針對(duì)房地產(chǎn)越來(lái)越成為地方政府"避險(xiǎn)天堂"和"第二財(cái)政"的狀況，已有信號(hào)表明將進(jìn)行改革，將規(guī)范土地出讓金，讓其產(chǎn)生的收益更多傾向用于失地農(nóng)民補(bǔ)償、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)、廉租房建設(shè)等公共事業(yè)等。
我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格偏高的一個(gè)重要原因在于成本，而成本偏高的原因在于各種"硬性"稅費(fèi)的過(guò)高、過(guò)多。
一位來(lái)自江蘇省財(cái)稅部門的官員向本報(bào)記者表示，"改革房地產(chǎn)行業(yè)的各種稅費(fèi)，是最合理科學(xué)的，但卻是最難的。"
倘若改革房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費(fèi)政策，空間在哪里？本報(bào)輾轉(zhuǎn)于江蘇南京、揚(yáng)州、宿遷等地區(qū)，初步求解房地產(chǎn)費(fèi)稅負(fù)擔(dān)的情況和出路。
土地出讓金之重
從1998年住房制度改革開始以來(lái)，房地產(chǎn)發(fā)展的主要數(shù)據(jù)可謂"突飛猛進(jìn)。"
南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任高波教授向本報(bào)記者表示，從2000年-2007年，我國(guó)房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)速度平均每年為20%-30%，銷售面積以每年11%-45%的速度遞增，銷售額以16%-69%的速度增長(zhǎng)，而全國(guó)房地產(chǎn)銷售價(jià)格，2004年為17.8%，2007年為16.25%。
"這是驚人的，也是可怕的。" 高波強(qiáng)調(diào)，"年平均增長(zhǎng)率超過(guò)居民可支配收入增長(zhǎng)率，這是相當(dāng)快的，更是危險(xiǎn)的"。
房地產(chǎn)成為諸多城市的支柱產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展?fàn)可娴?0多個(gè)行業(yè)。其低迷狀態(tài)必定讓政府頭疼--房地產(chǎn)貢獻(xiàn)的稅收占到地方政府稅收的1/3。而在構(gòu)成房?jī)r(jià)的成本當(dāng)中，土地成本已越來(lái)越高，逐漸成為最大的一塊。這體現(xiàn)在了"土地出讓金"上。
以南京為例。2007年，南京市地塊成交138塊，總出讓面積966.4萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)81.6%、70.3%。其出讓土地總成交金額約331.39億元。以此計(jì)算，2007年南京出讓土地平均每平方米3219元。
2005-2007年，南京土地出讓成本每平方米的價(jià)格平均漲幅為45.15%、39.89%，也就是土地成本以每年四成的速度增長(zhǎng)。
1994年我國(guó)實(shí)行分稅制后，土地出讓金作為地方財(cái)政的固定收入全部劃歸地方所有，并在此后逐漸成為了地方政府的"第二財(cái)政"。
南京今年計(jì)劃推地850萬(wàn)平方米，其中商品住宅用地為700萬(wàn)平方米。但累計(jì)到目前，南京成交的用地面積約330萬(wàn)平方米，年底前還有400萬(wàn)平方米左右的住宅類用地計(jì)劃。
而進(jìn)入11月之后，南京市國(guó)土部門推出的土地大多以底價(jià)成交，并且舉牌的開放商數(shù)量也大為減少。
在土地出讓金形成如此規(guī)模的情況下，想降低已不太可能，但想突破也不太可能，南京市國(guó)土資源局的一位人士向本報(bào)表示"只有通過(guò)其他途徑尋求突破"，也即是提高出讓土地的"容積率"。
行政收費(fèi)詳細(xì)清單
2008年3月8日，全國(guó)政協(xié)委員、河南省工商聯(lián)副主席王超斌與十名全國(guó)政協(xié)委員聯(lián)名提案《關(guān)于減少政府收費(fèi)環(huán)節(jié)，遏制住房?jī)r(jià)格上漲的建議》中提到，房地產(chǎn)開發(fā)商需要繳納50余項(xiàng)的費(fèi)用，涉及到約25個(gè)政府部門，總體費(fèi)用占到開發(fā)成本的15%-20%。
"就我所知道的，各種規(guī)費(fèi)繳得最全的一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商，一共交了57項(xiàng)。"余先生透露。
本報(bào)記者就此拜訪南京、揚(yáng)州、宿遷等城市的房地產(chǎn)開發(fā)商，統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，按照區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，雖收費(fèi)額度多少略有不等，但房地產(chǎn)開發(fā)中所涉及的規(guī)費(fèi)與收取部門幾乎雷同。
在獲得的一份揚(yáng)州某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政性繳費(fèi)不完全統(tǒng)計(jì)表(具體見圖表)顯示，在用途不同的多個(gè)項(xiàng)目中，僅就房地產(chǎn)項(xiàng)目在"開發(fā)建設(shè)過(guò)程"中涉及到的行政性收費(fèi)，就得向10個(gè)左右的部門上交近30個(gè)種類。揚(yáng)州屬江蘇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中等水平城市，其數(shù)據(jù)代表了江蘇平均水準(zhǔn)。
在各項(xiàng)收費(fèi)中，按"建筑面積"收取的費(fèi)用就達(dá)10多項(xiàng)，致使每平方米建筑面積所需負(fù)擔(dān)的行政性收費(fèi)合計(jì)超250元，若加上按"工程造價(jià)及定額"收取的費(fèi)用，房地產(chǎn)成本中行政性收費(fèi)的金額就達(dá)到400元以上，占房?jī)r(jià)的比重為20%左右。
博弈“土地增值稅”
在稅務(wù)部門征收的9大稅費(fèi)中，有關(guān)土地增值稅一直頗有爭(zhēng)議。
土地增值稅是國(guó)家為了進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控而出臺(tái)的稅種，其主要目的是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值收益和利潤(rùn)。
但在當(dāng)時(shí)，由于土地增值稅按照四級(jí)累進(jìn)稅率，涉及復(fù)雜的計(jì)算公式并需要大量的人力，"帶有眾多的不確定性"，從事財(cái)稅工作近20年的余先生表示，"引起了稅務(wù)部門的消極抵觸，不斷向中央反映提出取消。"
"實(shí)施一年后的1995年，整個(gè)江蘇省的土地增值稅只有52萬(wàn)左右，平均到各市則更少。"上述財(cái)稅官員表示。
但江蘇省并未放棄對(duì)土地增值稅的"利用"，這一稅種在地方稅中所占的比例逐年提高。
1998-2007年，江蘇省土地增值稅分別為752萬(wàn)、955萬(wàn)、1.47億、2.8億、5.43億、26.54億、124億、227.33億、329億和513.89億元，所占地方稅總收入分別占比也一路提高，從0.05%直提升到2007年的2.3%，在地方11大稅種中，排名第八。
因此，當(dāng)2007年1月國(guó)稅總局出臺(tái)新政，江蘇地稅局則早有準(zhǔn)備。
土地增值稅于2007年新政之后，房地產(chǎn)股票出現(xiàn)了大面積跌停的罕有現(xiàn)象，近30只房地產(chǎn)股票以跌停板報(bào)收。開發(fā)商認(rèn)為，這一政策是在"革自己的命"。巨大成本壓力之下的各地開發(fā)商"上書"要求取消土地增值稅一直未停。
"我們算過(guò)了，按照老政策要交200萬(wàn)，而新政策則是1500萬(wàn)，這是7.5倍的壓力。"上述揚(yáng)州某開放商向本報(bào)反映。
"按構(gòu)成房地產(chǎn)成本以及應(yīng)由開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)的各項(xiàng)稅收粗略估算，商品房在開發(fā)銷售交易環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)至少在20％以上。"上述財(cái)稅官員表示。
土地增值稅屬于直接稅，本應(yīng)由開發(fā)商直接負(fù)擔(dān)，不能轉(zhuǎn)嫁。但現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是，"最終都轉(zhuǎn)到了消費(fèi)者的頭上。"一名財(cái)政部科研所研究員認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步規(guī)范，房地產(chǎn)用地均進(jìn)入市場(chǎng)競(jìng)價(jià)，大部分土地增值稅已為政府所有，"因此在現(xiàn)今用地形勢(shì)下，繼續(xù)向房地產(chǎn)開發(fā)商征收土地增值稅已失去意義。"
稅費(fèi)改革從哪突破
按照上述全國(guó)政協(xié)委員提案中的案例分析，政府是商品房開發(fā)中最大的受益者--其稅費(fèi)收入占全部銷售額的42%。
"土地出讓的數(shù)量、質(zhì)量以及價(jià)格由政府主導(dǎo)，其價(jià)格本質(zhì)上掌握在政府手中，尤其是掛牌拍賣增加市場(chǎng)因素之后，價(jià)格更是飆升"，有房地產(chǎn)專家告訴本報(bào)，土地國(guó)有的性質(zhì)以及土地出讓所帶來(lái)的財(cái)政收入決定著，想要從根本上逆轉(zhuǎn)出讓價(jià)格是不可能的。
"土地增值稅不僅沒有起到調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策目的，相反會(huì)提高房?jī)r(jià)，增加購(gòu)房人經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)"，余先生建議說(shuō)，土地增值稅宏觀調(diào)控的意義盡失，應(yīng)盡快予以取消。
對(duì)于稅費(fèi)體制的改革，有專家建言，房地產(chǎn)稅收的政策取向應(yīng)是：先清后輕--要清理房地產(chǎn)市場(chǎng)政府性收費(fèi)，切實(shí)解決"規(guī)費(fèi)越位、稅收缺位"問(wèn)題。同時(shí)，國(guó)家應(yīng)對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策進(jìn)行必要的簡(jiǎn)化和調(diào)整，減輕房地產(chǎn)行業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。
同時(shí)，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)偏低的稅負(fù)水平(房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、資金印花稅三種稅負(fù)不到1%)，也刺激了居民投資房地產(chǎn)的欲望，以投資為目的購(gòu)房者越來(lái)越多，可適當(dāng)提高。
上述財(cái)稅官員經(jīng)仔細(xì)測(cè)算后告訴記者，如對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行有效的稅費(fèi)清理改革，至少可使得房地產(chǎn)價(jià)格降低10%。
