二手房買(mǎi)家急待營(yíng)業(yè)稅細(xì)則 交納地點(diǎn)仍未確定

　　業(yè)界稱(chēng)普通住宅交易免征營(yíng)業(yè)稅難以提供容積率證明，建議建立網(wǎng)上信息查詢(xún)系統(tǒng)

　　七部委新政規(guī)定，從6月1日起，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)2年（含）、符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的住房，對(duì)外銷(xiāo)售時(shí)可免征營(yíng)業(yè)稅；5月30日，建設(shè)部、國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)通知，明確規(guī)定個(gè)人購(gòu)房日期以產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上的時(shí)間為準(zhǔn)。然而，由于北京市營(yíng)業(yè)稅征收細(xì)則一直沒(méi)有公布，完成買(mǎi)賣(mài)雙方房產(chǎn)過(guò)戶后，發(fā)現(xiàn)營(yíng)業(yè)稅欲交無(wú)門(mén)，二手房交易市場(chǎng)的成交速度明顯減緩，使得買(mǎi)賣(mài)雙方和二手房中介公司倍感困惑。

　　案例調(diào)查

　　二手房已過(guò)戶完畢，營(yíng)業(yè)稅卻暫時(shí)無(wú)法繳納

　　萬(wàn)德城經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理井蘊(yùn)嬌在談到月初公司經(jīng)手的一筆交易時(shí)心情依然有些無(wú)奈，據(jù)她介紹，6月1日，其公司代理的海淀區(qū)一套70多平米的已購(gòu)公房成交，買(mǎi)賣(mài)雙方很快辦理了過(guò)戶手續(xù)。按照新政規(guī)定，此房購(gòu)買(mǎi)未滿兩年上市交易應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅，可是當(dāng)公司的工作人員帶著賣(mài)家和房產(chǎn)證去房產(chǎn)交易所繳稅時(shí)，得到的答復(fù)是對(duì)方暫時(shí)無(wú)法接收。隨后該工作人員向區(qū)、市地稅局以及其他相關(guān)部門(mén)進(jìn)行咨詢(xún)，得到的答復(fù)都是具體收稅的細(xì)節(jié)未定，等細(xì)則出臺(tái)后再繳稅。

　　就這樣，一樁普通的二手房交易被暫時(shí)擱置了下來(lái)。買(mǎi)家擔(dān)心，由于買(mǎi)賣(mài)雙方房款已結(jié)清，如果一直等待下去，不知到營(yíng)業(yè)稅可以繳納時(shí)賣(mài)方是否還會(huì)兌現(xiàn)繳納的承諾，畢竟總房款的5.5％也不是一筆小數(shù)目，很可能會(huì)出現(xiàn)不必要的麻煩。井蘊(yùn)嬌表示，如果征稅細(xì)則遲遲不能出臺(tái)，對(duì)整個(gè)二手房交易市場(chǎng)的負(fù)面影響不可小視。

　　實(shí)操困難

　　免征營(yíng)業(yè)稅需三前提，容積率證明無(wú)從提供

　　事實(shí)上，對(duì)二手房交易征收營(yíng)業(yè)稅感到困惑的不僅是萬(wàn)德城一家經(jīng)紀(jì)公司。鏈家經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理左暉表示，目前有很多經(jīng)紀(jì)公司在執(zhí)行七部委新政及北京市優(yōu)惠政策時(shí)會(huì)覺(jué)得比較困難，除了對(duì)政策適用范圍、稅率、起征時(shí)間等問(wèn)題都比較模糊外，最主要的還是賣(mài)家難以在交易的時(shí)候提供有效的享受優(yōu)惠的證明文件。

　　七部委意見(jiàn)中規(guī)定，從6月1日起，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)時(shí)間超過(guò)2年（含）、符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的住房，對(duì)外銷(xiāo)售時(shí)可免征營(yíng)業(yè)稅。5月底北京市建委公布北京市普通住房標(biāo)準(zhǔn)，即住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上，單套建筑面積在140（含）平方米以下，實(shí)際成交價(jià)低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下，三種條件同時(shí)滿足方可認(rèn)定為普通住房�！霸谶@三個(gè)條件中，后兩個(gè)還比較好提供證明，至于容積率的證明，賣(mài)房者很難提供，而且應(yīng)該由誰(shuí)提供這個(gè)證明也沒(méi)有明確規(guī)定，這就給交易帶來(lái)很大障礙。”左暉表示。

　　北京市地稅局營(yíng)業(yè)稅管理處的工作人員也表示，雖然政策明確規(guī)定6月1日起征收營(yíng)業(yè)稅，但由于普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)界定方面專(zhuān)業(yè)性比較強(qiáng)，比如說(shuō)“住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上”這條標(biāo)準(zhǔn)，稅務(wù)機(jī)關(guān)就不太好掌握。為了對(duì)廣大市民負(fù)責(zé)，稅務(wù)機(jī)關(guān)正在積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)，而且還對(duì)多家經(jīng)紀(jì)公司進(jìn)行了調(diào)研，爭(zhēng)取盡快出臺(tái)有關(guān)的操作細(xì)則。

　　業(yè)界建議

　　建立容積率、價(jià)格信息網(wǎng)上查詢(xún)系統(tǒng)

　　據(jù)了解，北京市的實(shí)際購(gòu)房需求非常大，雖然近期出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策給二手房市場(chǎng)造成了一定的影響，成交遲緩，但大部分購(gòu)房者都只是持幣待購(gòu)，而不是持幣不購(gòu)。業(yè)界預(yù)測(cè)，在近期政策抑制需求之后，隨著購(gòu)房者心理的轉(zhuǎn)變，未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)大量房屋入市，屆時(shí)營(yíng)業(yè)稅的執(zhí)行細(xì)則就顯得尤為重要。

　　對(duì)此井蘊(yùn)嬌建議，政府收稅時(shí)不一定非要繳稅人出示有關(guān)證明文件，是否可以考慮建立網(wǎng)絡(luò)查詢(xún)系統(tǒng)，將不同片區(qū)各樓盤(pán)的容積率、價(jià)格等信息登錄在系統(tǒng)內(nèi)，具體查詢(xún)時(shí)在網(wǎng)上點(diǎn)擊即可，可以節(jié)約大量的工作時(shí)間。同時(shí)她還認(rèn)為，政策細(xì)則出臺(tái)時(shí)最好可以對(duì)涉及到的諸如容積率、平均交易價(jià)格等專(zhuān)業(yè)詞匯進(jìn)行細(xì)致的闡釋?zhuān)�以避免出現(xiàn)疑義。而目前有消息稱(chēng)細(xì)則會(huì)在6月16日公布，如果消息屬實(shí)二手房市場(chǎng)交易量應(yīng)該會(huì)在政策出臺(tái)后回升到正常水平。

　　北京市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，細(xì)則考慮的內(nèi)容比較繁雜，例如究竟由規(guī)委還是哪個(gè)部門(mén)出示房屋的性質(zhì)證明，同時(shí)在征收時(shí)地點(diǎn)選擇等細(xì)節(jié)問(wèn)題，還要看市規(guī)委、建委、稅務(wù)局等有關(guān)部門(mén)如何具體協(xié)調(diào)，但是估計(jì)不久詳細(xì)的政策就會(huì)出臺(tái)。

　　熱點(diǎn)問(wèn)答

　　房改房買(mǎi)賣(mài)可能也需交營(yíng)業(yè)稅

　　梁小姐：政策規(guī)定二手房買(mǎi)賣(mài)要交納營(yíng)業(yè)稅，但在實(shí)際情況中，除了商品房之外，還有經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、已購(gòu)公房、拆遷房等等，這些房屋買(mǎi)賣(mài)的時(shí)候是不是都要交納營(yíng)業(yè)稅？

　　市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人：上海剛剛公布了這方面的政策，即對(duì)房改房和上市公房，在第一次上市交易時(shí)，按照之前的政策執(zhí)行，不收稅。但是北京會(huì)不會(huì)參考上海的做法有關(guān)部門(mén)還在商議之中，如果最終決定收稅的話很可能不會(huì)區(qū)別對(duì)待，即無(wú)論是對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、房改房還是已購(gòu)公房等都可能會(huì)按普通住房有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　遠(yuǎn)郊區(qū)營(yíng)業(yè)稅附加可能較低

　　王先生：我打算賣(mài)一套二手公寓，營(yíng)業(yè)稅的稅率還不是很明顯，有的媒體說(shuō)是5%，有的媒體又說(shuō)是5.5%，而權(quán)威部門(mén)也沒(méi)有統(tǒng)一發(fā)布信息，究竟?fàn)I業(yè)稅的稅率是多少？

　　北京市地稅局營(yíng)業(yè)稅管理處工作人員：營(yíng)業(yè)稅率就是5％，但是一般在市區(qū)內(nèi)繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)要加上0.5％的城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，這樣加在一起就是5.5％，一些遠(yuǎn)郊區(qū)縣，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加的稅率可能會(huì)有一些差別，會(huì)有略低于0.5％的情況。

　　營(yíng)業(yè)稅交納地點(diǎn)仍未確定

　　劉先生：我打算在南城買(mǎi)一套二手房，請(qǐng)問(wèn)現(xiàn)在二手房交易應(yīng)該到哪里去交營(yíng)業(yè)稅？

　　北京市地稅局營(yíng)業(yè)稅管理處工作人員：由于具體的政策細(xì)則尚未出臺(tái)，有很多問(wèn)題暫時(shí)還不能最后確定。是否在屬于房地產(chǎn)管理部門(mén)的用房的征收契稅的交易大廳內(nèi)給稅務(wù)部門(mén)開(kāi)辟收稅窗口等細(xì)節(jié)性問(wèn)題，還要看市規(guī)委、建委、稅務(wù)局等有關(guān)部門(mén)具體的協(xié)調(diào)，但是估計(jì)不久詳細(xì)的政策就會(huì)出臺(tái)。