地產(chǎn)預(yù)售可能“計(jì)提” 國(guó)稅局劍指“納稅侏儒”

    10月中旬以來(lái)，北京各稅務(wù)所的征管員和房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)部門(mén)一直非常忙碌。

　　10月20日，記者致電北京市西城區(qū)國(guó)稅局第五稅務(wù)所時(shí)，工作人員徐九菊告訴記者，她正在執(zhí)行京國(guó)稅265號(hào)文件的要求：一份關(guān)于地產(chǎn)企業(yè)繳稅情況的調(diào)查，已分發(fā)至區(qū)內(nèi)各房地產(chǎn)企業(yè)。

　　這份調(diào)查表上寫(xiě)著：“根據(jù)我市實(shí)際情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售收入按15%的利潤(rùn)率征收企業(yè)所得稅�！�

　　據(jù)一位知情人士介紹，事實(shí)上，近90%的房地產(chǎn)企業(yè)從未按預(yù)售收入15%的利潤(rùn)率繳納過(guò)企業(yè)所得稅。徐九菊也不知道這份調(diào)查回收之后，上面填寫(xiě)的將是怎樣的數(shù)據(jù)。這份調(diào)查要求填寫(xiě)的項(xiàng)別是：2004年度、2005年上半年房地產(chǎn)預(yù)售收入額、銷(xiāo)售收入額、應(yīng)征收企業(yè)所得稅、已征收企業(yè)所得稅。

　　一個(gè)多月前，國(guó)家稅務(wù)總局計(jì)劃統(tǒng)計(jì)司和《中國(guó)稅務(wù)》聯(lián)合發(fā)布的2004年中國(guó)納稅企業(yè)百?gòu)?qiáng)排行榜，使得“納稅侏儒”成為房地產(chǎn)公司的一個(gè)新綽號(hào)，響徹大江南北。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問(wèn)題，成為國(guó)稅局不得不啃的硬骨頭。

　　“計(jì)提”房地產(chǎn)

　　所謂企業(yè)所得稅“計(jì)提”，實(shí)際上是對(duì)實(shí)施預(yù)售制的企業(yè)采取的一種征稅辦法，即在預(yù)售行為發(fā)生后，在每季度以預(yù)售收入為基數(shù)，按15%的利潤(rùn)率計(jì)算和預(yù)征企業(yè)所得稅，待項(xiàng)目完工后確定利潤(rùn)和稅款，多退少補(bǔ)。

　　“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售收入按15%的利潤(rùn)率征收企業(yè)所得稅”，其實(shí)并非新規(guī)，而是2003年由國(guó)稅局頒發(fā)的一項(xiàng)政策，但終因地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅率是否過(guò)高爭(zhēng)議不止，而一直未得以落實(shí)執(zhí)行。

　　當(dāng)“納稅排行榜”與“財(cái)富排行榜”的反差躍然紙上時(shí)，國(guó)稅局重新拾起了2003年的“計(jì)提”利劍。

　　9月29日，北京市國(guó)稅局將《北京市國(guó)家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理問(wèn)題的通知的通知》下發(fā)各區(qū)稅務(wù)局。而此文件的主旨即“計(jì)提”地產(chǎn)企業(yè)的所得稅。

　　這是不是說(shuō)，以后對(duì)房企納稅情況的監(jiān)管，會(huì)把重頭戲放在對(duì)企業(yè)所得稅“計(jì)提”制度的落實(shí)上？記者就此詢(xún)問(wèn)東城區(qū)國(guó)稅局所得稅科，得到的回答是“這個(gè)是老政策，2003年就下發(fā)了”。而當(dāng)記者追問(wèn)工作人員，是否2003年就照此執(zhí)行時(shí)，該人士卻未做明確答復(fù)。

　　這讓人聯(lián)想到近幾年來(lái)，企業(yè)所得稅方面的問(wèn)題在房企納稅檢查報(bào)告中出現(xiàn)的頻率。

　　北京地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，“已經(jīng)取得定金和預(yù)售房款，卻沒(méi)有按規(guī)定申報(bào)納稅”是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在的最主要涉稅問(wèn)題之一。他們發(fā)現(xiàn)，由于房地產(chǎn)企業(yè)存在大量的定金和預(yù)售款收入，不少企業(yè)將這兩項(xiàng)收入計(jì)入往來(lái)賬戶(hù)，造成企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入下降，從而躲避應(yīng)該繳納的稅收科目和款項(xiàng)，造成稅收流失。

　　北京國(guó)稅局一位人士在接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，此前的執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)15％的利潤(rùn)率普遍反映偏高、內(nèi)外資房地產(chǎn)企業(yè)的差距不一致、所得稅不按項(xiàng)目征收等問(wèn)題。目前，北京市國(guó)稅局已將加強(qiáng)房地產(chǎn)公司企業(yè)所得稅計(jì)提情況的監(jiān)管問(wèn)題，又一次提上日程。

　　以反逃稅的名義

　　一個(gè)多月前開(kāi)始越來(lái)越響亮的稱(chēng)房地產(chǎn)公司為“納稅侏儒”的綽號(hào)，令北京華遠(yuǎn)集團(tuán)老板任志強(qiáng)非常憤怒，“胡說(shuō)八道，這簡(jiǎn)直是謬論！”

　　任志強(qiáng)說(shuō)，“最多只能說(shuō)有些企業(yè)納稅積極性不高，等著稅務(wù)局來(lái)收才肯交，不來(lái)收就不交。”

　　但是，國(guó)家稅務(wù)總局和各地稅務(wù)局對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行過(guò)多次專(zhuān)項(xiàng)檢查，結(jié)果顯示房地產(chǎn)企業(yè)并不像任所說(shuō)的那么爭(zhēng)氣。

　　例如，北京地稅局在2003年至2005年上半年對(duì)1103戶(hù)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)，有問(wèn)題的房地產(chǎn)企業(yè)多達(dá)725戶(hù)，有問(wèn)題率高達(dá) 66％。問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)稅總金額高達(dá)10．05億元，繳納的滯納金、罰款達(dá)7708萬(wàn)元之多。因此，五年來(lái)每年都被認(rèn)定為全國(guó)范圍內(nèi)稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查重點(diǎn)的，僅有房地產(chǎn)一個(gè)行業(yè)。

　　“其實(shí)，稅務(wù)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)還是管得挺緊的。北京房地產(chǎn)企業(yè)一年?duì)I業(yè)額上千億，這么大一塊肥肉，稅務(wù)局能不重點(diǎn)查嘛。但是，為什么還是出現(xiàn)那么多問(wèn)題？我想主要還是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的一些特殊性�！� 一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商表示。

　　他透露，房地產(chǎn)公司相對(duì)其它行業(yè)，其逃稅或避稅的空間會(huì)更大。其中一個(gè)常見(jiàn)的做法是將資產(chǎn)和現(xiàn)金分開(kāi)。

　　“比如開(kāi)發(fā)了一個(gè)住宅項(xiàng)目，其中有一個(gè)配套的寫(xiě)字樓。我先建住宅，預(yù)售后拿到1億元收入，但是我可以把1億元里的8千萬(wàn)元拿來(lái)蓋寫(xiě)字樓，蓋好后我不賣(mài)，拿來(lái)出租。這樣8千萬(wàn)在賬目上就成了投資而非收入，住宅預(yù)售的賬面收入只有2千萬(wàn)元，而寫(xiě)字樓只需繳納出租的稅收，總體應(yīng)納稅額就少了�！�

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)的劉桓教授說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)納稅的一個(gè)通病是項(xiàng)目完工以后，項(xiàng)目公司員工即告解散，如果稅務(wù)局不先按季度征稅，那么追查該公司繳稅情況以及補(bǔ)繳稅款就會(huì)面臨較大困難。

　　北京某施工企業(yè)一位財(cái)務(wù)人員的說(shuō)法佐證了這個(gè)觀點(diǎn)。這家企業(yè)在北京辦公，但員工全部是廣東潮州人，公司內(nèi)的通用語(yǔ)言是潮州話(huà)�！案蛇@行要保守的秘密很多，招老鄉(xiāng)老板比較放心。我們?cè)谝患夜�司都干不久的，往往一個(gè)項(xiàng)目完工了，你也就要另謀出路了�！�

　　劉桓還表示，以房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)售和開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，如果在整個(gè)項(xiàng)目完工后再進(jìn)行結(jié)算，將有失公平�！伴_(kāi)發(fā)商賣(mài)的產(chǎn)品類(lèi)似一種期權(quán)，應(yīng)當(dāng)遵從‘權(quán)責(zé)發(fā)生制’，在銷(xiāo)售行為發(fā)生時(shí)進(jìn)行納稅。”

　　“這種按核定存益率計(jì)提征收的做法，以前都是針對(duì)餐飲、美容美發(fā)這些消費(fèi)者很少索要發(fā)票、成本又不明朗的行業(yè)�！币晃欢悇�(wù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)征說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)成本仍然不明。

　　稅改積重

　　“預(yù)征的方式既變相提高了稅率，又加大了資金成本�！比沃緩�(qiáng)稱(chēng)，稅制不統(tǒng)一帶來(lái)很多競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境不平等的問(wèn)題。拿營(yíng)業(yè)稅來(lái)說(shuō)，“竣工前不讓結(jié)算收入和利潤(rùn)，但要收營(yíng)業(yè)稅。收了也就收了，但至少要計(jì)到稅里，算成收入，不能算‘應(yīng)付款’啊。”

　　繼中國(guó)納稅企業(yè)300強(qiáng)中沒(méi)有一家房地產(chǎn)公司的消息廣為流傳之后，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)“計(jì)提”的爭(zhēng)論立刻在地產(chǎn)界炸開(kāi)了鍋。

　　北京富力成房地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售總監(jiān)周超連用幾個(gè)反問(wèn)表達(dá)疑惑，“每季度都交，最后還要累計(jì)結(jié)算，這樣企業(yè)和稅務(wù)局都要增加不少工作量吧？還有，怎么計(jì)算銷(xiāo)售量？碰上退房怎么辦？”

　　在很長(zhǎng)一段時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)均是自行開(kāi)銷(xiāo)售發(fā)票，待項(xiàng)目完工、利潤(rùn)結(jié)算后申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，直至2001年國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)文件，規(guī)定通過(guò)預(yù)售方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)的外商投資房地產(chǎn)公司，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)售款之日，要在每季度預(yù)交。

　　2003年國(guó)稅總局發(fā)文將其擴(kuò)展至內(nèi)資企業(yè)。此后，由于2003年以前注冊(cè)成立企業(yè)的企業(yè)所得稅是交至地稅局(如華遠(yuǎn)這樣的大型企業(yè)交至國(guó)稅局)，2003年之后成立的企業(yè)則是交至國(guó)稅局，而國(guó)稅和地稅在預(yù)征制度上政策又不同，造成了各家房地產(chǎn)企業(yè)面臨納稅成本的不同。這使得包括任志強(qiáng)在內(nèi)的部分開(kāi)發(fā)商苦惱不已。

　　不少開(kāi)發(fā)商抱怨15%的稅率過(guò)高�！坝绕湓陧�(xiàng)目的前兩期，資金壓力很大�！币晃婚_(kāi)發(fā)商說(shuō)。

　　15%的稅率究竟會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈產(chǎn)生多大影響？任志強(qiáng)稱(chēng)，因?yàn)轭A(yù)交就要付出利息成本，這樣算起來(lái)累計(jì)稅收甚至大于45%。

　　但中體奧林匹克花園的銷(xiāo)售經(jīng)理范睿表示，“對(duì)總體現(xiàn)金流有影響，但對(duì)利潤(rùn)沒(méi)影響�！彼�認(rèn)為，這項(xiàng)政策的影響程度關(guān)鍵看項(xiàng)目的利潤(rùn)率。如果利潤(rùn)低，即使項(xiàng)目完工后稅務(wù)局把多繳的稅款退回，也損失了不少利息。而對(duì)利潤(rùn)高的企業(yè)來(lái)說(shuō)，說(shuō)不定還是件好事，因?yàn)榭梢苑謹(jǐn)偝杀尽?br>
　　“無(wú)論這是什么政策，只要公平就行。但漏洞在于，如果大家都公平了，那成本就會(huì)轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上�！币晃环康禺a(chǎn)咨詢(xún)公司的人士表示，稅率和征收方式的公平比稅率絕對(duì)值高低更重要。

　　他說(shuō)，現(xiàn)在國(guó)稅局每年都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)檢查，要付出大量人力物力，不是個(gè)長(zhǎng)期有效的辦法�！瓣P(guān)鍵是要治本，現(xiàn)在的稅制還有待完善�！�