中國國務(wù)院總理溫家寶12月17日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。
會議指出，近期國家采取擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的政策措施，已對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極影響，不少城市商品住房成交量有所回升。當(dāng)前，要堅持住房市場化基本方向，堅持對低收入住房困難群眾實行住房保障制度的原則，加大政策力度，加快保障性住房建設(shè)，進一步鼓勵和支持住房消費，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
會議研究確定了以下政策措施。(一)加大保障性住房建設(shè)力度。爭取用3年時間，解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題，并積極推進農(nóng)村危房改造。中央繼續(xù)加大廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造投資支持力度，適當(dāng)提高中西部地區(qū)補助標(biāo)準(zhǔn)。選擇部分有條件的地區(qū)試點，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補充用于經(jīng)濟適用住房等建設(shè)。
(二)進一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄�，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。其中，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。
(三)引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，促進商品住房銷售。支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項目的信貸支持，對有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅。
會議要求，各地區(qū)要在執(zhí)行中央統(tǒng)一政策的前提下，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，進一步采取促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。要繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析，準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場走勢，及時發(fā)現(xiàn)市場運行中的新情況、新問題，提高調(diào)控措施的預(yù)見性、針對性和有效性。要加強督促檢查，強化對國家補助資金使用和建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)督。
會議還研究了其他事項。
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地產(chǎn)政策再松口：增需求，非救開發(fā)商
另據(jù)21世紀(jì)報道 12月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。其中內(nèi)容，被視為11月初中央政府刺激經(jīng)濟“國十條”計劃第一條的具體落地，也被業(yè)界看作中央對房地產(chǎn)市場支持的又一輪“新政”。
會議研究確定了三個方向的具體措施：首要是加大保障性住房建設(shè)力度，細(xì)化相關(guān)措施；其次是鼓勵普通商品住房消費，減免部分交易環(huán)節(jié)營業(yè)稅費；最后是引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對市場變化，促進商品住房銷售，并給予部分合乎條件的企業(yè)以融資、信貸支持。
與11月初住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部“孤軍奮戰(zhàn)”不同，本次會議精神迅速得到各主要部委的合力落實。
17日晚間5時，中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)出關(guān)于印發(fā)《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》(下簡稱“辦法”)的通知，要求各銀行嚴(yán)格按照《辦法》，抓緊制定相應(yīng)的操作細(xì)則，做好支持廉租住房開發(fā)建設(shè)的金融服務(wù)工作。國家發(fā)改委當(dāng)日早間也表示，已下達100億元中央補助投資計劃，用于加快廉租住房建設(shè)和國有林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)改造，以及擴大農(nóng)村危房改造試點等。
建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司原司長、中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務(wù)副會長張元端在接受本報記者采訪時表示：“‘新政’重申了房地產(chǎn)業(yè)市場化和加強保障的關(guān)系，在這樣的前提下既要發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟，又要平抑房價加大住房保障力度、解決居民住房問題。”張元端相信，政策出臺后將對今后房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到積極作用。
保障性住房成中心
本次會議再次印證，保障性住房已成為中國政府刺激經(jīng)濟、改善民生的重要“抓手”。
此前的11月12日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥公布了“9000億保障住房計劃”，但此后很多市場人士和地方政府官員都認(rèn)為缺少執(zhí)行細(xì)則。此次國務(wù)院會議細(xì)化了保障性住房建設(shè)措施。
會議開宗明義，提出要“堅持住房市場化基本方向，堅持對低收入住房困難群眾實行住房保障制度的原則”。
提出的具體措施包括，爭取用3年時間，解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題，并積極推進農(nóng)村危房改造。中央繼續(xù)加大廉租房建設(shè)和棚戶區(qū)改造投資支持力度，適當(dāng)提高中西部地區(qū)補助標(biāo)準(zhǔn)選擇部分有條件的地區(qū)試點，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補充用于經(jīng)濟適用住房等建設(shè)。
張元端認(rèn)為，加大保障性住房的建設(shè)一舉三得，一方面能通過增加投資拉動經(jīng)濟，一方面能夠擴大消費，更重要的是有利于穩(wěn)定和平抑房價。“拉動內(nèi)需”并不是簡單的大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，管理層同樣擔(dān)心因為住房過度市場化而導(dǎo)致一部分人無法解決住房問題。
廉租房成為本次保障性住房建設(shè)的“新星”。此前，廉租房建設(shè)投資一直按照中央、地方、銀行以1：3：1的比例進行投資，中央財政適度提高補助標(biāo)準(zhǔn)后，有望解決部分財政困難的地區(qū)廉租房建設(shè)資金短缺問題，棚戶區(qū)改造等安居工程建設(shè)會得到中央財政的進一步支持。
中國社科院研究員尹中立認(rèn)為，住房公積金閑置部分用于保障房建設(shè)試點，是一個對地方金融放開的大政策。
目前，住房公積金是地方政府手中少數(shù)能控制的支持房地產(chǎn)投資的金融資源，截至2007年末，全國住房公積金閑置2100億元，即使放貸情況比較好的北京，住房公積金利用率也只有7成。
但也有專家認(rèn)為，住房公積金屬于個人繳納，其增值部分用于保障房建設(shè)已經(jīng)引起一輪討論，進一步動用本金，是否應(yīng)征求住房公積金繳納人的意見？
降稅負(fù)，促消費
鼓勵居民消費，推動成交回升——本次會議延續(xù)了之前中央政府“救市”房地產(chǎn)的精神。
繼連降利率、調(diào)低改善性住房首付比例等一系列適度寬松的貨幣政策之后，積極財政政策也在本次會議中惠及房地產(chǎn)行業(yè)。
本次會議提出，對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄�，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。其中，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。
對于營業(yè)稅的調(diào)整，中介公司普遍認(rèn)為將會對二手房市場交易產(chǎn)生積極影響。21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師孟奇告訴本報記者，他預(yù)計未來1到2個月二手房市場會有一個反彈，成交量會暴發(fā)性增長；我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司認(rèn)為，受益的二手房大概占目前市場總流通量的20%左右，主要是五年內(nèi)的普通住宅，這體現(xiàn)了政府著力點選擇了民生住房，也符合市場需求。
會議還提出按法定程序取消城市房地產(chǎn)稅。這也在一定程度上減輕了房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)。但金地集團總裁張華綱表示，該稅種在企業(yè)稅收體系中比例很小，政府更應(yīng)該做的是取消土地增值稅，以及取消開發(fā)環(huán)節(jié)中的政府部門各種過多收費。
“既要防止投機和炒作，又要促進市場交易量的恢復(fù)。”張元端分析說，從以往的調(diào)控經(jīng)驗來看，投機和炒作成為影響房價上漲的重要因素。“國六條”和“國八條”頒布后，面對且調(diào)且漲的房價，決策層擔(dān)心炒作和投機氛圍的再次蔓延。而防止投機炒作在于政策是否完善。“如果政策控制得不好，刺激房屋消費可能將重燃投資炒作之風(fēng)。”張元端說。
由于銷售受阻、加之上半年信貸緊縮政策，不少地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率超過80%，一些中、小型地產(chǎn)公司面臨危機。此次“新政”同樣關(guān)注到了企業(yè)層面。
會議提出，未來將支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項目的信貸支持，對有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。
“在GDP增長速度下滑，‘保增長’列為首要任務(wù)的宏觀經(jīng)濟環(huán)境下，加大融資事實上是加大對地產(chǎn)行業(yè)的投入。”張元端說。
二套房政策未見明顯松動
“新政”出臺后，房地產(chǎn)行業(yè)人士多表現(xiàn)出失望情緒，焦點集中于“二套房政策”未有明顯松動。所謂“二套房政策”，主要是指從信貸、稅費方面放開居民購買多套房的政策。
一不愿透露姓名的國有銀行信貸部人士在接受本報采訪時表示，“新政”力度比預(yù)想力度要小，其中提到的“人均居住面積未達標(biāo)”提法，幾乎與央行、銀監(jiān)會2007年12月5日出臺的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》差不多，事實未有任何松動。
金地集團總裁張華綱認(rèn)為，二套房貸本是拉動需求有效的工具，但是國務(wù)院政策中還是沒有放開，如果二套房買的面積比較大，依舊享受不到優(yōu)惠政策。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強也在博客中第一時間表示，這次只是將原有的門檻象征性的降低。沒有購房減稅的刺激，不足以讓住房消費拉動中國的經(jīng)濟恢復(fù)增長。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌15日向記者表示，他已經(jīng)在近期央行召開的貨幣政策會議上建議取消“二套房貸”政策。而另據(jù)記者獲悉，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也多次在房地產(chǎn)調(diào)控部門聯(lián)席會議上建議取消“二套房貸”。但是金融監(jiān)管部門對“二套房貸”始終保持審慎態(tài)度。
社科院專家尹中立認(rèn)為當(dāng)前對“二套房貸”進行審慎態(tài)度有必要。“不可能對各種需求都進行扶植，進行差別化的信貸政策是有益的，”尹中立表示，國家還是擔(dān)心房價出現(xiàn)大起大落，因此刺激自主性需求的同時，只對“二套房貸”有限放開。
尹中立進一步表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場交易量萎縮的主要原因是房價和收入之間的矛盾，如果要釋放交易量就必須降房價，當(dāng)房價降到適當(dāng)水平后，交易量自然會釋放。
上海易居高級研究員楊紅旭也提醒說，應(yīng)該注意國務(wù)院“措施”中的第三條：“引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，促進商品房銷售”，這說明政府在提醒開發(fā)商市場短期內(nèi)不可能回暖，讓開發(fā)商盡快降價促銷，徹底放棄高房價、高利潤的幻想，這些政策再度表明，中央的政策在于刺激需求、穩(wěn)定房市，而非救開發(fā)商。
張華綱說，“出臺的政策并沒有達到預(yù)期，沒有切中要害，力度還是太小。”而一位不愿透露姓名的上�；鸾�(jīng)理告訴本報記者，“這些政策都已經(jīng)在市場傳了幾周，正式公布的并沒有新意。如今石頭落地，我們對房地產(chǎn)行業(yè)前景還是看不清。”
