2009年7月13日，財(cái)政部公布的最新財(cái)政收支情況顯示，今年上半年，全國(guó)財(cái)政收入33976.14億元，比去年同期下降2.4%，而地方本級(jí)收入?yún)s同比增長(zhǎng)了6.6%。據(jù)了解，地方財(cái)政在遭遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)的情況下不降反升，還得“歸功”于每年不斷增長(zhǎng)的土地出讓金。
據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》近日從國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)人士了解到，2010年前國(guó)家稅務(wù)總局將盡快拿出一個(gè)物業(yè)稅的可操作方案，但暫時(shí)不會(huì)將土地出讓金納入物業(yè)稅范圍。也就是說(shuō)，地方財(cái)政可繼續(xù)以土地出讓金的形式獲取地方財(cái)政收入。
今年6月份以來(lái)，地價(jià)上漲導(dǎo)致一些城市新“地王”不斷涌現(xiàn)，房價(jià)也出現(xiàn)反彈，一些樓盤大幅上漲，購(gòu)房人對(duì)樓價(jià)又回到觀望狀態(tài)。
新的物業(yè)稅到底會(huì)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行一個(gè)較大的調(diào)整，最終改變高房?jī)r(jià)的現(xiàn)狀？
物業(yè)稅將繞開最大障礙
不會(huì)觸及土地出讓金
國(guó)家稅務(wù)總局科研所研究員張培森對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》說(shuō)，目前物業(yè)稅征收最大的障礙是土地出讓金。
根據(jù)國(guó)家對(duì)物業(yè)稅改革的框架，物業(yè)稅是將現(xiàn)行與土地、房屋相關(guān)的稅費(fèi)整合，重新確定稅基和稅率，在不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收。而現(xiàn)有稅費(fèi)占到開發(fā)商成本的60%到70%，其中土地出讓金就占大頭，約為總開發(fā)成本的30%到40%.對(duì)此，很多房地產(chǎn)商哭訴，高房?jī)r(jià)并非是房地產(chǎn)商的錯(cuò)，而是高地價(jià)惹的禍。
張培森對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》說(shuō)，“我國(guó)現(xiàn)在的土地出讓制度雖然按照國(guó)家要求的招投標(biāo)形式出售，但不同的開發(fā)商在地方政府所拿到的價(jià)格是不一樣的，所以房地產(chǎn)的暴利也是從這里來(lái)的。一旦土地出讓金納入物業(yè)稅，按照國(guó)家統(tǒng)一指導(dǎo)的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行土地出售，就能讓整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)成本透明化，房?jī)r(jià)自然就降下來(lái)了。”
土地出讓金已經(jīng)成為物業(yè)稅推出的最大障礙。根據(jù)我國(guó)的土地制度，地方的國(guó)有土地歸地方政府所有，地方政府根據(jù)各自的實(shí)際情況、土地市場(chǎng)價(jià)值等因素來(lái)自行定價(jià)，土地出讓的收入就納入了地方財(cái)政。如果一旦將土地出讓金納入物業(yè)稅，土地出讓金就以國(guó)家稅收的形式進(jìn)入了國(guó)庫(kù)，如何分配給地方、分配多少將是面臨的一大問(wèn)題。另外，與現(xiàn)在地方政府一次性出讓土地不同的是，物業(yè)稅分年征收，這將導(dǎo)致地方財(cái)政收入的大大減少。
據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)人士透露，現(xiàn)在各地對(duì)物業(yè)稅所做的“模擬”試點(diǎn)（亦叫“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)）也并未涉及到土地出讓金，而2010年前出臺(tái)可操作性的物業(yè)稅方案也將是在保留土地出讓金的前提下所做的改革。張培森對(duì)此向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，在不觸及土地出讓制度的前提下對(duì)現(xiàn)有稅費(fèi)進(jìn)行整合相對(duì)更加簡(jiǎn)單、易行和具有可操作性，但會(huì)涉及到收費(fèi)的建設(shè)部門，所以要進(jìn)行稅收和收費(fèi)的整合也并非易事，要協(xié)調(diào)好不同部門的利益關(guān)系，還要制定好配套政策，處理好土地評(píng)估等技術(shù)層面的問(wèn)題。
國(guó)稅還是地稅未明確
個(gè)人購(gòu)房不會(huì)受影響
2009年5月25日，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》，明確指出要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。而新的物業(yè)稅實(shí)施方案將延續(xù)5年前的思路，“對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消相關(guān)收費(fèi)”。
據(jù)張培森介紹，目前我國(guó)針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收的稅基本是規(guī)范透明的，而唯一不規(guī)范的是建設(shè)等相關(guān)部門的收費(fèi)，目前針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)收費(fèi)包括土地增值附加費(fèi)、開發(fā)中的配套費(fèi)、道路消防綠化費(fèi)用等等，一些不規(guī)范費(fèi)用增加了房地產(chǎn)商的負(fù)擔(dān)，而房地產(chǎn)商往往把這種負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上。
記者從國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)行為稅司負(fù)責(zé)物業(yè)稅的部門了解到，目前物業(yè)稅還在研究之中，國(guó)家是將土地出讓金劃為國(guó)家稅收還是地方稅收尚未明確。
張培森對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》說(shuō)，“由于不合理收費(fèi)在開放商成本中只占一小部分，因而房?jī)r(jià)不會(huì)有太大的波動(dòng)，統(tǒng)一征收物業(yè)稅減輕了房地產(chǎn)商的負(fù)擔(dān)，因而對(duì)房?jī)r(jià)是種微調(diào)。”
我國(guó)針對(duì)個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)一直執(zhí)行寬松的稅收政策。據(jù)記者從北京地稅局工作人員處了解到，目前針對(duì)房地產(chǎn)商所征收的稅費(fèi)有土地出讓金、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅，而針對(duì)個(gè)人購(gòu)房只需要繳納契稅，目前普通住宅的契稅是1.5%。物業(yè)稅整合方案出臺(tái)以后，對(duì)房地產(chǎn)的稅負(fù)不會(huì)增加，因?yàn)闆]有涉及到個(gè)人的收費(fèi)，因而也不會(huì)影響到個(gè)人稅負(fù)。
記者從深圳稅務(wù)局了解到，對(duì)于新一輪的物業(yè)稅改革，地方稅務(wù)局也在等待國(guó)家稅務(wù)總局的方案出臺(tái)。深圳地稅局的媒體負(fù)責(zé)人對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，在此之前所謂的物業(yè)稅“模擬”試點(diǎn)，是因?yàn)?007年針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱、防止投機(jī)行為，對(duì)個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算模擬征收的，因而對(duì)此次“稅費(fèi)整合”改革并無(wú)實(shí)際意義。
