圖為06年1-8月天津市內(nèi)六區(qū)二手房成交量
自2006年8月1日起，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)按照“房地產(chǎn)稅收管理一體化”的原則，將個人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納的個人所得稅與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等稅收一并辦理。就目前天津的情況來看，征收個人所得稅（以下簡稱“個稅”）細(xì)則還沒有下發(fā)，可以說天津的個稅政策還沒有正式實(shí)行，但是它的存在是不能忽視的。個稅開征消息公布一個月后的今天，二手房市場是否依然如初？買房者、賣房者、經(jīng)紀(jì)公司是否還是“我行我素”？個稅，值得你我關(guān)注！
經(jīng)紀(jì)公司是聯(lián)接買方和賣方市場的一個紐帶，也許對于二手房市場的變化，他們更具有發(fā)言權(quán)。
孟祥坤：易安置家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司置業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理
細(xì)則雖未下發(fā)，效應(yīng)已經(jīng)初顯
雖說個稅細(xì)則在天津還未正式下發(fā)，但自8月1日個稅政策執(zhí)行以來，天津的二手房市場已經(jīng)出現(xiàn)了一些變化。
首先表現(xiàn)在成交量上，從各方面的數(shù)據(jù)來看，6月份以前，市場的成交量市內(nèi)六區(qū)是維持在日均150套左右的，從6月份開始，國家相繼出臺了二手房交易營業(yè)稅延長征收年限至5年、二手房交易征收個人所得稅等相關(guān)政策，日成交量下降到日均120套左右。8月1日個稅政策實(shí)施后，交易量明顯下滑，日成交量下降到100套以下，市場進(jìn)入觀望期。
在個稅征收前，在交易量上還出現(xiàn)了一些異常現(xiàn)象：稅務(wù)總局在7月26日公布了自8月1日起征收個稅的消息，此消息一公布， 8月1日前的幾天時(shí)間里出現(xiàn)了緊急過戶現(xiàn)象。舉一個例子，河西區(qū)7月31日的過戶數(shù)量為192件，平時(shí)正常過戶數(shù)量基本在30件左右，這種大數(shù)量的過戶與平時(shí)是有很大反差的。同樣的現(xiàn)象在5月底也發(fā)生過一次。究其原因，這種現(xiàn)象的產(chǎn)生首先是消費(fèi)者面對政策做出的自然反應(yīng)，其次是個別公司為促成成交，承諾幫助客戶“避稅”，誘導(dǎo)客戶進(jìn)行帶有風(fēng)險(xiǎn)的違規(guī)操作。
不可否認(rèn)，自8月1日個稅政策執(zhí)行以來，作用還是比較明顯的。首先是二手房交易市場更加規(guī)范。個稅政策執(zhí)行后，投機(jī)性購房者數(shù)量明顯減少，個稅的征收對二手房交易過程中的投機(jī)行為起到了較好的抑制作用；一些小的不規(guī)范的中介公司也受到規(guī)范和制約，隨著細(xì)則的執(zhí)行，整個行業(yè)的投機(jī)現(xiàn)象將逐漸減少。其次對于真正存在需求的購房者來說，可能會延緩購房時(shí)間，因?yàn)樘旖騻�稅細(xì)則還未下發(fā)，消費(fèi)者還不能對“稅”入座，個稅細(xì)則下發(fā)后，客戶會更理性一些。
目前來看，經(jīng)過這幾個月政策的消化期，隨著傳統(tǒng)“金九銀十”銷售旺季的到來、天津市個稅細(xì)則的實(shí)施，預(yù)計(jì)整個二手房市場會迎來放量期，消費(fèi)者的觀望情緒逐漸淡化，天津市的剛性需求會集中爆發(fā)出來。
市場不斷規(guī)范，行業(yè)健康發(fā)展
對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司來講，個稅政策的出臺和執(zhí)行是一件好事，從易安置家來講，我們期待個稅細(xì)則的出臺，也堅(jiān)決維護(hù)政策執(zhí)行。面對個稅的出臺，為了給客戶提供專業(yè)的政策解答、客觀的市場分析，公司的研發(fā)部第一時(shí)間學(xué)習(xí)了相關(guān)政策法規(guī)，并聯(lián)合權(quán)證部和培訓(xùn)部組織針對業(yè)務(wù)人員的相關(guān)培訓(xùn)。7月底到8月初的兩周內(nèi)，公司各連鎖店不斷接到客戶關(guān)于個稅的咨詢電話，專業(yè)的房地產(chǎn)知識和對待個稅正確的態(tài)度，讓客戶對國家政策有了清晰明確的認(rèn)識。
盡管目前天津二手房市場還很不規(guī)范，行業(yè)還存在一些問題，如行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有待提升，從業(yè)人員的素質(zhì)急需提高等等。但是二手房的發(fā)展前景還是很好的，行業(yè)本身來講就是一個朝陽行業(yè)，再有就是天津經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的形成，天津?qū)虼蟪鞘械姆较蜻~進(jìn)，而與其他大城市相比，天津二手房的泡沫現(xiàn)象不是很明顯，購房者多是剛性需求。
因此隨著二手房市場本身的不斷發(fā)展，政策的規(guī)范和調(diào)節(jié)，行業(yè)的自律和完善，天津二手房市場會在調(diào)整中不斷規(guī)范，一些誠信經(jīng)營、注重服務(wù)的品牌中介公司也將會在競爭中脫穎而出，成為行業(yè)的領(lǐng)跑者，相信通過政策的指導(dǎo)還有我們自身的努力，二手房市場會朝著更規(guī)范、健康的方向發(fā)展。
某先生順馳二手房某店店長
從業(yè)時(shí)間：兩年半
自8月1日二手房個稅政策執(zhí)行以來，從我們自身的情況來看，二手房交易數(shù)量明顯減少，并不只是順馳存在這種情況，而這是天津二手房市場的現(xiàn)狀。椐順馳8月初估算，以前天津市可能有每月4000套的成交量，受個稅政策影響這個數(shù)字可能會減半。至于房價(jià)能否下降這個問題還說不好，這要看市場的調(diào)節(jié)情況。例如前兩年國家出臺政策時(shí)，從政策本身考慮房價(jià)應(yīng)該下降，但事實(shí)并不非如此，政策起到的作用更多的是延緩了人們的購房，但并未從根本上解決人們的購房、住房問題。我認(rèn)為個稅也不會例外，現(xiàn)在天津個稅征收細(xì)則還沒有下發(fā)，人們更多的還處于觀望狀態(tài)，但他們對住房的需求沒有改變，（當(dāng)然這里不包括投機(jī)性客戶）存在真正購房需求的人還是要買房的。
個稅政策執(zhí)行后，征收20%的個人所得稅的規(guī)定可能讓更多的“賣房者”變成“出租者”，更多的人會選擇以“租”代“售”，所以以后天津的租房市場會比較繁榮。征收20%的個人所得稅是一個不小的比重，具體細(xì)則可能數(shù)額不會這么多。北京個稅征收細(xì)則已經(jīng)下發(fā)，規(guī)定征收個稅的份額為1%，天津應(yīng)該也不會太高。
總結(jié)：
個稅政策的執(zhí)行已過去了一個月的時(shí)間，從各方面的數(shù)據(jù)顯示來看，二手房并沒有出現(xiàn)價(jià)格爆跌和大量拋售的局面，更多的人是處于“觀望”狀態(tài)，導(dǎo)致8月份二手房交易量大幅度下降，但這種現(xiàn)象也只是新政的一個“短期效應(yīng)”。個稅政策主要控制的是投機(jī)性客戶，畢竟買房者中的“投機(jī)者”只是一小部分，更多的是存在真正需求的購房者，隨著個稅細(xì)則的下發(fā)，人們對個稅政策將會形成一個清晰的認(rèn)識，人們會重新加入買房大軍，這種購買需求的突然釋放將會引起短期內(nèi)價(jià)格的浮動，另一方面，個稅征收的對象是賣房者，同樣的房子，賣房者不會心甘情愿降低自己的“利潤”，最終會將這部分“稅”轉(zhuǎn)嫁到“買房者”身上。所以二手房的價(jià)格升的可能性還是有的。
個稅政策下發(fā)后，交易量小了，但這并不意味著人們的購房需求降低了，就象新房一樣，盡管價(jià)格一直高而不降，但是存在購房需求的人還是要買的。二手房也會例外，政策對人們的剛性需求不會產(chǎn)生本質(zhì)上的變化，所起的更大的作用就是將這種需求延緩，讓二手房市場更加理性，隨著市場的完善，人們買賣二手房較以前會更理性一些。
二手房的買賣還是進(jìn)行著，我們期待著天津二手房個稅政策細(xì)則的下發(fā)。我們也期待著隨著個稅的征收，二手房市場更加規(guī)范。
小提醒：
二手房征個稅計(jì)算方法（按國家規(guī)定的征收20%的個人所得稅計(jì)算）
1.個人出售已購公有住房
應(yīng)納稅所得額=售房款-住房建筑面積×4000元/平米-合理費(fèi)用
應(yīng)納稅=應(yīng)納稅所得×20%
2.已購公房產(chǎn)權(quán)人補(bǔ)交出讓金后變?yōu)槭凵唐贩?/p>
應(yīng)納稅所得額=銷售額-住房建筑面積×4000元/平米-補(bǔ)交的土地出讓金-合理費(fèi)用
應(yīng)納稅=應(yīng)納稅所得×20%
3.個人從市場上購買已購公房按規(guī)定補(bǔ)交出讓金后變?yōu)榭墒凵唐贩?/p>
應(yīng)納稅所得額=銷售額-購買價(jià)款-補(bǔ)交的土地出讓金-合理費(fèi)用
應(yīng)納稅=應(yīng)納稅所得×20%
4.個人從市場上購買的其他商品房
應(yīng)納稅所得額=銷售額-購買價(jià)款-合理費(fèi)用
應(yīng)納稅=應(yīng)納稅所得×20%
隨著人們對居住環(huán)境要求的不斷改變，換房族大軍人數(shù)也在不斷增加，由此二手房市場也漸漸熱絡(luò)。對于部分想改善居住環(huán)境，但經(jīng)濟(jì)能力又有限制的客戶，購置合適的二手舊房，也是一個很好的選擇。
買二手房和選新房一樣都不應(yīng)該馬虎大意，購置一套房子不容易，購置一套稱心如意的房子更不容易。在買二手房的過程中如果您稍加注意一些環(huán)節(jié)您也許會省去很多不必要的麻煩。
以下是我們給您提出的一些小建議，希望能對您購買二手房提供一些幫助。
建議一：選擇適合自己的購房渠道
如果您決定了買二手房，那首先考慮的就是購房渠道的問題了，也就是“獨(dú)立購房”還是通過“中介渠道”購買二手房。因二手房交易過程相對比較繁雜，如果您對二手房的交易過程比較熟悉，可以選擇“獨(dú)立購房”，這樣可以省去一些中介費(fèi)，交易也更加直接方便。相反，如果您對二手房的交易過程不是很了解，就需要依靠中介公司了，這時(shí)需要注意的就是中介公司的選擇。要選擇經(jīng)政府行業(yè)主管部門批準(zhǔn)、已取得執(zhí)業(yè)資質(zhì)的正規(guī)中介公司，這些公司一般規(guī)模比較大、口碑比較好，給您提供的不僅僅是滿意的服務(wù)，更多的是交易的公平和放心。
建議二：認(rèn)真考慮房屋單價(jià)和總價(jià)
在購買二手房時(shí)不要只看總價(jià)還要看單價(jià)。按照二手房交易的慣例，賣房標(biāo)價(jià)往往標(biāo)的是房屋的總價(jià)，而不像新房銷售，大多數(shù)情況標(biāo)明房屋的單價(jià)。因此，有些二手房乍一看上去，許多購房者覺得總價(jià)很低，房子很便宜，但如果認(rèn)真計(jì)算，二手房建設(shè)年代久，居室面積小，設(shè)備也是一個問題，這樣算下來每平方米建筑面積單價(jià)并不低。所以，購房人在購買二手房時(shí)，算算單價(jià)，再拿這個單價(jià)和周邊的新房做做比較，這套房子值不值這個價(jià)錢也就心里有底了。
建議三：選房還需實(shí)地調(diào)查
如果您看上了一套房子，不要只是聽房主或中介的介紹，親自去房屋考察一下是很有必要的。首先就是房屋的建筑質(zhì)量，在有些購房者看來，越新的房子就一定越好，越老的房子就越差。其實(shí)不然。每一套房子由于建筑材料、施工工藝、施工質(zhì)量的不同，質(zhì)量也千差萬別。購房者在選擇二手房的時(shí)候，要仔細(xì)考察房屋的質(zhì)量，從外立面到樓道，從墻體、地面到門窗、管道，每個細(xì)節(jié)都要認(rèn)真觀察。其次還要看物業(yè)。人們在購房時(shí)往往會忽略物業(yè)對以后的居住生活的影響，事實(shí)上，良好的物業(yè)管理是與良好的居住生活息息相關(guān)的。有些購房者在選房時(shí)對物業(yè)不是很了解，居住后與物業(yè)公司產(chǎn)生很多矛盾，影響了良好的居住氛圍。
最后還要看看房子的周邊。社區(qū)的綠化、保安、清潔、生活配套等細(xì)節(jié)需要認(rèn)真考察，但對社區(qū)周邊的環(huán)境考察也不能忽視。如周圍是否有許多生活、商業(yè)配套設(shè)施，購物是否方便、出行是否方便、就醫(yī)是否方便、周圍有沒有大規(guī)模的拆遷改造、噪音是不是能影響到正常生活等，這些都將影響以后的生活質(zhì)量。
建議四：簽約前查看相關(guān)證件明確產(chǎn)權(quán)
在購房前查看房主的身份證、房屋產(chǎn)權(quán)證等證件，以確保賣房具有合法資格。購買房屋前明確房屋的產(chǎn)權(quán)很重要，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)問題引起的房屋糾紛的案例是很多的。由于房屋不同于其他日用品，價(jià)值量巨大，法律對房屋的保護(hù)主要是對有合法產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行保護(hù)。因此，購買二手房時(shí)，一定要弄清楚房屋的權(quán)屬，凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)（如以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公有住房）、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再合適購買時(shí)也要慎重考慮，以免成交后拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)也會引起許多不必要的麻煩。另外，要特別注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人。
建議五：合同內(nèi)容要細(xì)化
購房合同要明確買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)，把您認(rèn)為有必要寫上去的重要條款要堅(jiān)持寫在合同里，所以相關(guān)的費(fèi)用可以列了清單雙方簽字確認(rèn)，作為合同的附件，以免引起不必要的糾紛。同時(shí)要確保合同的合法性，具有法律效力，最后還需要到相關(guān)部分做法律公證。
建議六：親自辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)
有些人在購房時(shí)，一怕麻煩，二容易輕信別人，三為了節(jié)省一點(diǎn)交易手續(xù)費(fèi)，交由售房人全權(quán)代辦交易手續(xù)，結(jié)果拿到手的產(chǎn)權(quán)證有可能是假的，從而造成房屋所有權(quán)得不到應(yīng)有的法律保護(hù)，引起糾紛；或是在多年之后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)，才知上當(dāng)受騙。因此，購買二手房時(shí)，買賣雙方一定要到政府指定的房地產(chǎn)交易場所辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，按國家規(guī)定交納各種交易費(fèi)用，領(lǐng)取政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，最好買賣雙方能一手交錢一手交房（指產(chǎn)權(quán)證）。
購房過程中切不可因小失大，只有買的時(shí)候細(xì)心，住的時(shí)候才會舒心，才能買到放心合適的房子。
