市場對深圳將恢復(fù)征收土地增值稅存在誤解

　　事件描述

　　事件一：根據(jù)《第一財經(jīng)日報》報導(dǎo)：從深圳地稅部門獲悉，深圳可能在近期恢復(fù)征收土地增值稅，包括兩大塊：土地轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn)交易；另外商品房契稅將由1.5%恢復(fù)為3%.有關(guān)專家表示，恢復(fù)征收土地增值稅是政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控稅收政策的補(bǔ)充，說明宏觀調(diào)控的力度在加大，發(fā)展商將可能普遍實行現(xiàn)樓銷售，因此增加的交易成本接近3%，將對房地產(chǎn)商的銷售和未來樓市走勢影響較大。

　　事件二：國土資源部頒布新征地綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。征地區(qū)片綜合地價的制訂將綜合考慮地類、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級、人均耕地數(shù)量、土地供求關(guān)系、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等多方面因素。征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)的制訂，也將考慮被征收耕地的類型、質(zhì)量、農(nóng)民對土地的投入、農(nóng)產(chǎn)品價格及農(nóng)用地等級等因素。同時國土資源部要求東部地區(qū)在城市土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)制訂區(qū)片綜合地價，中、西部地區(qū)大中城市郊區(qū)和其他有條件的地區(qū)推進(jìn)區(qū)片綜合地價制訂工作，其他暫不具備條件的地區(qū)制訂統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)。

　　投資要點

　　受深圳市可能在近期恢復(fù)征收土地增值稅消息的影響，今天深圳本地主要房地產(chǎn)公司的股票如華僑城、萬科、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)等出現(xiàn)大幅下跌。我們認(rèn)為市場對有關(guān)稅收征收的理解上存在著偏差和過度反應(yīng)。

　　深圳是目前國內(nèi)唯一沒有征收土地增值稅的城市，恢復(fù)征收土地增值稅是地方稅務(wù)體系完善的結(jié)果。當(dāng)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地時，利潤總額減少0.5％，凈利潤減少 0.335％；當(dāng)開發(fā)商銷售商品房時，利潤總額減少1％，凈利潤減少0.67％。因此，深圳恢復(fù)征收土地增值稅對開發(fā)商的利潤影響相當(dāng)甚微。市場因周五過度反應(yīng)而存在糾錯和恢復(fù)機(jī)會。

　　國土資源部頒布新征地綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，是國土部門加大對土地定價環(huán)節(jié)管理、完善開發(fā)用地定價體系的一個具體措施，并進(jìn)而有可能使開發(fā)商獲得土地的價格上升。

　　今年下半年，政府對于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控依然將會十分的堅決，重點將是對過去已出臺政策的嚴(yán)格實施上。我們認(rèn)為，要重點關(guān)注國土資源部對開發(fā)用地的管理政策、國家稅務(wù)總局對房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中的稅收政策以及央行貨幣政策的最新動向。

　　我們依然堅持認(rèn)為對今年的房地產(chǎn)行業(yè)存在著交易性機(jī)會，特別是因受政策影響而出現(xiàn)超跌的股票，如華僑城等。