“醞釀了多時(shí)的土地增值稅清算制時(shí)代看來是真的來了�！弊蛱�，招商地產(chǎn)（29.11，1.63，5.93%）上海分公司一位高層人士感慨，就在昨晚，國稅總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（下稱《通知》），進(jìn)一步明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行清算式繳納的適用范圍，以扭轉(zhuǎn)目前以“預(yù)征”為主的土地增值稅繳納現(xiàn)狀。
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)表示，房地產(chǎn)企業(yè)大多項(xiàng)目的開發(fā)成本將增加。
從“預(yù)征”步入“清算”時(shí)代
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物（即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。
具體稅率為四級超率累進(jìn)稅率：即增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的，稅率為30%；增值額占扣除金額50%至100%，稅率40%；增值額占比100%至200%，稅率50%；增值額占比200%以上，稅率為60%.
但是，因?yàn)榇饲皩Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)成本（即可扣除項(xiàng)目）的確定方法不詳，又有《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定：由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅�！澳壳案鞯赝恋卦鲋刀愓魇斩嗖捎妙A(yù)征收制，即便是預(yù)征，也是近幾年才真正貫徹的稅種�！币晃荒暇╅_發(fā)商稱。同時(shí)，因?yàn)樵摱惙N為地方稅種，土地增值稅目前在各地的征收標(biāo)準(zhǔn)不一。例如，南京普通商品房預(yù)征標(biāo)準(zhǔn)為銷售金額的1%，商鋪為2%，高檔別墅為3%.而上海開發(fā)商則表示，大多數(shù)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)征額為房屋銷售價(jià)格的1%.
但是，根據(jù)昨天發(fā)布的《通知》精神，由于細(xì)化了清算辦法，以清算方式征收土地增值稅的可操作性加強(qiáng)，這將標(biāo)志著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面迎來土地增值稅“清算”時(shí)代。
違規(guī)門檻同步抬高
《通知》規(guī)定，土地增值稅以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。業(yè)內(nèi)人士特別指出，這一要求避免了開發(fā)商以分期開發(fā)為由拒絕清算土地增值的情況。
關(guān)于土地增值稅的核定征收范圍，《通知》稱，對于因未設(shè)置賬簿、擅自銷毀賬簿、拒不提供納稅資料、賬目混亂或者資料不全等造成的難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額情況，以及未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)、逾期不清算等行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅。
開發(fā)商遭遇成本壓力
在土地大幅度升值的市場情況下，土地增值稅的清算無疑會給大量開發(fā)商帶來成本壓力。此前就有開發(fā)商向記者透露，為了避免遭遇土地增值稅清算帶來的成本增加，本應(yīng)該結(jié)算銷戶的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司多采取放任擱置的辦法。萬科董事會秘書肖莉也坦言，一旦正式開始執(zhí)行土地增值稅清算辦法，一些房地產(chǎn)開發(fā)公司可能遭遇較大的稅負(fù)壓力。從2004年起，萬科即開始為土地增值稅的清算提留準(zhǔn)備金，2004至2006三年，萬科提留的準(zhǔn)備金從4000萬提高到9000萬，再提高到3個(gè)億。
但是，也有開發(fā)商稱，有清算就有補(bǔ)交和退稅兩種說法，即開發(fā)商的預(yù)先繳稅額如果低于最后清算出來的應(yīng)繳稅金額，開發(fā)商需要補(bǔ)交稅款，但如果開發(fā)商的預(yù)繳金額大于實(shí)際應(yīng)納稅額，則需要退稅。“近三年來，開發(fā)商拿地成本已經(jīng)很高，如果計(jì)入扣除金額，增值率其實(shí)不高�！币晃婚_發(fā)商稱。
而根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%，可免征土地增值稅。
