[北京]驚曝10億房地產(chǎn)稅款追繳事件

　　3年追繳房地產(chǎn)企業(yè)稅款10.05億元-這是北京地稅局歷時(shí)3年，對(duì)北京房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行的專項(xiàng)檢查結(jié)果。今年7月，國(guó)稅總局稽查三處處長(zhǎng)孫海亭就曾明確指出，房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款問(wèn)題嚴(yán)重。而前述數(shù)字或許可以成為孫海亭言論的最好注腳。

　　從北京市地稅局了解到，從2003年～2005年，該局對(duì)1103家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行了納稅檢查，共發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題企業(yè)725家，有問(wèn)題率為66％。其中千萬(wàn)元以上案件24個(gè)，總計(jì)追繳稅款達(dá)10.05億元。

　　房企漏稅實(shí)情

　　北京房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況究竟如何？北京市地方稅務(wù)局從2003年開(kāi)始的針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的專項(xiàng)稅收檢查或許可以說(shuō)明其中的實(shí)情。

　　北京市地稅局局長(zhǎng)王紀(jì)平告訴記者，從2003年開(kāi)始，北京市地稅局就開(kāi)始了專門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收檢查。在記者獲得的檢查報(bào)告中，北京市地方稅務(wù)局作出的結(jié)論是：在接受立案檢查的1103家房地產(chǎn)企業(yè)中，被查出有問(wèn)題的企業(yè)725家，其中千萬(wàn)元以上案件24起，有問(wèn)題比例為66％；檢查總計(jì)查補(bǔ)稅款10.05億元，僅滯納金一項(xiàng)，就收取5891萬(wàn)元，而因偷逃稅款而引發(fā)的罰金總額也已經(jīng)突破千萬(wàn)，達(dá)到1817萬(wàn)元。

　　據(jù)記者了解，在這三年之中，國(guó)家稅務(wù)總局先后三次布置地方稅務(wù)主管機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行專項(xiàng)檢查，結(jié)果也不容樂(lè)觀。

　　“最主要的問(wèn)題是取得定金和預(yù)售款未按規(guī)定申報(bào)納稅。”王紀(jì)平說(shuō)。地稅部門(mén)在檢查中發(fā)現(xiàn)，由于房地產(chǎn)企業(yè)存在大量的定金和預(yù)售款收入，不少企業(yè)將這兩項(xiàng)收入計(jì)入往來(lái)賬戶，造成企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入下降，從而躲避應(yīng)該繳納的稅收科目和款項(xiàng)，造成稅收流失。

　　此外，索取代開(kāi)發(fā)票濫攤成本、未按期申報(bào)納稅也是在此次專項(xiàng)稅收檢查中發(fā)現(xiàn)的比較普遍的問(wèn)題。王紀(jì)平表示，這些在檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，擾亂了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常秩序，已經(jīng)引起了中央和北京市政府的高度重視。

　　稅收何以偷逃

　　事實(shí)上，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的特殊周期為偷逃稅款提供了足夠的空間。“稅務(wù)部門(mén)不是十分了解房地產(chǎn)行業(yè)的特殊運(yùn)作模式，這才是根本原因�！币晃徊辉妇呙�的地產(chǎn)商告訴記者。

　　她所言的“特殊運(yùn)作模式”就是“期房滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式”。在這種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利周期往往會(huì)跨越一個(gè)年度�！皾L動(dòng)開(kāi)發(fā)的基本特征就是前期大規(guī)模舉債，直到后期銷(xiāo)售才會(huì)陸續(xù)有現(xiàn)金回收。所以，在一個(gè)年度里，房企的賬上可能根本就不會(huì)有利潤(rùn)�！�

　　她向記者分析：如果一個(gè)樓盤(pán)在2002年正式開(kāi)始運(yùn)作，其前期必然需要大量貸款，通常情況下，貸款會(huì)占到項(xiàng)目整體所需資金的80％。這就意味著，在2002年中，該項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)幾乎以完全負(fù)債的形式體現(xiàn)，直到得到預(yù)售許可證開(kāi)始預(yù)售為止才會(huì)產(chǎn)生回款。

　　“可是按照房地產(chǎn)企業(yè)的慣例，在預(yù)售開(kāi)始之前，通常會(huì)收取定金，但定金將不會(huì)被計(jì)入到營(yíng)業(yè)收入，而是通常計(jì)入往來(lái)賬款科目�！彼�說(shuō)�！岸�當(dāng)預(yù)售形成大規(guī)�；乜钪�后，如果有代理公司，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將預(yù)售款的一部分打入各類(lèi)代理公司的賬戶，其科目為‘服務(wù)費(fèi)’�！�

　　按照上述手法，房企的經(jīng)營(yíng)收入自然就會(huì)減少，所需繳納的稅款自然也就隨之降低。“這里有一個(gè)前提，就是從開(kāi)發(fā)立項(xiàng)到形成銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)收入需要跨越一個(gè)年度。”這位地產(chǎn)商對(duì)記者說(shuō)。

　　而在這樣情況下，房地產(chǎn)稅收的征管體制卻與其他行業(yè)并無(wú)差異。一位北京市地稅局的官員向記者透露，目前我國(guó)對(duì)企業(yè)所得稅的征收辦法采取的是企業(yè)申報(bào)-政府征收并結(jié)合相應(yīng)稅務(wù)檢查的模式。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收也基本采取類(lèi)似的模式，且同樣每年征收一次。

　　顯然，這為房地產(chǎn)企業(yè)漏繳企業(yè)所得稅提供了可操作的空間。

　　監(jiān)管疏通并重

　　“現(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)的納稅情況是國(guó)稅總局監(jiān)管的重點(diǎn)�！蓖跫o(jì)平告訴記者。而房地產(chǎn)企業(yè)的漏稅情況也在隨著“重點(diǎn)關(guān)照”而下降。北京市地方稅務(wù)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，目前房地產(chǎn)企業(yè)納稅的有問(wèn)題率已經(jīng)從最高時(shí)的77％下降到41％，下降了36個(gè)百分點(diǎn)。

　　記者了解到，目前為了遏止房地產(chǎn)企業(yè)的漏稅行為，北京市地稅局已經(jīng)開(kāi)始了企業(yè)所得稅預(yù)先“計(jì)提”的試驗(yàn)。融科置地副總裁鄭志剛告訴記者，現(xiàn)在，稅務(wù)主管機(jī)關(guān)將在每一年度開(kāi)始時(shí)，按照相應(yīng)比例，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅進(jìn)行 “預(yù)征”，待樓盤(pán)銷(xiāo)售形成回款之后，再最終確定應(yīng)征收的總額�！翱傮w的原則是多退少補(bǔ)�！�

　　此外，據(jù)王紀(jì)平透露，北京市地稅方面正在探索建立房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估模型，來(lái)開(kāi)展有針對(duì)性的稅收征管工作。一位地稅局工作人員向記者表示，這個(gè)模型建立之后，所謂不熟悉房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的問(wèn)題將被徹底解決。

　　不過(guò)，僅在加強(qiáng)監(jiān)管方面發(fā)力并不能根治房地產(chǎn)企業(yè)的漏稅問(wèn)題，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)本身稅制的改革也應(yīng)該加速。只有在這種監(jiān)管與疏通并重的情況下，才能從根本上解決問(wèn)題。

　　“目前房地產(chǎn)行業(yè)的稅制存在一定程度的稅種繁多、重復(fù)征稅以及稅費(fèi)不分的問(wèn)題�！敝袊�(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)理事長(zhǎng)黃曉虎說(shuō)。目前，房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)已經(jīng)超過(guò)百種，既有中央確定的稅種，也有地方征收的費(fèi)用，“總體來(lái)說(shuō)，令企業(yè)的負(fù)擔(dān)過(guò)重。因此，稅費(fèi)制度的合理改革也是必須推進(jìn)的。”