房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，關(guān)乎國(guó)計(jì)民生。自從房地產(chǎn)商品化后，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，商業(yè)附加值越來(lái)越高，漸漸成為市場(chǎng)的投資熱點(diǎn)。房地產(chǎn)不僅是重要的生產(chǎn)要素，而且是城市居民生活的必需品。因此，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策、法規(guī)總是最牽動(dòng)人心。近期最引人矚目的莫過(guò)于“政府?dāng)M開(kāi)征物業(yè)稅”的話(huà)題。房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化程度，不僅可以?xún)?yōu)化配置資源，而且可以改善居民生活和城市面貌。房地產(chǎn)稀缺性與特異性也決定了房地產(chǎn)的價(jià)格具有不斷走高的趨勢(shì)。于政府而言，應(yīng)發(fā)揮其協(xié)調(diào)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的功能，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管，以完善房地產(chǎn)的供應(yīng)機(jī)制及規(guī)范房地產(chǎn)的交易行為。
建立和健全房地產(chǎn)稅制，既可以為國(guó)民收入開(kāi)源，又可以防止國(guó)有土地收益流失。建國(guó)以來(lái)，我國(guó)稅制幾經(jīng)變遷，房地產(chǎn)稅制也隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐漸確立和完善。物業(yè)稅被視為啟動(dòng)2004 年新一輪稅制改革的重大舉措。開(kāi)征物業(yè)稅雖是大勢(shì)所趨，卻未必能徹底解決房地產(chǎn)稅制中的現(xiàn)存問(wèn)題。對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，開(kāi)征物業(yè)稅的前景不明，能否解決房地產(chǎn)稅制中稅收繁重、偷稅漏稅等問(wèn)題尚無(wú)定論。雖然，物業(yè)稅的開(kāi)征或許解決不了房地產(chǎn)稅制中的根本問(wèn)題，但總算是好的開(kāi)端。
一、我國(guó)房地產(chǎn)稅制的歷史述評(píng)
任何一項(xiàng)法律制度的建立和選擇，都跟整個(gè)國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的背景以及民主法制建設(shè)的進(jìn)展有密切的關(guān)系。新一輪稅制改革中，房地產(chǎn)稅制將何去何從。探討這個(gè)問(wèn)題之前，不妨先回顧一下建國(guó)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)稅制數(shù)度變遷，大致可以分成以下幾個(gè)階段：
�。ㄒ唬� 房地產(chǎn)稅制的起步階段（1949- 1956）
1950年1月，政務(wù)院頒布的《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》，初步統(tǒng)一全國(guó)的稅收，對(duì)房產(chǎn)稅、地產(chǎn)稅和印花稅分開(kāi)征收。房產(chǎn)與地產(chǎn)常統(tǒng)稱(chēng)為房地產(chǎn)， 有時(shí)難以厘清， 主要是城市的房地產(chǎn)。1951年8月，國(guó)務(wù)院頒布了《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，將房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并為城市房地產(chǎn)稅。到1956 年，我國(guó)征收的不動(dòng)產(chǎn)稅只有房地產(chǎn)增值稅和印花稅兩種。這段時(shí)間是新中國(guó)歷史上的社會(huì)主義改造時(shí)期，百業(yè)待興，于房地產(chǎn)而言亦是如此，再加上房地產(chǎn)此時(shí)并非商品，即使對(duì)房地產(chǎn)交易征稅，也不會(huì)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生太大的調(diào)整意義。
�。ǘ� 房地產(chǎn)稅制的倒退階段（1956- 1978）
1956年，社會(huì)主義改造初步完成，工商業(yè)稅制在“在原有稅負(fù)的基礎(chǔ)上簡(jiǎn)化稅制”的方針指導(dǎo)下進(jìn)行改革，在原來(lái)統(tǒng)一征收城市房地產(chǎn)稅之外又設(shè)立了房地產(chǎn)契稅。雖然，隨后的二十年，無(wú)論社會(huì)狀況、經(jīng)濟(jì)水平，還是法制建設(shè)都處于停頓甚至倒退狀態(tài)，都有一種萬(wàn)事簡(jiǎn)化的傾向。1973年，工商稅制進(jìn)一步變革，就是采用簡(jiǎn)化的思路：把對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)征收的房地產(chǎn)稅合并到工商稅中統(tǒng)一征收，而城市房地產(chǎn)稅只對(duì)管理部門(mén)、個(gè)人和外僑征收。對(duì)房地產(chǎn)稅制而言，非但沒(méi)有取得什么今后值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)，某種程度上說(shuō)是一種倒退的表現(xiàn)。
�。ㄈ� 房地產(chǎn)稅制的調(diào)整階段（1978- 1990）
十一屆三中全會(huì)后，國(guó)家實(shí)施改革開(kāi)放的國(guó)策后，在正常的法制建設(shè)幾乎停頓了二十年的基礎(chǔ)上，各方各面，無(wú)論經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還是法制建設(shè)，都開(kāi)始全面復(fù)興。
經(jīng)歷了陣痛式的調(diào)整，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展和法制建設(shè)的桎梏逐漸被掙脫，稅制也開(kāi)始了全面改革，工商稅制作了相應(yīng)調(diào)整，國(guó)有企業(yè)也開(kāi)始利改稅的步伐，具有中國(guó)特色的稅制慢慢建立。1984年10月，國(guó)務(wù)院對(duì)國(guó)有企業(yè)進(jìn)一步推行利改稅，恢復(fù)征收停征超過(guò)十年的房地產(chǎn)稅，并正式將房地產(chǎn)稅從城市房地產(chǎn)稅中獨(dú)立出來(lái)，更名為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。1986年9月，國(guó)務(wù)院頒布了適用至今的《房產(chǎn)稅暫行條例》，規(guī)定房產(chǎn)稅征收范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，并規(guī)定了具體的征收辦法。1988年又頒布了《耕地占用稅條例》。為了貫徹產(chǎn)業(yè)政策，1991年廢止了《建筑稅暫行條例》，同時(shí)頒布《固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫行條例》，并改革城市維護(hù)建設(shè)稅和調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅，不但計(jì)劃把城市維護(hù)建設(shè)擴(kuò)大到城鄉(xiāng)并更名為城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅，同時(shí)還計(jì)劃適當(dāng)提高土地使用稅的稅額。
�。ㄋ模� 房地產(chǎn)稅制的改革階段（1990- 2003）
隨著我國(guó)開(kāi)始建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下商品化程度不高、交易渠道不暢通的情況漸漸改善。房屋商品化后，房屋的商品屬性得以回歸，由國(guó)家計(jì)劃產(chǎn)品變?yōu)榭勺杂山灰椎纳唐�，由單位所有的固定資產(chǎn)變?yōu)橹黧w能自由支配的享有完整所有權(quán)的私人資產(chǎn)。
1990年開(kāi)始的新一輪稅制改革，增設(shè)了土地增值稅、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及建筑物出售營(yíng)業(yè)稅。至此，房地產(chǎn)稅制逐漸成型。房地產(chǎn)稅制的改革與完善，對(duì)優(yōu)化配置土地及房產(chǎn)等資源，充分發(fā)揮國(guó)有土地資源的效益，防止國(guó)有土地收益的流失及增加國(guó)家財(cái)政收入，非常重要。
二、我國(guó)房地產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀簡(jiǎn)介
房地產(chǎn)稅，以房地產(chǎn)為課稅對(duì)象，是直接以房地產(chǎn)為計(jì)稅依據(jù)或主要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)行為為計(jì)稅依據(jù)的稅賦。房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)稅是重要的稅源，房地產(chǎn)稅對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響程度可想而知。房地產(chǎn)稅和其他稅收一樣，同樣通過(guò)規(guī)定采取重稅、輕稅或適度征稅等方面影響和改變各納稅人以及各納稅地區(qū)之間的收入分配格局。
（一） 房地產(chǎn)稅
我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅種包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅、耕地占有稅、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅和房地產(chǎn)所得稅等。涉及的稅收名目繁多、累計(jì)稅負(fù)高昂， 直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本過(guò)高和房?jī)r(jià)過(guò)高的結(jié)果。據(jù)有關(guān)資料顯示，在目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商的利潤(rùn)高達(dá)60% ，建筑成本大約只有40%.
從征稅客體看，廣義上的房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中涉及的稅賦，涵蓋范圍廣泛，遍及流轉(zhuǎn)稅、所得稅、財(cái)產(chǎn)稅和行為稅等領(lǐng)域；狹義上講，房地產(chǎn)稅僅指以房地產(chǎn)為課稅依據(jù)或主要以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)行為為計(jì)稅依據(jù)的稅，即包含城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、房產(chǎn)稅、契稅和土地增值稅。
1.房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅
房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅，是指以房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)額為征收對(duì)象的一種稅賦，包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及建筑物銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和土地增值稅等。
首先，《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》（1994） 規(guī)定：凡是在中國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人均須就其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額繳納比例稅率為5% 的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)稅。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》規(guī)定了一些法定免稅情形。
其次，《城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》（1985） 規(guī)定：凡是繳納消費(fèi)稅、增值稅和營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人均須就其實(shí)繳的增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅稅額繳納城市維護(hù)建設(shè)稅。稅率分成三檔比例稅率：納稅人所在地在市區(qū)、縣城、鎮(zhèn)或其他地區(qū)的，稅率分別是7%、5% 或1%.該稅種由當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一安排，專(zhuān)用于城市的公用事業(yè)和公共設(shè)施的維護(hù)和建設(shè)。
再次，《土地增值稅條例》（1993） 和實(shí)施細(xì)則（1995） 規(guī)定：凡轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物并取得收入的單位和個(gè)人均須就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的增值額繳納土地增值稅。采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額為未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50% 未超過(guò)100%、超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100% 未超過(guò)200% 或超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200% 的部分的， 稅率分別為30%、40%、50% 或60%.財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于對(duì)1994年1月1日前簽訂開(kāi)發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)免征土地增值稅的通知》和《關(guān)于土地增值稅優(yōu)惠政策延期的通知》（1999） 規(guī)定了一些法定免稅情形。
2. 房地產(chǎn)所得稅
房地產(chǎn)所得稅，是指對(duì)納稅人就轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)的收入所得征收的稅賦，包括企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅等。
首先，位于我國(guó)境內(nèi)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的企業(yè)或組織均須就其出租或有償轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)或各類(lèi)房地產(chǎn)取得的收入繳納房地產(chǎn)企業(yè)所得稅。適用統(tǒng)一的比例稅率33% ，外資企業(yè)有時(shí)會(huì)因優(yōu)惠政策而享受較低的稅率。
其次，取得收入所得的個(gè)人均須就其租賃所得和轉(zhuǎn)讓所得繳納房地產(chǎn)個(gè)人所得稅，計(jì)稅依據(jù)是扣減一定數(shù)額后的比例稅率20%.財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（1999） 規(guī)定了一些法定免稅情形。
3. 房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅
房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)稅，是指根據(jù)財(cái)產(chǎn)占有或者財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的事實(shí)加以征收的一種稅賦。包括房產(chǎn)稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅等。
首先，《耕地占用稅暫行條例》（1987） 規(guī)定：占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人須按其占用耕地面積的多少，根據(jù)不同的定額稅率繳納耕地占用稅。
其次，《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（1988） 規(guī)定：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人須就實(shí)際占用的土地面積以每平方米年稅額為單位的從量定額稅率繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
再次，《房產(chǎn)稅條例》（1994） 規(guī)定：我國(guó)境內(nèi)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的房屋的產(chǎn)權(quán)所有人或使用人須按房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值1～ 5% 幅度的比例稅率繳納房產(chǎn)稅。
最后，《契稅暫行條例》（1997） 規(guī)定：房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的承受人因發(fā)生土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓?zhuān)课葙I(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或交換發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移等事實(shí)，須根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的不同方式就實(shí)際交易價(jià)格、核定價(jià)格或價(jià)格差額的3～5% 幅度的比例稅率繳納契稅。
4. 房地產(chǎn)行為稅
房地產(chǎn)行為稅，是指就特定行為的發(fā)生，依據(jù)法定計(jì)稅依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)行為人征收的一種稅賦。包括房地產(chǎn)印花稅和固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等。
首先，《印花稅暫行條例》（1988） 規(guī)定：書(shū)立、領(lǐng)受應(yīng)稅房地產(chǎn)憑證的單位和個(gè)人，須就其在經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證的行為所負(fù)載的資金量或?qū)嵨锪浚凑辗康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)、房屋租賃合同和房產(chǎn)購(gòu)銷(xiāo)合同分別適用0.05%、0.01% 和0.03% 的比例稅率繳納印花稅。房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證則適用每件5 元的稅率。
其次，《固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫行條例》（1991） 規(guī)定：在我國(guó)境內(nèi)有固定資產(chǎn)投資行為的單位和個(gè)人，須就年度的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)際完成的投資額按其單位工程確定適用的不同稅率繳納固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。
�。ǘ� 房地產(chǎn)費(fèi)
房地產(chǎn)費(fèi)，是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)中產(chǎn)生的各種費(fèi)用。與房地產(chǎn)稅相比，收取房地產(chǎn)費(fèi)依據(jù)的法規(guī)效力層次較低，目的在于填補(bǔ)行政事業(yè)單位的經(jīng)費(fèi)支出。目前主要有三種：土地使用費(fèi)、房地產(chǎn)行政性收費(fèi)和房地產(chǎn)事業(yè)性收費(fèi)。
1. 土地使用費(fèi)
土地使用費(fèi)，是指取得國(guó)有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，按照規(guī)定向國(guó)家交付的使用土地的費(fèi)用�！冻擎�(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（1990） 把收取土地使用費(fèi)改為收取土地使用權(quán)出讓金，即國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金。
以出讓方式取得土地使用權(quán)的，土地使用者須向國(guó)家支付土地使用所有者憑借土地所有權(quán)取得的土地收益，是一定時(shí)期內(nèi)的地租以及國(guó)家對(duì)土地的開(kāi)發(fā)成本以及有關(guān)的征地拆遷補(bǔ)償安置等費(fèi)用。而以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，土地使用者如經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)在繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后才將該幅土地交付其使用的，須繳付補(bǔ)償、安置等費(fèi)用，否則不需繳付任何費(fèi)用。
2.房地產(chǎn)行政性收費(fèi)
房地產(chǎn)行政性收費(fèi)，是指房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)或其授權(quán)機(jī)關(guān)，履行行政管理職能管理房地業(yè)所收取的費(fèi)用，包括登記費(fèi)、勘丈費(fèi)、權(quán)證費(fèi)和手續(xù)費(fèi)等房地產(chǎn)權(quán)管理收費(fèi)以及登記費(fèi)和手續(xù)費(fèi)等房屋租賃管理收費(fèi)。
3. 房地產(chǎn)事業(yè)性收費(fèi)
房地產(chǎn)事業(yè)性收費(fèi)，是指房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)及其所屬事業(yè)單位為社會(huì)或個(gè)人提供特定服務(wù)所收取的費(fèi)用，包括拆遷管理收費(fèi)和房屋估價(jià)收費(fèi)等。
�。ㄈ� 房地產(chǎn)稅制的檢討
我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的框架成型于二十世紀(jì)九十年代初，依托于1994 年工商稅制改革的契機(jī)，曾一度對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到積極作用。目前，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)稅費(fèi)雜亂繁復(fù)，有些地方還重復(fù)征稅，收費(fèi)就更多，不同地區(qū)差異較大。土地使用權(quán)有償出讓與無(wú)償劃撥、土地使用費(fèi)與土地使用稅等并存導(dǎo)致問(wèn)題叢生。土地使用稅的行政色彩重， 國(guó)家以政權(quán)主體的身份，憑借政治權(quán)力強(qiáng)行介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，不利于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的建立與完善。由此產(chǎn)生了三大消極后果：第一，土地閑置、浪費(fèi)嚴(yán)重。保有階段稅負(fù)輕，流通環(huán)節(jié)稅重，鼓勵(lì)了投機(jī)。
第二， 流通環(huán)節(jié)稅重，從而助長(zhǎng)了土地的隱形交易，逃稅現(xiàn)象嚴(yán)重， 直接影響和阻礙了大量劃撥土地進(jìn)入市場(chǎng)，刺激土地價(jià)格上漲。
第三， 保有階段的增值，因缺乏稅收調(diào)節(jié)，政府無(wú)法參與增值價(jià)值的再分配，導(dǎo)致炒作泛濫，拉大了貧富差距。
有學(xué)者指出，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步轉(zhuǎn)型、住房制度改革步伐加快，房地產(chǎn)稅制也要進(jìn)行相應(yīng)改革，一方面， 應(yīng)出臺(tái)鼓勵(lì)消費(fèi)的稅收政策，對(duì)一般性商品房、普通住宅的消費(fèi)減免稅負(fù)；另一方面，應(yīng)擴(kuò)大內(nèi)需，鼓勵(lì)投資，對(duì)限制或不利于投資的稅種做出調(diào)整，暫�；蛉∠�。為此，可以采取五大舉措完善房地產(chǎn)稅制：第一，完善房地產(chǎn)稅收法規(guī)；第二，科學(xué)選擇稅種、簡(jiǎn)化稅制；第三，公平稅負(fù)，使負(fù)擔(dān)與受益具體一致，誰(shuí)受益誰(shuí)納稅，逐步解決按不同所有制、不同地區(qū)設(shè)置稅種、稅率， 為市場(chǎng)主體的平等競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造條件。第四，科學(xué)計(jì)稅，既防止國(guó)有土地收益流失，又不加重納稅人負(fù)擔(dān)。第五，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的征管。另外，收費(fèi)項(xiàng)目多、種類(lèi)繁雜、缺乏規(guī)范性及行政收費(fèi)機(jī)關(guān)繁多，主體不一，行政機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)整改。
四、港臺(tái)地區(qū)和發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)稅制簡(jiǎn)識(shí)
�。ㄒ唬� 香港的房地產(chǎn)稅制
香港的房地產(chǎn)稅制，與其發(fā)達(dá)完善的法律制度如出一轍，具有整體稅率低、稅法簡(jiǎn)單易行、稅種設(shè)置合理、征稅范圍廣、稅基大、稅負(fù)輕等特點(diǎn)，房地產(chǎn)稅的稅基以專(zhuān)職行政部門(mén)在同一時(shí)間對(duì)所有房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估所得的評(píng)估值為準(zhǔn)，各稅種之間相互協(xié)調(diào)。
1. 利得稅。房地產(chǎn)作為一種資本性資產(chǎn)，在轉(zhuǎn)讓時(shí)一般不須繳納利得稅，如果香港稅務(wù)局認(rèn)定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或買(mǎi)賣(mài)行為屬于投機(jī)行為，必須扣除法定項(xiàng)目后，余下按16% 繳納。
2. 物業(yè)稅。房地產(chǎn)若用以出租，則租金收入須繳付物業(yè)稅。每個(gè)課稅年度按土地或樓宇的應(yīng)評(píng)稅凈值，以標(biāo)準(zhǔn)稅率向在香港擁有土地或樓宇的業(yè)主征收。
3. 印花稅。這是向物業(yè)售賣(mài)轉(zhuǎn)易契、住宅物業(yè)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議、不動(dòng)產(chǎn)租約和證券轉(zhuǎn)讓四類(lèi)文書(shū)征收的稅項(xiàng)。
4. 遺產(chǎn)稅。這是向死者去世時(shí)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的基本價(jià)值征收的稅項(xiàng)。
5. 差餉。根據(jù)物業(yè)的應(yīng)課差餉租值乘以一個(gè)百分率征收，用于撥付各級(jí)政府的工作經(jīng)費(fèi)和公共服務(wù)項(xiàng)目的費(fèi)用。
�。ǘ� 臺(tái)灣的房地產(chǎn)稅制
臺(tái)灣地區(qū)的房地產(chǎn)稅制相當(dāng)完善，房地產(chǎn)方面已經(jīng)頒布實(shí)施了一系列稅收法律法規(guī)。
1. 地價(jià)稅。針對(duì)納稅人所占有使用的土地及土地改良物的實(shí)際價(jià)值征收。
2. 土地增值稅。針對(duì)土地所有權(quán)移轉(zhuǎn)或無(wú)移轉(zhuǎn)而屆滿(mǎn)十年時(shí)征收。
3. 土地改良物稅。以建筑物改良物為課稅對(duì)象，不對(duì)農(nóng)作物改良物征收。
4.工程受益費(fèi)。針對(duì)土地及改良物因建筑道路、堤防、溝渠或其他土地改良的水陸工程所需費(fèi)用依法征收。
5. 空地稅。針對(duì)經(jīng)限期強(qiáng)制使用而逾期未使用的私有空地征收。
6. 荒地稅。針對(duì)經(jīng)限期使用而逾期未使用的私有荒地征收。
7.不在地主稅。針對(duì)不在地主之土地征收。
8.契稅。除了開(kāi)征土地增值稅的區(qū)域免征契稅
外， 其他不動(dòng)產(chǎn)取得所有權(quán)的，均應(yīng)購(gòu)用公定契紙申報(bào)納稅。
9. 遺產(chǎn)及贈(zèng)與稅。凡房地產(chǎn)所有權(quán)人死亡，應(yīng)就其遺產(chǎn)全部課征遺產(chǎn)稅，房地產(chǎn)有贈(zèng)與行為時(shí)，應(yīng)課征贈(zèng)與稅。
10. 所得稅。凡是財(cái)產(chǎn)及權(quán)利因交易取得所得時(shí)，應(yīng)列入個(gè)人綜合所得總額計(jì)征。
11. 印花稅。房地產(chǎn)有關(guān)各類(lèi)憑證，均應(yīng)依法繳納。
�。ㄈ� 發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)稅制
發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)稅制的體系完備，主要有房地產(chǎn)取得稅類(lèi)、保有稅類(lèi)和流轉(zhuǎn)稅類(lèi)。
1. 房地產(chǎn)取得稅，是指取得房地產(chǎn)時(shí)必須向政府繳納的各種稅賦，包括登錄許可稅、不動(dòng)產(chǎn)取得稅、遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅等。
2. 房地產(chǎn)保有稅，是指為合理調(diào)節(jié)政府與房地產(chǎn)占有者之間的效益分配，房地產(chǎn)占有者須向政府繳納的稅賦，包括不動(dòng)產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅和定期不動(dòng)產(chǎn)增值稅等。
3.房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅，是指政府在房地產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，向各方當(dāng)事人征收的稅賦，包括所得稅、資產(chǎn)利得稅和不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移增值稅等。
五、開(kāi)征物業(yè)稅的原因與弊端剖析
早在20世紀(jì)90年代初，就有學(xué)者提倡“開(kāi)征物業(yè)稅”，此后，一直爭(zhēng)論不斷。去年年底召開(kāi)的十六屆三中全會(huì)上，《中共中央關(guān)于完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》中明確提到：實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。自彼時(shí)起，財(cái)政部長(zhǎng)和稅務(wù)總局局長(zhǎng)公開(kāi)闡述下一步稅改基本思路時(shí)，亦多次提及“物業(yè)稅”。物業(yè)稅， 又稱(chēng)財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，稅值隨著市值的升高而提高。
（一） 開(kāi)征物業(yè)稅的原因剖析
一般認(rèn)為，國(guó)家如此迫切推出物業(yè)稅有如下深層原因：首先，居高不下的土地出讓金加劇了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)，并將加劇金融部門(mén)尤其是銀行的風(fēng)險(xiǎn)，引起了國(guó)家權(quán)威部門(mén)的關(guān)注。開(kāi)征物業(yè)稅可以減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，提高金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)防范能力。其次，開(kāi)征物業(yè)稅，能進(jìn)一步規(guī)范并有效地均衡各方稅賦、拓寬征收面、甚至增加國(guó)家的稅收收入。我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅僅針對(duì)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的房屋，征收面不廣，而且負(fù)擔(dān)過(guò)重。再次，開(kāi)征物業(yè)稅，會(huì)令房屋成本下降，并進(jìn)一步降低目前國(guó)內(nèi)居高不下的房?jī)r(jià)，增強(qiáng)人們改善住房條件的能力，也有助于加大炒樓成本和風(fēng)險(xiǎn)，打擊炒風(fēng)。最后，開(kāi)征物業(yè)稅，對(duì)居住豪宅者征重稅，對(duì)居住環(huán)境不佳者減免稅，有效調(diào)節(jié)貧富懸殊。住宅商品化后，人們大都擁有私人物業(yè)，開(kāi)征物業(yè)稅是大勢(shì)所趨，以保障政府的長(zhǎng)期收益。雖然物業(yè)稅的具體細(xì)節(jié)和開(kāi)征標(biāo)準(zhǔn)還沒(méi)有公布，無(wú)法確定房地產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金由物業(yè)稅取而代之后，購(gòu)房成本是否會(huì)有一個(gè)比較大的向下調(diào)整。據(jù)有關(guān)專(zhuān)業(yè)人士稱(chēng)，目前的房?jī)r(jià)最高有望下調(diào)兩至三成。打個(gè)比方， 如果采用房屋原值30% 作為“應(yīng)納稅物業(yè)價(jià)值”， 稅率不宜高于0.5%.以一套50萬(wàn)的房屋為例，扣除30% 余下的70% ，即35萬(wàn)元，最高0.5% 的
稅率即35×0.5% = 0.1175 萬(wàn)元，即50萬(wàn)元的房屋一年繳交0.1175萬(wàn)元—— 每月繳交140多元，應(yīng)該尚未超出普通家庭的承受能力。但開(kāi)征物業(yè)稅要慎重考慮，尤其要處理好物業(yè)稅開(kāi)征前已購(gòu)房屋免除物業(yè)稅與未購(gòu)房屋征收物業(yè)稅的區(qū)分關(guān)系�，F(xiàn)在人們對(duì)物業(yè)稅的關(guān)注大多從成本收益比例的經(jīng)濟(jì)角度。對(duì)法學(xué)界而言，考察物業(yè)稅不應(yīng)限于效率，而應(yīng)著重于公平的價(jià)值目標(biāo)。為此，物業(yè)稅應(yīng)遵循怎樣的基本原則才最值得我們關(guān)注，總的來(lái)說(shuō)，無(wú)論物業(yè)稅如何設(shè)置，“以人為本”的課稅原則是根本。包括以下幾個(gè)方面：首先，民生原則。在屬于市民基本生存需要的領(lǐng)域，政府實(shí)施任何政策都應(yīng)朝向這樣一個(gè)價(jià)值目標(biāo)：只能促使生活水準(zhǔn)提升、負(fù)擔(dān)下降。其次，區(qū)別原則。物業(yè)稅關(guān)乎絕大多數(shù)人的利益，房地產(chǎn)的特異性使得物業(yè)稅征納時(shí)應(yīng)區(qū)別對(duì)待。擁有兩處以上物業(yè)的業(yè)主，也應(yīng)具體情況具體分析，可能實(shí)行不同的稅率， 以實(shí)現(xiàn)真正的公平。再次，反對(duì)“為稅而稅”。任何一項(xiàng)新稅種的設(shè)置或某項(xiàng)稅負(fù)的調(diào)整，都不能只追求增加稅源的動(dòng)機(jī)或價(jià)值目標(biāo)，不能妄顧對(duì)社會(huì)產(chǎn)生的負(fù)面影響。
�。ǘ� 開(kāi)征物業(yè)稅的弊端
一般認(rèn)為：開(kāi)征物業(yè)稅在所難免，而且越快越好。但作為新事物，物業(yè)稅未必很快能為不同的人認(rèn)同和接受。購(gòu)房成本下降的同時(shí)， 使用成本大幅上升，將可能出現(xiàn)大量“買(mǎi)得起，住不起”的情形。如果購(gòu)房者通過(guò)按揭購(gòu)房，銀行債務(wù)與物業(yè)稅的雙重負(fù)擔(dān)會(huì)令人不勝負(fù)荷。此外，如何對(duì)不斷變化的房屋價(jià)值進(jìn)行合理評(píng)估，在市場(chǎng)不規(guī)范、配套體系未建全的前提下，將引發(fā)更多社會(huì)問(wèn)題。初始地價(jià)的大幅降低會(huì)模糊郊區(qū)與市中心商貿(mào)旺區(qū)的土地價(jià)格。目前，政府采取批租形式在短期內(nèi)收到巨額資金以增加城市基礎(chǔ)設(shè)施的投入以改善城市交通、美化城市面貌。開(kāi)征物業(yè)稅后，政府無(wú)法在短期內(nèi)獲得巨額資金，從而可能拖慢城市的建設(shè)與發(fā)展。而投資房屋用以租賃的成本將會(huì)上升，也會(huì)客觀上降低房屋的銷(xiāo)售量。
物業(yè)價(jià)格隨著市場(chǎng)供求和土地規(guī)劃而變化，既專(zhuān)業(yè)又復(fù)雜。開(kāi)征物業(yè)稅必須完善房地產(chǎn)估價(jià)制度。房屋估價(jià)不僅要考慮地段、樓層，還要考慮建筑物的自身結(jié)構(gòu)、保養(yǎng)和市場(chǎng)需求。土地的增值占了物業(yè)增值很大的比例。建筑物隨著年歲增長(zhǎng)，維修成本逐步上漲，物業(yè)甚至?xí)H值。實(shí)行土地國(guó)有制后，一般的物業(yè)只有幾十年的土地使用權(quán)，期滿(mǎn)后國(guó)家可以無(wú)償收回土地和土地上蓋物業(yè)，所謂“物業(yè)增值”的說(shuō)法因此大打折扣。財(cái)政部有關(guān)人士表示，物業(yè)稅的稅賦水平雖未確定，但有一個(gè)基本原則，即科學(xué)測(cè)算現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)收費(fèi)的總體規(guī)模，令物業(yè)稅的總體規(guī)模與之基本相當(dāng)。
物業(yè)稅并非一個(gè)好的稅種，首先，政府要養(yǎng)一幫人來(lái)評(píng)估房?jī)r(jià)和處理上訴， 會(huì)增加物業(yè)稅的征收成本；其次，經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)劇烈下跌，政府最需要錢(qián)來(lái)擴(kuò)大財(cái)政開(kāi)支時(shí)，物業(yè)稅收入反而在下降。例如，香港政府為了紓解民困和負(fù)資產(chǎn)現(xiàn)象，就曾經(jīng)停征差餉（相當(dāng)于物業(yè)稅） 一年，因此加劇了香港政府的財(cái)政赤字。而在其他西方國(guó)家，現(xiàn)行物業(yè)稅制度亦存在很大缺陷，須依靠其他制度配合來(lái)克服它的副作用。我國(guó)社會(huì)正在急劇轉(zhuǎn)型，若配套制度跟不上，開(kāi)征物業(yè)稅很可能造成新的制度性不公。
開(kāi)征物業(yè)稅，將原來(lái)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的稅費(fèi)直接賦予消費(fèi)者，會(huì)增加住房成本。而且，如果想要靠推行物業(yè)稅就能解決現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)中存在的問(wèn)題是不現(xiàn)實(shí)的。開(kāi)征物業(yè)稅是為了推動(dòng)房地產(chǎn)稅制改革的深化，以便解決當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的稅收問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重，某種程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；而房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)輕、稅收優(yōu)惠范圍大，導(dǎo)致炒賣(mài)嚴(yán)重�，F(xiàn)在的土地使用稅已無(wú)法對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)起到有效的調(diào)節(jié)作用。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，稅收問(wèn)題會(huì)越來(lái)越突出，已經(jīng)到了非治理不可的地步了�，F(xiàn)行稅制中，房地產(chǎn)稅制的改革首當(dāng)其沖。將土地使用稅改為物業(yè)稅，改以面積計(jì)征為價(jià)值計(jì)征是良策之一。還可以考慮改變七十年的土地出讓限期，改出讓為租賃，按期收取地租。
綜上所述，房地產(chǎn)稅制改革，不應(yīng)局限于物業(yè)稅的開(kāi)征一項(xiàng)舉措，應(yīng)當(dāng)從稅率、稅金、稅種、免稅范圍全面考慮，以有效解決房地產(chǎn)稅制中存在的諸多問(wèn)題。
