終于有人清楚地給“房奴”們講了一遍：中國房地產(chǎn)市場究竟發(fā)生了什么事。加拿大西安大略大學經(jīng)濟學教授徐滇慶被逼著寫了一本《房價與泡沫經(jīng)濟》。
在一個“濫言時代”，眾說紛紜、千奇百怪、信口開河，不負責任。徐很無奈，要從經(jīng)濟學基本知識講起。要“抽絲剝繭”，不要想當然，但當事實被認真梳理后，用到的原理很簡單，結(jié)論也很清楚。
徐滇慶從頭講起，但按照讀者需求，我這里從結(jié)論介紹起。房價是漲還是跌？徐的結(jié)論有五點：
一，高房價不等于泡沫經(jīng)濟，從各種數(shù)據(jù)分析看，說中國出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟夸大其詞了；二，由于利率仍然低水平，真實需求旺盛，盡管局部房價可能出現(xiàn)波動，但是全局上房價將繼續(xù)保持上升態(tài)勢；三，即使房價不大跌，暴漲也絕對不是好事，暴漲背后隱藏著貪污腐敗和偷稅漏稅，要防止暴漲導致泡沫經(jīng)濟，危及金融安全；四，平抑房價關(guān)鍵在于整頓房地產(chǎn)市場秩序，應當鼓勵保護真實需求而打擊限制投機需求，加大投資需求的交易成本是房地產(chǎn)政策的著力點；五，加強房地產(chǎn)研究，普及經(jīng)濟學知識，結(jié)束“濫言時代”。
認真讀讀《房價與泡沫經(jīng)濟》，小有耐心的人都可以了解徐是如何得出以上的結(jié)論的，“世界上就怕認真兩個字。要弄清楚房價之謎，不妨坐下來認真算幾筆賬，只要認真一算，恐怕有些人就要露出狐貍尾巴了”。
簡單起見，徐以2004年為著力點，將2003年的房價當成一個“黑盒子”：既然2004年前后商品房造價并無明顯變化，而全國購房者因為房價上漲多支付了1663億元，這筆巨款不會人間蒸發(fā)，只能有兩個去處：地方政府或者開發(fā)商。但根據(jù)公開數(shù)據(jù)一算，地方政府并沒有相應增加財政收入，那么房價增加的部分去哪里了？被官員貪污了？房地產(chǎn)逃稅漏稅了？
徐滇慶找到福州物價局“敢為人先”的研究報告來分析房價成本。2005年福州的研究，表明房地產(chǎn)開發(fā)項目的平均利潤率達到50%（這和國家統(tǒng)計局說的7.77%有天壤之別，至今無人給出正面解釋）。如果住宅的造價只有房價的一半，地方財政也沒有得到什么好處，那么房地產(chǎn)商的利潤就在50%以上嗎？幾乎所有房地產(chǎn)商都堅決否認這一點。但是，如果讓他們談利潤，又都吞吞吐吐。這個時候，徐考慮到每個房地產(chǎn)項目都需政府各部門批的“五證”，得到一個結(jié)論是：房地產(chǎn)商可能拿到超額利潤的一部分，而另外一部分可能進了地方政府的私囊。
房價暴漲之后，居然沒有人承認自己“宰客”。徐滇慶認為，說房地產(chǎn)項目的成本和利潤算不清，“說到底，不是算不清，而是敢不敢算”。
除了“抽絲剝繭”算房價，徐滇慶的研究還有一個基本點值得深思：房地產(chǎn)市場是失靈了。體會房地產(chǎn)市場，我們可以更清楚地認識“市場失靈”，以免今后再遇到有人打著“市場化”旗號“貪污腐敗”、“劫貧濟富”時，我們卻一時語塞、不知所措。
房地產(chǎn)不是一般的市場，因為商品房不是一般的商品。在一般商品市場上，有眾多參與者，沒有一家能夠操縱價格。而中國當前的情況是，房地產(chǎn)市場的進入成本高，一要有資本，二要有政府關(guān)系（批地辦證），參與者數(shù)目越來越少，房地產(chǎn)業(yè)自然被集中到幾個壟斷巨頭手中。
壟斷既然出現(xiàn)，許多事情就發(fā)生了扭曲。比如，對于信息公布問題，有房地產(chǎn)商跳出來表示：“公布商品房的行為涉及開發(fā)商隱私，違背市場經(jīng)濟規(guī)律”。徐滇慶認為，其實，支持公布房價成本的法律以及相關(guān)的規(guī)章制度早就有了，它就是《市場法》和即將要公布的《反壟斷法》。對于具有壟斷性企業(yè)的價格監(jiān)管既不是過度干預企業(yè)，也沒有侵犯企業(yè)的隱私權(quán)，而是保護市場公平競爭的必要條件。
當然，搞清房價成本并不意味著房價會自動下降，但是至少可以提供一個準確的信息，可以減少房地產(chǎn)政策的偏差。房價包含了太多的“貓膩”，搞清房價成本可以挖出兩類蛀蟲：不法奸商和貪官污吏�！疤岣吡送该鞫�，該補稅就補稅，該受罰的就受罰”。
認清房地產(chǎn)市場由于壟斷出現(xiàn)而失靈，還可以糾正許多錯誤觀點，比如“地價推動房價”錯了，而是“房價推動了地價”；比如“加大土地供應可以加大供給，平抑房價”也錯了，只有開發(fā)商才會對此偷著樂。
事實上，房地產(chǎn)市場有兩種需求，一是真實需求，二是投機需求。當投機需求過盛的時候，商品房的需求曲線擁有正斜率：東西越貴，買的人越多。這個時候政府增加土地的結(jié)果不是降低房價，而是推高了房價。
如果投機需求過大，房價飛漲充其量不過是肌膚之瘡，而銀行風險才是心頭大患“，徐滇慶因此認為，要對付導致市場失靈的投機需求，應當引入”托賓稅“，即交易稅。
政府該有怎樣的房地產(chǎn)政策？徐滇慶認為，首先政府不能直接干預房價，房價上漲有合理性，但是短時間內(nèi)暴漲就脫離了經(jīng)濟基礎(chǔ)。平抑房價，至少有兩點非常要緊：一是信息透明化，打擊貪污腐敗造成的壟斷暴利；二是提高交易成本來抑制投機需求。
在徐看來，炒房無罪，但是炒房有害，交易稅的增加壓縮了炒房牟利的空間，是抑制炒房的最有效手段，“在房地產(chǎn)投機活動猖獗的時候征收房地產(chǎn)營業(yè)稅和相關(guān)費用，加大投機活動的交易成本，有助于穩(wěn)定房價，一旦稅法公布之后，炒房不犯法，但是，逃稅犯法。”
