財政部：房地產(chǎn)稅按房地產(chǎn)的市場評估價值征收

　　我國將征收房地產(chǎn)稅的消息披露后，引起各方面關(guān)注。昨天下午，本報記者對財政部財政研究所副所長劉尚希進行了采訪，他透露，將來開征的房地產(chǎn)稅要按房產(chǎn)的市場評估價值征稅，征收對象為“房地產(chǎn)的擁有者”，而包括稅率、稅基在內(nèi)的征收細(xì)節(jié)目前尚在討論中。

　　年中，國家有關(guān)部委將篩選幾個試點城市，采集數(shù)據(jù)、分析影響，但并不會在試點城市真正實施，因此試點過程也不會對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場產(chǎn)生任何影響。試點之后，將報全國人大審議，“估計年內(nèi)不會正式出臺”。

　　政府分享土地增值的收益

　　前不久，由國家稅務(wù)總局、財政部、國土資源部、建設(shè)部、人民銀行和國務(wù)院發(fā)展研究中心等相關(guān)部委組織的《中國房地產(chǎn)稅收政策研究》報告發(fā)布及研討會是迄今為止，級別最高的一次房地產(chǎn)稅專門會議。劉尚希是參會者之一。據(jù)他介紹，盡管對稅率、稅基等具體內(nèi)容爭議不斷，但“開征房地產(chǎn)稅有助于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”最終成為當(dāng)天與會者的一致看法。

　　會上還有一種聲音，即對政府來說，房地產(chǎn)稅另有一層功用。目前各級政府的土地收益大體可分三類-租、稅、費。其中“租”主要表現(xiàn)為各地政府收取的土地出讓金-土地使用方一次性支付出讓租金。這種償付方式正日益暴露出一些問題：從政府角度來看，一次性向用地者收取數(shù)十年的土地出讓金，短期內(nèi)的確可為當(dāng)屆政府帶來豐厚收入，但土地是有限的，實際上將為未來政府的財政安排埋下隱患。因此，《中國房地產(chǎn)稅收政策研究》報告得出結(jié)論，開征房地產(chǎn)稅一方面可以大幅度減少現(xiàn)行土地稅費中存在的不規(guī)范現(xiàn)象；另一方面也可以使政府分享土地增值帶來的收益，獲得長期穩(wěn)定的收入來源。同時，有助于遏制房地產(chǎn)投機行為，提高土地資源的利用率。

　　征收對象：房地產(chǎn)的擁有者

　　即將開征的房地產(chǎn)稅，對當(dāng)前房產(chǎn)市場將產(chǎn)生何種影響？在劉尚�？磥恚瑢�銀行房貸利率上漲、公積金利率上漲與房地產(chǎn)稅混為一談是沒有依據(jù)的。他解釋說， “銀行房貸利率上漲、公積金利率上漲屬于政府采取的宏觀調(diào)控措施，是一個短期行為；而房地產(chǎn)稅作為政府征收的一個稅種，人大審議通過后將保持長期穩(wěn)定�！�

　　他還指出，房地產(chǎn)稅的征收對象不是一般意義上的“購房者”，也不是買地的開發(fā)商，而是“房地產(chǎn)的擁有者”。這句話有兩層含義：對開發(fā)商而言，擁有地塊而沒有修房，或房屋建成但尚未交易，均需交納稅款；對房屋的擁有者而言，將分批次為擁有的房屋交納稅款。換言之，在房（地）價相當(dāng)?shù)那闆r下，誰擁有的房（土）面積越大，誰就將交納更高的稅款。

　　他解釋說，房地產(chǎn)稅計稅有按原值、評估值、租金、面積等多種方式。對未來房地產(chǎn)稅稅基問題，目前財政部和國稅總局傾向于按評估值征稅，這種評估值將隨經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場而逐年變化。他舉例說，原價100萬元的房子，5年后，如果市場估值跌到50萬元，則將按50萬元課稅；如果漲到150萬元，則將按150萬元課稅。

　　對抑制房價不能過分樂觀

　　房地產(chǎn)稅對房地產(chǎn)價格將造成何種影響？劉尚希直言，“房地產(chǎn)稅不能調(diào)控市場，事實上，沒有一部稅法能抑制市場的投機行為。”在他看來，政府開征房地產(chǎn)稅并非為了狙擊投機者，而是將一些繁雜的稅費進行統(tǒng)一規(guī)范。但他分析說，明確規(guī)范的征稅后，開發(fā)商的成本可能下降，起碼增加了透明度，有利于消費者監(jiān)督， “但對于房價上漲，征稅不是辦法，金融調(diào)控手段更直接有效”。

　　劉尚希還指出，當(dāng)前一個認(rèn)識誤區(qū)是，認(rèn)為即將開征的房地產(chǎn)稅是“把幾十年土地出讓費用分年收取”，這是混淆了土地出讓費用的地租性質(zhì)與國家稅收之間的區(qū)別。開征房地產(chǎn)稅不會取消土地出讓金，因此“房地產(chǎn)稅的開征并不意味著土地價格會應(yīng)聲而落”。

　　過去買的房有望少交房地產(chǎn)稅

　　盡管房地產(chǎn)稅已箭在弦上，但在現(xiàn)行制度下，購房者實際上相當(dāng)于在購房款中一次性支付了地價和相關(guān)稅費。因此，如果在新型房地產(chǎn)稅開征后對這部分房主不加以區(qū)別對待將明顯有失公平。劉向希說，如果實施“新房新辦法，老房老辦法”，需要健全和完善的房籍管理體系作為配合。政界諸多人士贊同新舊房屋區(qū)別對待。此外，究竟擁有多少套房屋才交納房地產(chǎn)稅？劉向希稱，長期看來，房地產(chǎn)稅最終將覆蓋城鄉(xiāng)所有房地產(chǎn)，包括經(jīng)營性和非經(jīng)營性房地產(chǎn)。但房地產(chǎn)稅對個人擁有者來說，是一套起征還是數(shù)套起征，目前尚無定論。