評論：美國住宅市場已死

　　摘要：近期發(fā)布的2月住宅市場相關(guān)數(shù)據(jù)令很多人再度開始憂慮，擔(dān)心經(jīng)濟(jì)因此受到不好的影響，但是MarketWatch專欄作家納廷(Rex Nutting)相信，由于住宅市場局面的惡化，它在整體經(jīng)濟(jì)當(dāng)中所占據(jù)的位置已經(jīng)不再像以前那么重要，因此要對經(jīng)濟(jì)造成實質(zhì)性的消極影響，其實也不容易。

　　以下即納廷的評論文章全文：

　　住宅市場已死，這一點板上釘釘，毋庸置疑。

　　當(dāng)然，遲早有一天，住宅市場還會重新活過來。到那時，木工、水管工、油漆工和電工又會再度開始建設(shè)住宅，把這些房子賣給那些年輕的，追逐自己美國夢的家庭。不過，那說的不是現(xiàn)在，而是將來，很多年后的將來。

　　有些人會告訴你，住宅市場并沒有完全死透，它就像一具僵尸一樣，至少還有破壞和摧毀的力量，現(xiàn)在就在再度破壞我們的經(jīng)濟(jì)了。比如說，標(biāo)準(zhǔn)普爾公司的博維諾(Beth Ann Bovino)在談到2月新屋銷售數(shù)字的大幅下滑時就表示：“如果我們將來看到這種情況一直延續(xù)到整個春季，我們的經(jīng)濟(jì)就將受到真正意義上的打擊了。”

　　千萬別信這樣的說法。

　　住宅的板塊已經(jīng)變得太小，因此已經(jīng)不可能再對我們的經(jīng)濟(jì)造成實質(zhì)性損害了。那么，這話是從哪里說來呢？

　　住宅投資在國內(nèi)生產(chǎn)總值當(dāng)中所占據(jù)的比重目前已經(jīng)萎縮到了2.2%，大大低于近5%的長期平均水平——歷史至低點是1933年的1.1%。住宅建設(shè)創(chuàng)造的就業(yè)機(jī)會在整體就業(yè)版圖當(dāng)中所占的比例則從2.5%的正常水平下滑到了1.6%。換言之，住宅領(lǐng)域已經(jīng)沒有什么本錢對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生直接影響了。

　　毋庸贅言，新一輪的新屋開建或者銷售低迷必然會導(dǎo)致更多就業(yè)機(jī)會的損失。此外，這還將導(dǎo)致更低的房價，而后者則可能意味著更多的抵押贖回權(quán)喪失和房屋凈值財富的縮水。

　　盡管對于受到這些影響的人而言，這當(dāng)然是一場悲劇，但是這些人和他們所受到的影響，已經(jīng)不足以像2007年那樣，將經(jīng)濟(jì)推向衰退了。說到住宅板塊對經(jīng)濟(jì)的損害，我們應(yīng)該說，我們現(xiàn)在已經(jīng)輸?shù)經(jīng)]有什么好怕的了。我們已經(jīng)因此損失了8.3萬億美元財富，不是嗎？

　　過程是痛苦的，而且是緩慢的，但是歸根結(jié)底，住宅市場正在逐漸走出泡沫破滅之后的休克。供給和價格都在進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。

　　新的供給將會降低到盡可能的低點。目前在建的獨棟住宅數(shù)量已經(jīng)下滑70%，跌至42.4萬幢，為歷史至低紀(jì)錄，較之泡沫前的平均水平低了大約60萬。高盛的經(jīng)濟(jì)學(xué)家們已經(jīng)指出，從長期角度看來，為了滿足新家庭建立和舊房屋損失所帶來的需求，這個國家平均每年需要建設(shè)100到120萬套住宅。

　　誠然，家庭建立速度在衰退期間大幅減緩，但是伴隨勞動力市場局面的改善，目前正在加速好轉(zhuǎn)。德國銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)家拉沃格納(Joe LaVorgna)指出，今年就業(yè)機(jī)會月平均增長速度為22.5萬個，就可以將住宅建設(shè)速度拉回到正常水平。

　　伴隨愈來愈多的新家庭出現(xiàn)，過剩住宅庫存消化的速度就會變得愈來愈快。

　　當(dāng)然，市場上還有相當(dāng)數(shù)量的二手房。人口統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)顯示，目前有大約600萬套空閑住宅是所有者想要出售或者出租的，這一數(shù)字較之泡沫之前高出了大約160萬套。在新屋真正回歸之前，這些顯然首先需要被消化掉。

　　大多數(shù)分析師都相信，供過于求的局面要徹底解決，還需要若干年的時間。

　　可是，房價的下跌該怎么辦？如果房價現(xiàn)在還是被高估的狀態(tài)，就意味著所有者們將損失更多的財富，而這就意味著更多的抵押贖回權(quán)喪失，更多的財務(wù)痛苦，以及更加疲軟的消費開支。

　　高盛目前的預(yù)計是，在我們已經(jīng)經(jīng)歷的31%跌幅的基礎(chǔ)上，住宅價格今年還將再跌5%。另外一些人則相信，住宅市場還有更大下跌的可能性。兩位堪稱是之前對住宅泡沫看得至通透的經(jīng)濟(jì)學(xué)家——席勒(Robert Shiller)和貝克爾(Dean Baker)——認(rèn)為房價將再下跌10%甚至更多，這就意味著還有2萬億美元的財富損失等待著我們，意味著將有數(shù)以百萬計家庭的抵押貸款將變成悲劇。

　　無論誰的結(jié)論是正確的，我們都可以預(yù)言，房價的下跌還將讓中產(chǎn)階級感受更大的痛苦。

　　不過，遺憾的是，中產(chǎn)階級的家庭財富情況已經(jīng)不再那么重要了。如果說我們不久前經(jīng)歷的衰退說明了什么，那就是，企業(yè)利潤并不是依靠著窮人或者說工薪階層的開支的。如果中產(chǎn)階級的情況真的那么重要，我們也不會像現(xiàn)在這樣安然注視大約2000萬人找不到工作和眾多家庭陷入贖回權(quán)喪失的窘境，早就該采取一些更大膽的措施了。