二手房市場(chǎng)：寒流過(guò)后漸回暖

　　9月份以來(lái)，二手房交易5.5％的營(yíng)業(yè)稅和20％的個(gè)人所得稅在全國(guó)真正嚴(yán)格實(shí)施，據(jù)此，我國(guó)的二手房市場(chǎng)將出現(xiàn)什么樣的變化？

　　接二連三的有關(guān)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，受影響最大的是二手房市場(chǎng)。尤其是今年5月七部委發(fā)布的房產(chǎn)新政規(guī)定，產(chǎn)權(quán)不滿(mǎn)兩年的二手房交易要交5.5％的營(yíng)業(yè)稅和20％的個(gè)人所得稅，不僅有效遏制了投資客，也在一定程度上抑制了一部分正常的二手房交易。

　　但是“上有政策下有對(duì)策”，這兩項(xiàng)稅收政策頒布幾個(gè)月以來(lái)，并沒(méi)有在一些地方嚴(yán)格實(shí)施，地方為了自身經(jīng)濟(jì)利益，采取了睜只眼閉只眼的對(duì)策。對(duì)此，國(guó)家稅務(wù)總局幾次明令禁止。據(jù)悉，9月份，就是這兩項(xiàng)稅收在全國(guó)真正嚴(yán)格實(shí)施的開(kāi)始。

　　那么，今后的二手房市場(chǎng)將面臨怎樣的變化？記者對(duì)此進(jìn)行了調(diào)查。

　　二手房受20％的個(gè)稅影響最大

　　一位全國(guó)連鎖的房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)：“自去年以來(lái)，有關(guān)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策連續(xù)出臺(tái)后，老百姓產(chǎn)生了觀望心理，二手房屋交易市場(chǎng)逐漸步入冷清的走勢(shì)�！�

　　中大恒基房產(chǎn)中介一負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)，部分購(gòu)房者出于對(duì)長(zhǎng)期市場(chǎng)價(jià)格的看跌走勢(shì)而選擇觀望，紛紛延遲了決策時(shí)間，以時(shí)間來(lái)?yè)Q取購(gòu)房成本的降低。

　　從6月1日開(kāi)始征收的二手房交易契稅（3％）和營(yíng)業(yè)稅（5.5％），受此影響的二手房不足兩成。另外，由于這兩項(xiàng)稅率較以往的變動(dòng)幅度并不是很大，因此，它們對(duì)于二手房購(gòu)置成本的增減影響并不大。

　　然而，20％的二手房個(gè)稅稅率卻使得購(gòu)房成本增加1成，且絕大部分的二手房產(chǎn)權(quán)都不滿(mǎn)兩年，不在個(gè)稅的優(yōu)惠之列。這樣一來(lái)，從二手房交易量和交易價(jià)格兩個(gè)層面都造成一定的影響，特別是使得交易量大大萎縮。

　　由于我國(guó)的二手房交易一直是處于賣(mài)方市場(chǎng)，加上宏觀調(diào)控政策使得供需矛盾加大。據(jù)中大恒基房產(chǎn)中介品牌策略中心市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)顯示，2004年北京市二手房供需比為1：7，今年到目前為止這個(gè)比例為1：5，但是房源供給依然是供需的瓶頸。自從轉(zhuǎn)讓二手住房所得應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅出臺(tái)后，房東采取提高價(jià)格的方式來(lái)轉(zhuǎn)嫁這部分新增的稅款。這樣就導(dǎo)致兩個(gè)結(jié)果：一是二手房?jī)r(jià)居高不下，二是房源量進(jìn)一步萎縮。

　　我愛(ài)我家房產(chǎn)中介企劃部一位工作人員接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，5月份政策出臺(tái)后，二手房交易量明顯下降，新政實(shí)施前后二手房源掛牌量下降了35％，客戶(hù)委托量下降了28％，成交量下降了近40％。我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示：5月份北京市二手房交易量為7600套，6月份為5600套，7月份為3500套。

　　據(jù)記者調(diào)查，在對(duì)二手房交易征收個(gè)稅的最初一周，交易量出現(xiàn)較明顯的下滑，交易均價(jià)也是穩(wěn)中微漲。今年1—6月份，北京市二手房交易量3.29萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)26％。其中，第一季度同比增長(zhǎng)39％，第二季度同比增長(zhǎng)19％，明顯低于第一季度和上半年的同比增長(zhǎng)率。從這些數(shù)據(jù)不難看出：受稅收的影響，二手房市場(chǎng)有點(diǎn)冷，而個(gè)稅問(wèn)題更是其中最主要的原因。

　　交易逐步開(kāi)始回暖

　　據(jù)我愛(ài)我家房產(chǎn)中介的統(tǒng)計(jì)顯示，8月份，二手房交易出現(xiàn)了小幅增長(zhǎng)，漲幅為13％，房源供給量增長(zhǎng)14％，客戶(hù)需求量增長(zhǎng)54％。從這一現(xiàn)象分析，二手房市場(chǎng)正在回暖并迎來(lái)“金九銀十”的交易高峰。

　　記者又從北京順馳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司了解到，6月份新政剛出臺(tái)，整個(gè)公司只售出一套二手房。但目前來(lái)看二手房市場(chǎng)已經(jīng)回暖，8月的銷(xiāo)售情況明顯比5、6月要好得多。近來(lái)門(mén)店咨詢(xún)量明顯提高了，公司正在準(zhǔn)備迎接9月和10月的銷(xiāo)售高峰期。

　　另外，北京萬(wàn)眾恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司一位姓楊的經(jīng)紀(jì)人也告訴記者，有些房主在6月份的時(shí)候適當(dāng)調(diào)低了房子的價(jià)格，這幾個(gè)月賣(mài)得都不錯(cuò)。但他認(rèn)為，從目前開(kāi)始，二手房?jī)r(jià)馬上就要漲起來(lái)了。

　　據(jù)記者了解，還有一部分二手房買(mǎi)賣(mài)為了避免20％個(gè)稅，采取了私下協(xié)議的方式，這也在一定程度上提高了二手房交易量。例如產(chǎn)權(quán)不滿(mǎn)兩年的二手房，房主不用將20％的個(gè)稅加到房?jī)r(jià)中而擔(dān)心房子無(wú)人問(wèn)津，購(gòu)房者也不用掏這部分房?jī)r(jià)之外的“冤枉錢(qián)”，在中介公司的擔(dān)保下，雙方私下擬定一個(gè)協(xié)議，在預(yù)見(jiàn)支付一定數(shù)額的定金或是首付之后，等產(chǎn)權(quán)滿(mǎn)兩年再辦交易手續(xù)，人為地延遲了交易手續(xù)。

　　數(shù)據(jù)顯示：今年1—7月份，就北京市完成二手房交易3.9萬(wàn)套，相當(dāng)于去年全年該市的交易數(shù)字。為此，幾家房產(chǎn)中介分析，老百姓此前的觀望情緒并沒(méi)有擴(kuò)散地特別厲害，就目前來(lái)說(shuō)，二手房市場(chǎng)已經(jīng)走出觀望期，后市值得期待，很有可能走出旺盛的勢(shì)頭。

　　離紅火場(chǎng)面還有距離

　　中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)，隨著居民收入的差異化和購(gòu)房者需求的細(xì)分，房地產(chǎn)消費(fèi)領(lǐng)域必將形成一個(gè)有機(jī)互動(dòng)的梯級(jí)消費(fèi)格局，二手房市場(chǎng)是梯級(jí)消費(fèi)格局中承上啟下的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。

　　他說(shuō)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)于二手房市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生了一定影響。雖然經(jīng)過(guò)市場(chǎng)過(guò)渡以及后續(xù)新政策出臺(tái)的調(diào)整，二手房市場(chǎng)交易量開(kāi)始回暖，但離紅火的場(chǎng)面仍有不小的差距。

　　這位人士認(rèn)為，為房地產(chǎn)行業(yè)降溫和控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，主要應(yīng)從改變一手房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房供應(yīng)量入手，而不應(yīng)該抑制二手房市場(chǎng)的發(fā)展�，F(xiàn)階段市場(chǎng)的供不應(yīng)求是導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲的主因，那么二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)達(dá)，二手房需求的增加必然在一定程度上制約一手房需求的上升，一手房購(gòu)房需求的減少以及二手房交易比例的增加最終也能抑制整體房?jī)r(jià)上漲。