不動產(chǎn)稅（也稱物業(yè)稅、房產(chǎn)稅）開征已成定局。而如何設(shè)定稅率、稅種？征收范圍及對象、開征時間表等操作性方案如何？仍是懸念。
5月29日，國務(wù)院發(fā)展研究中心（以下簡稱“國研中心”）不動產(chǎn)稅改革研究課題組發(fā)布《中國不動產(chǎn)稅研究第二期》報告，試圖對以上問題做出政策性建議，有關(guān)意見匯總后，很快將上報國務(wù)院。
此課題與美國林肯土地政策研究院從2004年開始聯(lián)合開展，2004-2005年課題組第一期關(guān)于不動產(chǎn)稅的研究成果（不動產(chǎn)稅的基本理論和國際經(jīng)驗）上報了國務(wù)院和有關(guān)部門。第二階段的研究把目光鎖定在具有操作性的稅制體系設(shè)計上。
“開征不動產(chǎn)稅是一項非常復(fù)雜的工作，可以說牽一發(fā)，動全身。只有經(jīng)過縝密的方案設(shè)計，才可能減少今后在這項稅收過程當(dāng)中出現(xiàn)偏差�！蓖�，在課題組主辦的“不動產(chǎn)稅改革國際研討會”上，國研中心副主任謝伏瞻強調(diào)。
不動產(chǎn)稅從提出，激發(fā)了社會輿論的想象與爭論，現(xiàn)在更多的是關(guān)注不動產(chǎn)稅的開征時機以及征收方式。
會上，來自財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部、國土資源部、國務(wù)院法制辦相關(guān)部門官員及國內(nèi)外專家齊聚，討論課題組方案并把脈未來中國不動產(chǎn)稅設(shè)計思路。
不動產(chǎn)稅歸哪級政府？
“從國際經(jīng)驗來看，不動產(chǎn)稅一般作為級次較低的政府稅收體系中的主體稅種�！闭n題組成員、國研中心社會發(fā)展部副部長林家彬，建議把不動產(chǎn)稅歸屬為地方稅。
對此原因，林家彬考慮是：不動產(chǎn)稅課稅對象穩(wěn)定，不同地方政府的稅源易于區(qū)分；地方政府可以做到對本地區(qū)的稅源實行嚴(yán)格監(jiān)控，既實現(xiàn)稅收公平，又提高稅收征收率；地方政府可以根據(jù)自己的事權(quán)需要，制定財產(chǎn)稅差別稅率。
最重要的是，不動產(chǎn)稅收入主要用于為本地區(qū)提供公共服務(wù)，負(fù)擔(dān)與受益的對應(yīng)關(guān)系比較明確，即可以避免稅款使用與地方生活福利脫節(jié)。
財政部財政科學(xué)研究所所長賈康對此的分析是，當(dāng)?shù)胤秸巡粍赢a(chǎn)稅培養(yǎng)成支柱型財產(chǎn)稅時，就隱含著優(yōu)化本地環(huán)境意義，即只要把投資環(huán)境優(yōu)化做好，就是最主要的政績。
由于我國的地方政府有四個層級，即使明確了不動產(chǎn)稅作為地方稅，仍需對不動產(chǎn)稅在地方各個級次癥結(jié)的歸屬問題進(jìn)行討論。
對此，課題組給出具體歸屬分配的思路性方案。
首先，省級政府不參與不動產(chǎn)稅的分配。省級政府距離居民仍然較遠(yuǎn)，在提供地方性公共產(chǎn)品方面，它的作用是比較間接的。同時，如果不動產(chǎn)稅的分享級次過多，也會導(dǎo)致地方稅體系和政府間財政關(guān)系的復(fù)雜化。
對于直轄市是否參與分配，課題組也有考慮。課題組專家認(rèn)為，直轄市在提供地方性公共產(chǎn)品方面的作用，下轄的財政級次與財政級次與地級市基本相同，在不動產(chǎn)稅的分配問題上應(yīng)與地級市同等考慮。
那么，不動產(chǎn)稅的分享就在地級市、區(qū)縣及縣級市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)三級政府之間。
即以屬地化原則為主、地級市與下轄區(qū)之間適當(dāng)分享的辦法。具體而言，就是稅源所在地的基層財政享有產(chǎn)生于當(dāng)?shù)氐牟粍赢a(chǎn)稅，但市轄區(qū)財政需與地級市財政之間進(jìn)行分享，分享比例可為五五分成。
對于“五五開”，賈康持有不同觀點。
他認(rèn)為，盡管要盡可能把不動產(chǎn)稅收入定位在市、縣層級上，但不一定嚴(yán)格要求在市和縣之間確定分享比例。因為在“省直管縣”的改革目標(biāo)來看，市、縣直接掌管自己轄區(qū)稅源，將來可作為同級財政對接省。
稅率0.3%～0.8%
不動產(chǎn)稅稅率如何設(shè)定？課題組給出詳盡建議：稅率范圍可設(shè)定在0.3-0.8%之間。
“稅率的設(shè)計要使結(jié)果大體符合二八原則，也就是80%的稅收來自于20%的納稅主體，各地方處于平均居住水平以下的居民無須納稅或只須繳納很少的稅�！绷旨冶蚪忉尨硕惵试O(shè)計的依據(jù)。
同時，課題組認(rèn)為此稅率對于不同用途的房地產(chǎn)都是適用相同的，其中包括工商企業(yè)的不動產(chǎn)稅。因為，目前工商企業(yè)需要繳納較高的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅以及增值稅的情況下，再讓其負(fù)擔(dān)高于住宅稅率的房地產(chǎn)稅有失公平。
除了稅率，課題組亦對稅種設(shè)置提出了初步設(shè)想。
首先，針對不動產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，把目前存在的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅三個稅種合并為一個統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅。
其次，在不動產(chǎn)的取得（開發(fā)）環(huán)節(jié)方面，取消土地增值稅和耕地占有稅。
“土地增值稅主要政策目標(biāo)是抑制房地產(chǎn)投機，但是由于稅率設(shè)置偏高，實際征收情況是非常不理想的。”林家彬解釋此建議的原因，“各個地方少征、免征的現(xiàn)象非常普遍�！�
另一方面，是土地出讓，招標(biāo)、掛牌、拍賣的推廣，土地增值的空間將被大大壓縮。從征收效果和征管成本的角度出發(fā)，課題組建議應(yīng)當(dāng)取消這一稅種。
同時，課題組分析，耕地占用稅主要目標(biāo)是保護(hù)耕地，但實際上與土地出讓金存在重復(fù)，耕地占用稅所起的作用非常有限。
還有，在不動產(chǎn)的流轉(zhuǎn)（交易）環(huán)節(jié)，現(xiàn)在存在契稅，這是一個相對獨立，自成體系的稅種。因此，課題組認(rèn)為這個稅種以不做變動為宜。
但是，在這個環(huán)節(jié)同時還存在印花稅，這個印花稅跟契稅是明顯沖突的，這個應(yīng)當(dāng)在國家總體稅制改革當(dāng)中解決。
另外，課題組認(rèn)為，擬議開征的遺產(chǎn)稅和贈與稅，這也將成為不動產(chǎn)稅制的重要組成部分。
個人住宅征不動產(chǎn)稅？
相對于技術(shù)層面的稅率和稅種設(shè)置，不動產(chǎn)稅最牽動人心、也是爭議最多的地方是，哪些不動產(chǎn)需要征稅，哪些不需要征稅？
課題組按稅收效率原則、稅收公平原則、政策調(diào)控原則、普遍納稅原則，對于六類不動產(chǎn)對象給予是否征收的判斷：
一、國家機關(guān)、各級政府、人民團(tuán)隊、軍事、外交機構(gòu)等享受不動產(chǎn)免稅。
“這主要從效率原則出發(fā)來考慮的�！闭n題組成員、國研中心專家王曉明解釋。他認(rèn)為，對政府機關(guān)，各級政府不動產(chǎn)征稅，征稅的對象和支出對象是同一主體，開征不動產(chǎn)稅不能增加不動產(chǎn)稅凈收入，只是增加了額外的評估和管理成本，“就是俗話所說的左手倒右手�！�
二、宗教寺廟、慈善機構(gòu)、公園、博物館、名勝古跡、社會公益性組織等擁有的用于增加社會公共福利的不動產(chǎn)免稅。
原因是這些機構(gòu)的不動產(chǎn)沒有明確的受益?zhèn)�體，或者說受益人主要是公眾，應(yīng)該受到社會政策的鼓勵。但課題組強調(diào)，在宗廟寺廟、公園、博物館等地設(shè)立的經(jīng)營型不動產(chǎn)不應(yīng)該列入不動產(chǎn)稅的減免范圍。
三、城市基礎(chǔ)設(shè)施所用的不動產(chǎn)和政府出資建設(shè)的廉租房應(yīng)納入征稅范圍。
“使城市基礎(chǔ)設(shè)施運行效率更好。”王曉明分析原因時稱。
四、營利性的工商企業(yè)法人擁有的不動產(chǎn)全部納入征稅范圍。營利性的工商企業(yè)法人所擁有的不動產(chǎn)，稅負(fù)能力較強，擁有不動產(chǎn)權(quán)明晰，適合作為不動產(chǎn)稅的征稅對象。
五、農(nóng)業(yè)用地和農(nóng)民自用房暫免征收不動產(chǎn)稅。課題組認(rèn)為，目前階段對于農(nóng)業(yè)用地和農(nóng)民自住用房，暫免征收不動產(chǎn)稅，符合我國的國情。但是，從長遠(yuǎn)來看，我國不動產(chǎn)稅改革的最終方向也應(yīng)該是實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的不動產(chǎn)稅制。
六、城鎮(zhèn)居民住宅全部納入征稅范圍，但允許扣除一定的免征額。
有關(guān)專家認(rèn)為，從我國的實際情況來看，大多數(shù)居民所購買的房產(chǎn)，既不是投機，也不是投資的目的，而是基本生活住房，就是將城鎮(zhèn)居民住房納入不動產(chǎn)稅，會加重普通人生活負(fù)擔(dān)。
對此，課題組具體設(shè)想是，允許一個家庭中每人有20到30平米的免稅住宅面積，或者是允許居民住房在價值評估后從評估價值中按家庭人口數(shù)乘以人均免稅額的方式，扣除一定的總體免稅額，以保障公民的基本生存權(quán)利。
相對課題組對不動產(chǎn)稅征收對象的全面設(shè)定和思考，賈康則認(rèn)為當(dāng)前切入點的選擇更重要。
賈康稱，開征不動產(chǎn)稅應(yīng)首先在出租房、易掌握信息的別墅和高檔公寓入手，“可使不動產(chǎn)稅改革平穩(wěn)進(jìn)行。”
六類不動產(chǎn)征收對象區(qū)別對待
一、國家機關(guān)、各級政府、人民團(tuán)隊、軍事、外交機構(gòu)等享受不動產(chǎn)免稅。
二、宗教寺廟、慈善機構(gòu)、公園、博物館、名勝古跡、社會公益性組織等擁有的用于增加社會公共福利的不動產(chǎn)免稅。
三、城市基礎(chǔ)設(shè)施所用的不動產(chǎn)和政府出資建設(shè)的廉租房應(yīng)納入征稅范圍。
四、營利性的工商企業(yè)法人擁有的不動產(chǎn)全部納入征稅范圍。
五、農(nóng)業(yè)用地和農(nóng)民自用房暫免征收不動產(chǎn)稅。
六、城鎮(zhèn)居民住宅全部納入征稅范圍，但允許扣除一定的免征額。
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