房屋租賃稅收“黑洞”上億

　　近日，本報記者在對貴陽市“住改商”現(xiàn)象進行采訪時發(fā)現(xiàn)，僅中華路上的１０幢高層住房，就有３８０套住宅在辦公經(jīng)營，其中９０％以上的房屋屬于未進行備案登記就非法出租。然而，這只不過是貴陽市房屋租賃稅收流失“黑洞”之一角。 

　　據(jù)公安部門的不完全統(tǒng)計，目前兩城區(qū)房屋出租戶約１３萬戶，然而，在市房管局辦理租賃備案登記的房屋僅２０９７套，僅占出租總量的１．６％，這近１３萬套住房，若以每套８０平方米，每平方米８元租金（參照市房管局２００３年出臺的房屋租賃指導(dǎo)價）計算，每年年租金達１０億元以上，按房產(chǎn)稅（稅率４％）一項，每年流失的稅收起碼４０００萬元。一位權(quán)威人士告訴記者，在大量的商業(yè)辦公用房出租中，進行備案登記交納稅費的不到一成。據(jù)估計，我市每年流失的房屋租賃稅費超過上億元。 

　　上億元稅收是什么概念？相當于兩個“老干媽”企業(yè)創(chuàng)造的稅收；比息烽、修文兩個縣的年度地方財政收入還要多。 

　　為何大量房屋不進行備案登記就非法出租，致使上億元國家稅收流失？記者就此展開調(diào)查。

　　稅費下調(diào)鮮為人知 逃稅方法層出不窮 

　　大量房屋私下非法出租，其目的就是為了逃避稅費。１９９９年以前，貴陽市房屋租賃稅收較高，各項稅費加起來達１７％，出租人覺得稅費太高，悄悄采取各種辦法私下交易，最常見的逃稅方法是出租人和承租人謊稱是親戚或朋友的房借住或借用，使相關(guān)管理部門無可奈何。從２０００年起，國家有關(guān)部門出臺相應(yīng)法規(guī)，將個人出租自有房屋的營業(yè)稅由原來的５％下調(diào)為３％，房產(chǎn)稅由原來的１２％下調(diào)到４％，租金在１０００元以下的免收營業(yè)稅，營業(yè)房的征收稅率一共為１７％。 

　　盡管稅率下調(diào)幅度較大，但由于相關(guān)部門宣傳力度不夠，很少有市民知道房屋租賃稅費已經(jīng)有大幅度調(diào)整，致使各種偷逃稅費的手段仍層出不窮。除承租雙方共同“扎媒子”外，出租人通常委托黑中介私下進行交易。據(jù)了解，正規(guī)中介公司在接受租賃業(yè)務(wù)時，通常要求業(yè)主出具所出租房屋的產(chǎn)權(quán)證及相關(guān)證照，而一些黑中介為搶奪生意，在接受房源時根本不進行核實把關(guān)，更不會督促出租人備案登記并交納稅費，使一些有爭議或根本就不具備出租條件的房屋也進入市場進行黑交易，不僅造成大量稅費流失，也引發(fā)大量糾紛。 

　　管理缺乏力度 稅費征收幾乎是空白 

　　房屋租賃市場是整個房地產(chǎn)市場不可或缺的重要組成部分，是投資者實現(xiàn)投資目標的重要途徑，房屋租賃市場活躍，勢必刺激當?shù)氐姆康禺a(chǎn)消費。１９９９年以來，貴陽房地產(chǎn)市場連續(xù)５年高速增長，２００３年投資額達６０．６２億元，創(chuàng)下歷史新高。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，再加上城市經(jīng)濟逐年增長，吸引了大量外來人口來貴陽創(chuàng)業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計，２００３年底兩城區(qū)流動人口接近５０萬人。 

　　然而，長期以來，貴陽市雖出臺有《貴陽市房屋租賃管理辦法》，但缺乏一套適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的房屋租賃管理體制。首先是管理不統(tǒng)一，多頭管理。介入租賃市場管理的政府部門除房管局外，還有一些部門也在進行管理并收費，造成管理主體重疊，結(jié)果是誰都在管，但又誰也管不了，管不好。不僅加重了出租人的經(jīng)濟負擔，也使租賃當事人對多頭管理產(chǎn)生抵觸情，緒不予配合。 

　　其次是工商、房管、稅收等部門未形成協(xié)作管理的機制。工商部門辦理出租房屋營業(yè)執(zhí)照時，不審核該房屋是否已到市房管局進行租賃備案登記，按照有關(guān)規(guī)定，只有辦理了《房屋租賃許可證》的房屋才可以進行出租，致使大量房屋不備案登記就出租。 

　　記者在采訪中了解到，國稅和地稅分家后，房產(chǎn)稅在地稅中的比重很大，建筑施工和住房銷售環(huán)節(jié)的稅費征收做得很好，但是房屋租賃環(huán)節(jié)的稅費征收卻很糟糕，形成強烈的反差。在市地方稅務(wù)局地方稅處，記者向彎群策處長了解房屋租賃稅費征收的有關(guān)情況，并要求提供２００３年度的相關(guān)數(shù)據(jù)。彎處長坦率相告，房屋租賃稅費征收沒有作專門統(tǒng)計，反正征收情況很不理想；即使有少數(shù)人來上交房產(chǎn)稅，也是因為客戶需要發(fā)票報銷，才被動來交，主動依法納稅的，少之又少。 

　　究其征收不力的原因，彎處長說，主要是出租房屋點多面廣，情況復(fù)雜，管理難度很大，加之稅務(wù)部門人手少，心有余而力不足。 

　　確立部門協(xié)作機制 加大管理執(zhí)法力度 

　　上億元稅費白白流失，令人扼腕嘆息。 

　　如何堵住這一巨大的稅收流失黑洞？ 

　　記者在貴陽市房管局、市地稅局等部門采訪時了解到，這一現(xiàn)象已引起市委、市政府的高度重視。最近，市委、市政府出臺《關(guān)于實施創(chuàng)建“平安貴陽”工程的實施意見》，要求以出租房管理為重點，由市綜治辦牽頭，公安、司法、勞動、民政、計生、房管、工商、稅務(wù)、財政、物價等部門共同參與，實行辦證、收費、治安管理“一條龍”服務(wù)，這對堅決堵住我市房屋租賃稅收流失黑洞無疑是一個難得的契機。 

　　建立一個完善的房屋租賃管理機構(gòu)體系，是有效管理房屋租賃的途徑。據(jù)悉，市房管局為加大管理力度，專門抽調(diào)２０多人，組成“貴陽市房屋租賃管理中心”，近日將正式掛牌，從而加強對中介機構(gòu)的管理，加強對房屋租賃備案登記的管理力度，從源頭上堵住稅收流失漏洞。 

　　建立一套適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的房屋租賃管理體制，對規(guī)范我市住房租賃市場，使其從地下走到地上，從隱蔽走向公開，有著十分重要的意義。為此，許多專家指出，一定要借鑒深圳、上海等城市成功經(jīng)驗，統(tǒng)一執(zhí)法主體，避免多頭管理；統(tǒng)一執(zhí)法依據(jù)，避免政出多門；統(tǒng)一工作規(guī)程，增強房屋租賃管理工作的透明度，同時確定部門協(xié)作機制，要求工商、稅務(wù)、公安等部門在辦理涉及有關(guān)出租屋的業(yè)務(wù)時，按規(guī)定必須認真審查其是否持有房管局核發(fā)的租賃許可證，嚴格按房屋租賃管理部門登記的租賃合同辦理，不得用于超出許可證核準的范圍。除政府及相關(guān)部門加強管理外，市民也應(yīng)加強納稅意識。過去由于宣傳力度不夠，市民對房屋租賃有關(guān)知識不了解，對依法進行房屋租賃和依法納稅的觀念十分淡薄。報紙、電視、電臺今后應(yīng)采用多種形式大規(guī)模宣傳，充分發(fā)揮輿論監(jiān)督作用，對偷逃稅費和管理執(zhí)法不力的行為該批評的批評，該曝光的曝光。