業(yè)內(nèi)人士：重征房產(chǎn)個(gè)稅對(duì)二手房交易影響不大

　　10月7日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2005]156號(hào)），文件重申個(gè)人買賣二手房，必須交納個(gè)人所得稅�，F(xiàn)在近一個(gè)月的時(shí)間過(guò)去了，從反應(yīng)程度來(lái)看，市場(chǎng)上并沒(méi)有出現(xiàn)“6.1”大限前的拋售現(xiàn)象，各地局的工作量與此次通知頒布之前無(wú)異。從美麗家園的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，關(guān)于政策咨詢的電話量?jī)H占7%左右。京城市場(chǎng)經(jīng)歷了6、7、8三個(gè)月的觀望與適應(yīng)后，消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)已經(jīng)有了一定的應(yīng)變能力，整個(gè)市場(chǎng)反應(yīng)比較平淡。

　　截至發(fā)稿時(shí)，《通知》規(guī)定的各地上報(bào)具體細(xì)則的時(shí)間已過(guò)，預(yù)計(jì)北京市地稅局很快就會(huì)公布征收方案。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，個(gè)稅征收政策的出臺(tái)將會(huì)對(duì)房屋成交量及成交價(jià)格產(chǎn)生一定的影響，但影響不會(huì)太大。

　　首先，該規(guī)定有其積極的一面，文件明確規(guī)定，在辦理二手房過(guò)戶手續(xù)時(shí)，要做到各稅統(tǒng)管，財(cái)政部門和地稅部門在房地產(chǎn)交易場(chǎng)所設(shè)置的征收窗口要合署辦公。從某種意義上講，這將大大減少過(guò)戶時(shí)的工作量，提高工作效率。往常需要權(quán)證人員兩天才能辦完的手續(xù)，現(xiàn)在只要一個(gè)上午就可以完成了，大大減少了買賣雙方交易的環(huán)節(jié)與時(shí)間。從這個(gè)角度上講，該規(guī)定是有利于二手房交易、促進(jìn)二手房流通的。

　　其次，該規(guī)定的頒布可能會(huì)再次引起房?jī)r(jià)的變化以及市場(chǎng)觀望氣氛的再次聚攏。由于前期新政的影響，曾使得京城二手房市場(chǎng)一度陷入低迷狀態(tài)，持幣觀望的隊(duì)伍日益擴(kuò)大。由于每項(xiàng)政策出臺(tái)具有滯后性，這場(chǎng)政策變動(dòng)中影響最大的就是老百姓對(duì)政策產(chǎn)生的心理預(yù)期。隨著7月底《補(bǔ)充通知》的頒布，政策的明朗化，市場(chǎng)在經(jīng)歷了一系列打擊后，迎來(lái)了翻身的機(jī)會(huì)。但由于心理預(yù)期的影響，整個(gè)市場(chǎng)的回暖信號(hào)在9月初才得以顯現(xiàn)。盡管此次強(qiáng)行征收個(gè)稅規(guī)定的頒布在某種程度上會(huì)對(duì)購(gòu)買5年以內(nèi)出售的房屋產(chǎn)生一定的影響，但這類房屋僅占市場(chǎng)交易量的一小部分。

　　比照7月底出臺(tái)的《補(bǔ)充通知》，國(guó)家在很大程度上對(duì)已購(gòu)公房與回遷房給予了稅收優(yōu)惠減免政策，相信此次稅收細(xì)則的出臺(tái)會(huì)借鑒之前的經(jīng)驗(yàn)與方法，對(duì)各類房屋制定其相應(yīng)的稅收標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)美麗家園成交數(shù)據(jù)及建委成交數(shù)據(jù)來(lái)看，目前成交的大多數(shù)房屋中已購(gòu)公房和回遷房居多，大約占到70%至80%.由于《補(bǔ)充通知》的頒布，認(rèn)定購(gòu)房時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)的改變使90%以上的已購(gòu)公房都處于5年以上的范疇。而已購(gòu)公房憑借其地理位置的優(yōu)越性以及周邊商服設(shè)施的完善，成為消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)梯級(jí)置業(yè)的最佳首選，占據(jù)著市場(chǎng)交易主體。因此，二級(jí)市場(chǎng)的主體在個(gè)稅方面已基本豁免。其余 20%至30%的商品房中，一部分商品房已經(jīng)自住5年以上，這樣也可以享受免征個(gè)稅待遇。因此，該規(guī)定只會(huì)對(duì)一部分商品住宅的出售產(chǎn)生一定的影響。經(jīng)濟(jì)適用房雖然不在《補(bǔ)充通知》規(guī)定的優(yōu)惠政策之列，但是由于經(jīng)濟(jì)適用房只能在5年以后才能以高于購(gòu)買價(jià)的價(jià)格出售，所以該政策對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的上市交易也不會(huì)有影響。

　　目前，與部分沿海城市相比，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大量的炒房族，房?jī)r(jià)的變化將直接對(duì)剛性需求產(chǎn)生影響。專家預(yù)計(jì)，該政策的實(shí)施會(huì)擠壓一小部分需求意愿并不強(qiáng)烈的買方與賣方，使得市場(chǎng)上的供需平衡點(diǎn)會(huì)發(fā)生一個(gè)瞬時(shí)間的變化。但隨著市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)，預(yù)計(jì)強(qiáng)行征稅的結(jié)果會(huì)導(dǎo)致部分商品房房源量的減少以及由于房主將稅款額度轉(zhuǎn)嫁到買方身上，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的暫時(shí)性上漲。而一個(gè)政策的出臺(tái)，容易對(duì)市場(chǎng)上的交易主體產(chǎn)生心理影響，持幣觀望的現(xiàn)象可能還會(huì)發(fā)生。但是，京城百姓經(jīng)歷了前期政策的動(dòng)蕩，面對(duì)此次政策的出臺(tái)，消費(fèi)者已具備應(yīng)變能力，會(huì)更加理性置業(yè)。因此，與前期的新政相比，該政策的出臺(tái)并不會(huì)對(duì)二手房交易產(chǎn)生巨大的影響。