房企成為稅收之痛 預(yù)征房產(chǎn)稅悄然啟動試點
10月11日，記者從北京市地稅局法制處獲悉，為了遏止房地產(chǎn)企業(yè)的漏稅行為，北京市地稅局近日已開始就房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅問題進行改革試點。此次稅改試點如果成功，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)行納稅規(guī)則將被徹底更新。
房企成為稅收之痛
9月10日，國家稅務(wù)總局和《中國稅務(wù)》雜志社公布了2004年度中國納稅500強企業(yè)排行榜。從行業(yè)分布情況來看，300名內(nèi)都沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)的名字出現(xiàn)。幾乎同時，國家稅務(wù)總局在對7省市的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，在各種涉稅問題中，房地產(chǎn)業(yè)的問題占了90%.兩條消息先后公布后，一下將房地產(chǎn)企業(yè)推到了偷漏稅款的典型位置上，社會各界反映強烈，認為房地產(chǎn)行業(yè)存在嚴重的財富與納稅不等問題。
但不少房地產(chǎn)業(yè)界人士表示，該行業(yè)在納稅問題上可能是存在一些問題，但并沒有納稅排行榜上所反映的那樣嚴重。有房產(chǎn)企業(yè)負責(zé)人對記者表示，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅時都適用的是屬地征收原則，各個項目公司都是獨自的法人主體，各地的項目公司都向當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機構(gòu)繳納稅款，每個項目公司都作為單獨的排名統(tǒng)計對象，在這種情況下，肯定比不上中石油、中石化等一些統(tǒng)一核算的企業(yè)。
稅改試點悄然啟動
針對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅問題，國家稅務(wù)總局還特意發(fā)布了《關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收分析工作的通知》，并圈定北京、天津、上海等40個城市，進行重點納稅評估。40個重點城市的情況報告將按季上報國家稅務(wù)總局。
國稅總局要求各地上報的文件當(dāng)中要分別就不同稅種的有關(guān)情況進行分析。具體包括：新建商品房竣工面積、銷售面積、銷售金額、已征稅銷售面積和銷售金額及實際征收的營業(yè)稅；個人將購買不足兩年的住房對外銷售的面積及征收的營業(yè)稅；住房出租所得的個人所得稅的征收情況等等。
在國稅總局加強評估的同時，北京市地稅局近日已開始就房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅問題進行改革試點。
10月11日，記者從北京市地稅局法制處獲悉，為了遏止房地產(chǎn)企業(yè)的漏稅行為，已經(jīng)開始了企業(yè)所得稅預(yù)先“計提”的試驗。“計提”模式是指在每一年度開始時，按照相應(yīng)比例，對房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅進行“預(yù)征”，待樓盤銷售形成回款之后，再最終確定應(yīng)征收的總額。
北京市地稅局的工作人員表示，目前試點工作已經(jīng)展開，具體是由北京市各個區(qū)的稅務(wù)局開展相關(guān)工作，直接從該區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)中挑選幾家企業(yè)，按照“計提”模式預(yù)征。此次稅改試點如果成功，相關(guān)經(jīng)驗將會被很快推廣。
房企反應(yīng)較為強烈
近幾日，北京市地稅局就房地產(chǎn)企業(yè)的所得稅問題進行改革試點的消息，已經(jīng)迅速在北京房地產(chǎn)圈中傳播開來。針對此次試點，不少開發(fā)商心存異議。
有開發(fā)商表示，“計提”模式是要在項目產(chǎn)生任何收益之前，就要先收稅款，在該階段開發(fā)商要繳納土地出讓金、啟動工程，資金壓力比較大，現(xiàn)在再加上稅款，對項目運作將會直接形成壓力。
另有開發(fā)商表示，“預(yù)征”必然會形成“多退少補”的局面，可相關(guān)資金沉積在稅務(wù)部門時的資金成本也是很大的，這種損失看似無形，其實很影響運作成本。
針對開發(fā)商的心存異議，有專業(yè)人士表示，新模式實際上就是動開發(fā)商的錢袋，動誰的錢袋，誰會高興呢？開發(fā)商情緒反彈固然在預(yù)料之中。但值得注意的是，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，從開發(fā)商啟動項目，到最終客戶入住，涉及的商品種類成千上萬，流程復(fù)雜，歷時較長，在結(jié)轉(zhuǎn)核算過程中確實會產(chǎn)生很多可乘之機。相比而言，“計提”模式確實可以起到堵漏的作用，但需要注意的是采取“預(yù)征”手段確實是抬高了開發(fā)商的資金成本，開發(fā)商會否將該成本轉(zhuǎn)移到房價中，轉(zhuǎn)嫁到購房者身上呢？建議相關(guān)部門在該問題上，在試點工作中加以重視。
