解讀國(guó)辦轉(zhuǎn)發(fā)九部委關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的意見(jiàn)國(guó)務(wù)院辦公廳昨日轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計(jì)局、銀監(jiān)會(huì)等九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)》，總計(jì)提出了15條具體措施。

　　一、切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

　�。ㄒ唬┲贫ê蛯�(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃。要重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房。

　�。ǘ�）明確新建住房結(jié)構(gòu)比例。自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。

　　解讀：房?jī)r(jià)高企的一個(gè)重要原因就是房產(chǎn)存在結(jié)構(gòu)性供需矛盾，地方政府盲目處于效益的考慮，一味增加高檔住房和商用房的供應(yīng)，忽視了市場(chǎng)對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的需求，有資料顯示，北京新增住房需求中，80%左右為居民自用住房需求，這部分需求是比較剛性的，如果做到中低價(jià)位、中小套型的房源供應(yīng)充足，房?jī)r(jià)會(huì)在穩(wěn)定比較合理的水平。

　　二、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用

　　（三）調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅。為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購(gòu)房需求，從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。

　�。ㄋ模﹪�(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。

　�。ㄎ澹┯袇^(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策。從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％，對(duì)購(gòu)買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定。

　　（六）保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70％。

　�。ㄆ撸┘哟髮�(duì)閑置土地的處置力度。對(duì)超出合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開(kāi)工、竣工；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。

　　解讀：自2003年底出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)局部過(guò)熱以來(lái)，我國(guó)綜合利用土地，信貸，稅收政策，市場(chǎng)化手段和行政化手段相結(jié)合，成功的調(diào)控了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在此期間房?jī)r(jià)一直處于上漲的態(tài)勢(shì)，剔除人口增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展等自然因素，房?jī)r(jià)上漲重要的原因在于土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不要合理，住房部性供需矛盾，土地、房產(chǎn)空置等。

　　應(yīng)該說(shuō)，利用信貸政策調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)的信貸，可以總體上為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，另外可以減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好秩序。對(duì)于個(gè)人房貸的首付比例的提高，筆者對(duì)于此項(xiàng)措施對(duì)于投機(jī)性交易和正常交易的調(diào)控持有懷疑態(tài)度。對(duì)于投機(jī)性房產(chǎn)交易，提高首付的殺傷力不大，調(diào)控作用不太明顯，相反對(duì)于正常交易，調(diào)控力度會(huì)比較大，這部分剛性需求短時(shí)間內(nèi)雖然會(huì)表現(xiàn)出一定的收斂，在不久的將來(lái)會(huì)疊加到以后增長(zhǎng)的需求上，對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)形成新的沖擊。對(duì)于房貸的首付，筆者認(rèn)為應(yīng)該明確區(qū)分交易是否為投機(jī)性交易，雖然工作存在一定的難度，但這樣的考慮是比較人性化的。

　　對(duì)于土地政策的調(diào)控，政策效果應(yīng)該是根本性的，可以在源頭上調(diào)控住房結(jié)構(gòu)的供應(yīng)，另外通過(guò)加強(qiáng)土地利用的監(jiān)督，保證土地順利轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)供應(yīng)，對(duì)于調(diào)節(jié)房產(chǎn)供需矛盾有重要的意義。

　　三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度

　�。ò耍﹪�(yán)格控制被動(dòng)性住房需求。加強(qiáng)拆遷計(jì)劃管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求的過(guò)快增長(zhǎng)。

　　解讀：新增住房需求中，被動(dòng)需求占有一定的比例。地方政府如果盲目追求城市化率，不注重這部分需求和整體房產(chǎn)供需的相互協(xié)調(diào)，不僅不會(huì)完成拆遷工作，還會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成沖擊，也容易引起社會(huì)的不穩(wěn)定。

　　四、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序

　�。ň牛┘訌�(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管。對(duì)已經(jīng)規(guī)劃許可仍未開(kāi)工的項(xiàng)目，要重新進(jìn)行規(guī)劃審查。對(duì)不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超過(guò)規(guī)定的項(xiàng)目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。對(duì)擅自改變?cè)O(shè)計(jì)、變更項(xiàng)目、超出規(guī)定建設(shè)的住房要依法予以處理直至沒(méi)收。

　�。ㄊ�）切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為，對(duì)不符合條件擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止并依法予以處罰；對(duì)捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰，直至吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。

　　解讀：我們以前的工作缺陷在于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程監(jiān)督力度不夠，造成大量土地閑置，導(dǎo)致政府批出的很多地都沒(méi)有形成有效供應(yīng)，這也是房?jī)r(jià)居高不下的原因。另外，對(duì)于一些開(kāi)發(fā)商囤積房源，惡意炒作的行為，鑒于其對(duì)市場(chǎng)往往會(huì)造成惡劣影響，要切實(shí)加大監(jiān)控和處罰力度。

　　五、有步驟地解決低收入家庭的住房困難

　　（十一）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。要落實(shí)廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)，各級(jí)財(cái)政也要加大支持力度。

　�。ㄊ�二）規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。各地要繼續(xù)抓好經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房制度，解決建設(shè)和銷售中存在的問(wèn)題，真正解決低收入家庭的住房需要。

　　（十三）積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。引導(dǎo)居民通過(guò)換購(gòu)、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)。

　　解讀：這部分政策是真正惠民的政策，能夠?qū)ο�費(fèi)起到政策引導(dǎo)的作用，也能夠保證房地產(chǎn)市場(chǎng)真正健康發(fā)展。

　　通過(guò)政策調(diào)控，可以保證滿足中低購(gòu)房者的需求，貫徹以民為本的原則，凈化市場(chǎng)浮躁的風(fēng)氣，凈化房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

　　六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度

　�。ㄊ�四）建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。城市人民政府要抓緊開(kāi)展住房狀況調(diào)查，全面掌握當(dāng)?shù)刈》靠偭�、結(jié)構(gòu)、居住條件、消費(fèi)特征等信息，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，要完善市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析工作機(jī)制。

　�。ㄊ�五）堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的宣傳，客觀、公正報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，對(duì)提供虛假信息、惡意炒作、誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期的行為，要嚴(yán)肅處理。

　　解讀：信息披露制度是相當(dāng)重要的制度，開(kāi)發(fā)商之所以能夠達(dá)到惡意炒作的目的，原因就是購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商嚴(yán)重信息不對(duì)稱，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的惡意行為，購(gòu)房者往往不置可否，在"寧可信其有，不可信其無(wú)"的思想指引下，民眾往往盲無(wú)目的的聽(tīng)從了開(kāi)發(fā)商的一面之詞，最終使開(kāi)發(fā)商的伎倆屢屢得逞，因而房?jī)r(jià)在大家的哄搶中居高不下。

　　加強(qiáng)信息披露，使購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商在信息上能夠處于相對(duì)平等的地位，那么交易便會(huì)在一定程度上保證公平，合法，透明。

　　總體評(píng)價(jià)及問(wèn)題建議：

　　此次九部委聯(lián)合發(fā)文總體上在政策操作性上比“國(guó)六條”有了很大的改進(jìn)，其中很多量化的指標(biāo)可以作為政府工作目標(biāo)和政績(jī)考核，是一個(gè)比較完善的調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的意見(jiàn)，但在一些方面還需要進(jìn)行必要的改進(jìn)。

　　首先，對(duì)于（三）調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅。為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購(gòu)房需求，從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定，筆者認(rèn)為應(yīng)該區(qū)分正常交易，投資交易和投機(jī)交易，對(duì)于正常的交易應(yīng)該繼續(xù)奉行差額征收營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定；對(duì)于投資性交易和投機(jī)性交易應(yīng)該全額征收營(yíng)業(yè)稅，另外在稅率的設(shè)計(jì)上考慮二者的區(qū)別和對(duì)市場(chǎng)的不同影響，設(shè)定比較高的，差別的稅率，這樣的調(diào)節(jié)作用是比較明顯的。

　　其次，對(duì)于（五）有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策。從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％，對(duì)購(gòu)買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20％的規(guī)定。這條規(guī)定仍然是一刀切的政策，筆者認(rèn)為不管是20%還是30%的規(guī)定，對(duì)于投資性和投機(jī)性交易的調(diào)控力度仍然是很小的，雖然作為市場(chǎng)整體來(lái)講，考慮到了市場(chǎng)承受能力的問(wèn)題，但這樣一刀切的政策始終是不人性化的，效果也是不會(huì)很好的，其結(jié)果只會(huì)對(duì)正常的交易產(chǎn)生影響，我想這并不是當(dāng)局者的意圖。另外對(duì)于90平米的規(guī)定來(lái)區(qū)分交易類型也是欠妥當(dāng)?shù)�，具體工作還有待細(xì)化。