多地游說繼續(xù)“寬松”
11月將是政策調(diào)整的敏感時期。
北京、上海、天津等城市均已開展地方性房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)研。多數(shù)地方政府希望2010年延續(xù)2009年的寬松性調(diào)控政策，因為房地產(chǎn)業(yè)對地方政府2009年穩(wěn)定固定資產(chǎn)投資和保經(jīng)濟增長發(fā)揮了至關(guān)重要的作用。
地方希望繼續(xù)寬松，在中央部委層面，國土資源部、證監(jiān)會、銀監(jiān)會先后對房地產(chǎn)政策做出微調(diào)，而房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵主管部門住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部仍然保持緘默。
地方實況：還得靠地產(chǎn)“做貢獻”
萬科北京公司市場總監(jiān)肖勁異常忙碌。
“住建委有會、發(fā)改委有會……”肖勁說，最近萬科北京公司先后受邀和主動參加了多場北京市有關(guān)部門的政策咨詢會，在政策咨詢會上，開發(fā)商紛紛建議2010年繼續(xù)采取寬松性政策。
北京發(fā)改委日前組織了開發(fā)商、中介公司的座談會。一位參加座談會人士介紹，北京發(fā)改委主要關(guān)心房地產(chǎn)業(yè)能否在2010年上半年繼續(xù)保持增速，為穩(wěn)定房地產(chǎn)投資做貢獻。
北京永翌公館開發(fā)商也表示，在售樓盤企業(yè)都多次被北京住建委“窗口指導(dǎo)”，加快開盤和供應(yīng)。
今年1-3季度，北京市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值8161.4億元，按可比價格計算，比上年同期增長9.5%。
北京市年初計劃全年經(jīng)濟增速為9%，而在今年上半年，這被認為幾乎是不可能完成的任務(wù)。第三季度的高速增長，為北京市完成年初計劃經(jīng)濟增長目標(biāo)帶來了信心。
今年第一季度北京市GDP增長6.1%，二季度增長9.4%，三季度增長12.8%。以房地產(chǎn)投資為首的固定資產(chǎn)投資的高速增長，為北京市1-3季度經(jīng)濟增長的主要動力所在。
1-3季度，北京市完成全社會固定資產(chǎn)投資3508.9億元，增長54.4%，增幅比上半年提高35.1個百分點。其中完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1774.1億元，增長56%，增幅比上半年提高42.5個百分點；完成基礎(chǔ)設(shè)施投資1040.5億元，增長48.8%，增幅提高36.3個百分點。
北京市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)分析報告表示，1-3季度北京市固定資產(chǎn)投資增速明顯加快主要是政府土地儲備投入力度加大，土地一級開發(fā)投資大幅增加帶動。1-3季度，全市完成土地一級開發(fā)投資804.7億元，占全社會投資的22.9%。
業(yè)界人士分析，北京房地產(chǎn)投資有望在第四季度實現(xiàn)更高增幅，保持既有房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策顯然有利。此外，北京土地儲備投資已經(jīng)達到804.7億元，而上年同期只有78.5億元，增長在1000%以上。如果房地產(chǎn)投資下降，政府投資這么多土地儲備開發(fā)，地賣給誰？
中央地方政策博弈
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副秘書長何琦稱，2009年信貸增速雖然很快，個人住房按揭信貸卻保持了2008年的同樣水平。他認為，全國范圍來看，房地產(chǎn)市場處于剛剛企穩(wěn)階段，應(yīng)該繼續(xù)保持寬松性政策。
中央有關(guān)部門收緊調(diào)控的政策動向，與開發(fā)商和地方政府想保持繼續(xù)寬松調(diào)控政策的意愿似乎相悖。
中國民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部一份《中國地產(chǎn)金融藍皮書》中指出，早在9月份，銀監(jiān)會就對“二套房貸”采取收緊動作。
10月27日，中國銀行北京分行一位負責(zé)人也透露，目前銀行對于房貸的審核已經(jīng)比年初嚴格。即使第一套住房購買，除了抵押房屋外，銀行對貸款人還款能力審核嚴格了許多。
上海一家房地產(chǎn)研究機構(gòu)表示，2010年房地產(chǎn)眾多稅收優(yōu)惠政策取消的可能性很大：普通商品房購房者只交1%的契稅政策可能取消，公積金等優(yōu)惠政策也可能就此止步，營業(yè)稅等國家規(guī)定的政策也很可能全面叫停，只有部分地方稅種和信貸政策存在小幅微調(diào)可能。
在2008年出臺的眾多優(yōu)惠政策當(dāng)中，營業(yè)稅優(yōu)惠從5年調(diào)到2年，而此項優(yōu)惠政策也最具取消可能性，因為政策只有1年有效期。
“屆時即使國家不說調(diào)整政策，這個政策也等于到期失效了。”肖勁說，目前開發(fā)商最關(guān)心的兩個政策調(diào)整：一就是稅收政策能否持續(xù)；二就是限制外籍人士購房的政策是否會取消。
限制外籍人士購房是2007年國家為了限制外資炒房出臺的政策，對于高檔樓盤，外籍人士是主要購買力。
北京市住建委最近組織的一次座談會上，很多開發(fā)商都針對外籍人士購房的優(yōu)惠政策是否執(zhí)行提出了建議。本報獲悉，一些地方房管部門也在通過地方政府向中央游說。
天津、上海、北京等主要城市這輪摸底并非中央部署，而是地方為了應(yīng)對2010年可能到來的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策取消，自行進行的調(diào)研活動。
幾乎所有城市都認為，2010年經(jīng)濟增長的支持仍然離不開房地產(chǎn)。10月下旬，在住建部的一次調(diào)研會上，江蘇、浙江等地政府負責(zé)人也表達了希望繼續(xù)維持優(yōu)惠稅收政策的意愿。
國資委出手與國土部動向
10月28日，一向少出手參與房地產(chǎn)調(diào)控的國資委也出臺了國資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)、建筑開發(fā)中容積率調(diào)整等問題的檢查工作。分析人士認為，此前央企、地方國企大舉進入房地產(chǎn)開發(fā)、高價拿地，如今借助住建部等部門開展的“查容積率”行動，或許是對國資企業(yè)高調(diào)進軍房地產(chǎn)行業(yè)的一次警告。
國土資源部日前出臺了貫徹落實限制產(chǎn)能過剩產(chǎn)業(yè)用地的政策。同時，國土資源部調(diào)控司等部門也都在加緊對房地產(chǎn)市場供地情況的調(diào)研。
10月28日，北京一家大型開發(fā)商透露，此前剛與國土資源部有關(guān)負責(zé)人士進行過溝通。相關(guān)人士對該開發(fā)商表示，今后土地政策調(diào)控不會“一刀切”。很多二三線城市房地產(chǎn)市場處于剛剛復(fù)蘇時期，而東部沿海一些城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)顯現(xiàn)過熱。
言外之意，針對房地產(chǎn)過熱區(qū)域緊縮性土地調(diào)控政策仍有可能出臺。
地方性優(yōu)惠政策對沖力
何琦表示，雖然很多調(diào)控部門都希望出臺收縮性政策，但是他個人并不認為房地產(chǎn)市場到了一個該調(diào)控的節(jié)點。他表示，2008年底以來執(zhí)行的寬松型調(diào)控政策，地方政府自行出臺的要遠比中央的多、力度大。
諸如分期償付土地出讓金等一些地方性優(yōu)惠政策，對緩解開發(fā)商資金鏈起了很大的作用。如果地方政府認為自己還有必要保留這些優(yōu)惠政策，即使中央一些調(diào)控部門取消掉一些優(yōu)惠政策，仍然不會對房地產(chǎn)市場帶來太大的影響。
“相信10月份數(shù)據(jù)將成為調(diào)控部門參考的重要依據(jù)。”何琦說。
