糾正。
調(diào)控政策可能利好二手房市場(chǎng)
“這是一個(gè)‘中性’政策。”北京我愛我家副總裁胡景暉12月23日表示，之前國(guó)務(wù)院提出了個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅調(diào)整的政策，二手房交易大受震蕩。年底前出現(xiàn)恐慌性購(gòu)房，而明年第一季度房屋交易量則十分悲觀。
北京鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，“通知”內(nèi)容將個(gè)人住房交易進(jìn)一步區(qū)分為普通住房和非普通住房。將政策調(diào)控目標(biāo)確定為炒房者。對(duì)于二手房交易市場(chǎng)來說，實(shí)際上是一個(gè)比較利好的消息。
因?yàn)椋?cái)政部的上述“通知”內(nèi)容，讓整個(gè)行業(yè)吃了一顆定心丸。林倩認(rèn)為，隨著各個(gè)部門調(diào)控房?jī)r(jià)的利空政策不斷出臺(tái)。明年1月份開始，有關(guān)部門有望再出臺(tái)一些鼓勵(lì)自住型購(gòu)房行為的政策。
胡景暉認(rèn)為，“通知”中最主要的利好消息是，確定了2-5年的普通住房交易營(yíng)業(yè)稅按照差額征收。
以一套150萬元的二手房為例，如果按照全額征收營(yíng)業(yè)稅，將是8.25萬元，如果按照差額征收將是1.65萬元。1.65萬元的營(yíng)業(yè)稅對(duì)于150萬元的房款來說，影響甚微。
林倩認(rèn)為，之前，二手房交易占到了全部商品房交易的一半以上。而營(yíng)業(yè)稅政策調(diào)整，又使40%的二手房面臨交易成本增加問題。
2009年第四季度，市場(chǎng)出現(xiàn)了恐慌性交易的跡象。北京市每天交易量接近2000套。這樣的情況持續(xù)的話，2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)帶來負(fù)面影響。大量的房源提前入市，2010年將出現(xiàn)惜售的現(xiàn)象。
“通知”內(nèi)容提出了普通住房按照差額征收的辦法進(jìn)行征收，等于穩(wěn)定了市場(chǎng)交易預(yù)期。對(duì)2010年二手房交易帶來了很大的利好消息。
“通知”中強(qiáng)調(diào)，各地政府要清理和糾正越權(quán)減免房地產(chǎn)有關(guān)稅收的做法。此前，2008年底，很多地方政府出臺(tái)了很多“救市”措施。有很多地方政府提出了減免個(gè)人所得稅、房產(chǎn)附加稅費(fèi)的做法。
“通知”在對(duì)普通住房交易進(jìn)行一定程度的“松綁”的同時(shí)，也給地方政府提醒：不許縱容投資、投機(jī)性購(gòu)房行為。
“非普通住房”難以認(rèn)定
林倩說，“通知”中將非普通住房交易征收比較高的營(yíng)業(yè)稅，根本目的在于防止炒房。
胡景暉表示，目前北京市認(rèn)定“非普通住房”有三個(gè)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：一是建筑面積在140平方米以上；二是容積率在1或者1以下；三是交易單價(jià)超過了地區(qū)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的1.2倍以上。
建筑面積在140平方米以上的大戶型房屋，將在未來交易中面臨比較重的稅負(fù)。而建筑面積比較大的房屋，總價(jià)也一般比較高。營(yíng)業(yè)稅按照差額或全額征收，對(duì)于買賣雙方來說，都是一個(gè)不小的數(shù)字。
不過，目前“非普通住房”認(rèn)定問題上還存在一定問題。
胡景暉表示，上述三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，只要違反任何一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，都會(huì)被認(rèn)定為“非普通住宅”。財(cái)政部等部門出臺(tái)了“通知”內(nèi)容，本意是增加普通住房和非普通住房的交易稅費(fèi)區(qū)別，抑制炒房。但是“非普通住房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)跟不上，可能給“通知”中的政策帶來操作性難題。
除了140平方米這個(gè)剛性標(biāo)準(zhǔn)比較好認(rèn)定外，容積率標(biāo)準(zhǔn)就經(jīng)常遇到挑戰(zhàn)。很多開發(fā)商將小戶型和高檔住宅進(jìn)行混建。在一個(gè)比較高檔的樓盤中，集中建兩棟樓，房屋都是40平方米的小戶型。以此滿足“90/70”政策要求。
而這個(gè)高檔樓盤的整體容積率在1以上，不會(huì)被認(rèn)定為非普通住宅。但是整個(gè)樓盤價(jià)格卻可能是地區(qū)的領(lǐng)漲者。面對(duì)這樣的問題是否應(yīng)該被界定為非普通住宅，就遇到了難題。
第三條標(biāo)準(zhǔn)在目前遇到的問題更多。記者了解到，地方建委等部門，一般每隔半年才會(huì)調(diào)整一次地區(qū)房屋交易指導(dǎo)價(jià)格。這個(gè)價(jià)格主要來自中介公司上報(bào)的交易數(shù)據(jù)。
一般情況下，中介公司上報(bào)的交易價(jià)格數(shù)據(jù)也都存在一定的水分。中介公司為了幫助客戶規(guī)避稅費(fèi)，經(jīng)常將交易價(jià)格做低。而建委每半年才調(diào)整一次指導(dǎo)價(jià)格，更使指導(dǎo)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于市場(chǎng)成交價(jià)格。
以北京市東三環(huán)地區(qū)交易情況為例，該地區(qū)的政府指導(dǎo)價(jià)格才7000-8000元/平方米，而該地區(qū)的住宅成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了2.5萬元/平方米以上。如此算來，該地區(qū)2009年成交的住宅，多數(shù)都要算“非普通住宅”了。
據(jù)了解，北京等地方政府也都在加緊調(diào)研，準(zhǔn)備改進(jìn)地方房屋交易指導(dǎo)價(jià)格的指定程序，實(shí)現(xiàn)更快速度的更新。
胡景暉表示，2010年房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入政策精準(zhǔn)化的時(shí)期。假如2010年出臺(tái)鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，其也會(huì)遇到“普通住宅”和“非普通住宅”的認(rèn)定問題。有關(guān)部門如果不盡快解決這個(gè)問題，會(huì)影響政策的執(zhí)行效果。
