“19日，我們商會(huì)就向國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)遞交了各地房地產(chǎn)商會(huì)以及一些地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于相關(guān)房地產(chǎn)政策建言的書(shū)面報(bào)告。”全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生昨日對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》透露。而一個(gè)涉及到全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)更為系統(tǒng)全面的建議材料則于昨日遞交到了全國(guó)工商聯(lián)。
聶梅生認(rèn)為，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)行相關(guān)政策有明確指向的“建言”更具操作性，可能成為“救市”的突破點(diǎn)。
“與之前涵蓋多個(gè)方面的修正意見(jiàn)不同，此次的建言明確地指向稅收問(wèn)題�！甭櫭飞鷮�(duì)本報(bào)記者稱。該商會(huì)認(rèn)為“目前房地產(chǎn)處于‘弱市’的形勢(shì)已經(jīng)十分明了”，此時(shí)，“去年為了急控樓市狂飆而出臺(tái)的政策應(yīng)當(dāng)有所改變，其中最重要的是二手房的稅費(fèi)以及土地增值稅等具體的征稅比例削減”。
房地產(chǎn)稅費(fèi)削減成主調(diào)
聶梅生曾認(rèn)為“放松銀根是此次政策調(diào)整的重點(diǎn)”，這一論點(diǎn)她在6月份已經(jīng)屢次拋出。之后，她曾因?yàn)樯习肽暧蟹康禺a(chǎn)上市公司發(fā)行公司債，以及房地產(chǎn)企業(yè)的IPO審批也都正常進(jìn)行，從而判斷“銀根松動(dòng)并不僅是放松銀行信貸，可以采取其他辦法松動(dòng)銀根”。在不久前博鰲房地產(chǎn)論壇“草原行”上，她認(rèn)為：“在房地產(chǎn)貨幣政策遲遲沒(méi)有放開(kāi)的跡象之時(shí)，房地產(chǎn)信托這種金融工具可能在年底之前出現(xiàn)突破，或許土地政策也會(huì)以農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)為突破口，緊跟著有所調(diào)整�！�
在一些地方主管部門(mén)已經(jīng)對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行“微調(diào)”之后，與“救市”相關(guān)的建言顯然需要更為明確的指向。19日，在國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)的授意下，由全國(guó)工商聯(lián)與房地產(chǎn)商會(huì)共同主持的一個(gè)內(nèi)部座談會(huì)匯集了來(lái)自甘肅、天津以及江蘇、浙江的全國(guó)大型的知名上市公司，以及多個(gè)省市的中小型房地產(chǎn)企業(yè)與地方商會(huì)。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹以及華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)都涵蓋在內(nèi)。
“一些地方商會(huì)和房協(xié)，以及大型企業(yè)都遞交了書(shū)面報(bào)告。國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)在當(dāng)日的會(huì)議上已經(jīng)充分了解了情況�！甭櫭飞f(shuō)。
有來(lái)自其他省市的企業(yè)代表對(duì)地方稅務(wù)部門(mén)一些執(zhí)行層面的問(wèn)題提出了想法，而商會(huì)則是歸納出更為宏觀，并在全國(guó)層面具有可操作性的一些問(wèn)題。他們將房地產(chǎn)目前所有的稅費(fèi)都梳理了一遍，甚至具體計(jì)算出了稅費(fèi)所占開(kāi)發(fā)成本的比例。企業(yè)普遍反映的問(wèn)題是：認(rèn)為土地增值稅對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響最大，同時(shí)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收也應(yīng)當(dāng)適度減少。
“交易環(huán)節(jié)的稅收應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待：改善性住宅二手房貸款方面的松綁；低收入群體應(yīng)當(dāng)‘低息減稅’；自住性住房交易稅收環(huán)節(jié)也應(yīng)有新的說(shuō)法。取而代之的可以是持有環(huán)節(jié)，也就是物業(yè)稅的增加�！奥櫭飞f(shuō)。
針對(duì)性的“建言”策略與之前幾大行業(yè)協(xié)會(huì)針對(duì)“救市”推出全盤(pán)做法的操作模式多有不同。
9月20日，中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)、秘書(shū)長(zhǎng)朱中一在天津透露，該協(xié)會(huì)已經(jīng)向國(guó)務(wù)院上書(shū)了一份房地產(chǎn)宏觀調(diào)控需要“變調(diào)”的政策調(diào)整建議，主調(diào)是“改嚴(yán)厲的調(diào)控政策為適度控制，允許地方政府自行救市，降低房地產(chǎn)交易有關(guān)稅率”。中房協(xié)此番“建言”依然涵蓋多個(gè)方面，而“降低房地產(chǎn)交易有關(guān)稅率”以及“鼓勵(lì)改善性住房需求”則是其中一個(gè)重要組成部分。“事實(shí)上，中房協(xié)所提出的一些建言之前已被部分采納，只是商會(huì)所提出的問(wèn)題更為具體�！甭櫭飞鷮�(duì)本報(bào)記者稱。
多重收費(fèi)正在減少
種種跡象表明，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的各種稅費(fèi)已經(jīng)在逐步減少，但是坊間依然認(rèn)為需要更大幅度的松綁來(lái)重塑樓市信心。
在住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)看來(lái)，已經(jīng)在各地陸續(xù)出現(xiàn)的地方救市策略可能會(huì)從“規(guī)費(fèi)”以及“契稅”等方面作出調(diào)整，但是“稅收”角度的轉(zhuǎn)變則需要更高層面的政策調(diào)整。
“對(duì)于政策方面的走向我非常樂(lè)觀，如果目前一些城市房?jī)r(jià)與交易量雙重走低的情況再繼續(xù)2個(gè)月，政策上一定會(huì)有所反映�！迸耸賹�(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析稱，“地方主管部門(mén)沒(méi)辦法救樓市，真正會(huì)起作用的是兩方面的調(diào)整，第一就是貨幣政策，例如利率與銀行準(zhǔn)備金的下調(diào)；其次就是稅收，這其中包含土地交易稅、增值稅等稅率的調(diào)整�！�
陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)易小迪日前對(duì)本報(bào)記者稱，“政府要改變調(diào)控思路”，從目前已經(jīng)出現(xiàn)的跡象來(lái)看，地方政府的多重收費(fèi)正在減少，地價(jià)也在相應(yīng)下浮。這些都是企業(yè)不應(yīng)過(guò)于悲觀、謹(jǐn)慎樂(lè)觀的判斷依據(jù)所在。
在大多數(shù)開(kāi)發(fā)商仍在觀望之時(shí)，針對(duì)日前在重慶市場(chǎng)回購(gòu)項(xiàng)目股權(quán)，以及在江陰以及西安市場(chǎng)吃下20萬(wàn)平方米左右體量土地的做法，易小迪對(duì)本報(bào)記者明確表示“因?yàn)楸阋瞬沤邮堋保涨八孟碌男马?xiàng)目，易小迪對(duì)于最終的成交價(jià)格非常滿意。
“很多地方的低價(jià)已經(jīng)低到去年高峰時(shí)期的50%，這幾乎等同于政府的征地成本，繼續(xù)下跌的可能性很小�！币仔〉蠈�(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示。
上海一家開(kāi)發(fā)商也認(rèn)為接下來(lái)政府降低稅費(fèi)的可能性較大，而西安市政府已經(jīng)出臺(tái)的現(xiàn)金補(bǔ)貼的方式，也可以被視為變相地降低稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
