中級經(jīng)濟(jì)師考試《房地產(chǎn)專業(yè)知識與實(shí)務(wù)》預(yù)習(xí)講義：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目

　　一、中級經(jīng)濟(jì)師考試敏感性分析的含義和作用

　?。ㄒ唬┟舾行苑治龅暮x

　　敏感性分析是指預(yù)測項(xiàng)目主要不確定因素的變化對項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)（如FIRR、FNPV等）的影響，從中找出敏感因素，分析評價(jià)指標(biāo)對該因素的敏感程度，并分析該因素達(dá)到臨界值時(shí)項(xiàng)目的承受能力。

　?。ǘ┟舾行苑治龅淖饔?

　?、倏梢允箾Q策者了解不確定因素對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響，從而提高決策的準(zhǔn)確性和科學(xué)性

　　②可以啟發(fā)經(jīng)濟(jì)評價(jià)人員對那些較為敏感的因素重新進(jìn)行分析研究，以提高預(yù)測的可靠性。

　　③可以研究各種不確定因素變動對投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的影響范圍和程度，了解投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)根源和風(fēng)險(xiǎn)大小。

　?、芸梢院Y選出若干較為敏感的因素，集中力量對它們進(jìn)行研究，盡量降低其不確定性，進(jìn)而減少投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

　?、菘梢耘卸ú淮_定因素在什么范圍內(nèi)變化能使投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益情況最好或最差等這類最樂觀和最悲觀的邊界條件或邊界數(shù)值。

　　二、敏感性分析的方法

　　敏感性分析有單因素敏感性分析和多因素敏感性分析兩種。

　　單因素敏感性分析是假設(shè)各不確定因素之間相互獨(dú)立，每次只考慮一個(gè)不確定因素變化，而其他不確定因素保持不變時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)受到的影響程度。單因素敏感性分析是敏感性分析的基本方法。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的敏感性分析中通常都要求進(jìn)行單因素敏感性分析。

　　多因素敏感性分析是對兩個(gè)或兩個(gè)以上互相獨(dú)立的不確定因素同時(shí)變化時(shí)，分析這些變化的因素對投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度，并找出其中關(guān)鍵的不確定因素。

　　投資項(xiàng)目對不確定因素的敏感程度，通常有兩種表示方法：一是透過敏感性分析表，用列表法表示該不確定因素按一定比例變化時(shí)，引起評價(jià)指標(biāo)的變動幅度：二是通過敏感性分析圖，用圖解法表示評價(jià)指標(biāo)達(dá)到臨界點(diǎn)時(shí)，某個(gè)不確定因素允許變化的最大幅度。

　　敏感性分析既可用于對靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析，也可用于對動態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的分析。

　　三、單因素敏感性分析方法

　?。ㄒ唬┴?cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的確定

　?。ǘ┎淮_定因素的選擇

　?。ㄈ┎淮_定因素波動程度及其對分析指標(biāo)可能帶來的增減變化分析

　　（四）敏感性因素的確定

　　1、敏感性系數(shù)

　　2、臨界點(diǎn)

　?。ㄎ澹┻M(jìn)一步分析

　　四、 多因素敏感性分析方法

　　多因素敏感性分析的方法主要有兩種：一是敏感面分析法。這種方法是把一次改變一個(gè)參數(shù)的敏感性分析方法應(yīng)用到多個(gè)參數(shù)的敏感性分析；二是采用樂觀一悲觀分析法。