2012年經(jīng)濟師考試中級房地產(chǎn)輔導(dǎo)模擬題（9）

　　經(jīng)濟師試題 三、案例分析題

　　(一)

　　某市欲征收城郊兩處居民點和部分農(nóng)田建設(shè)工業(yè)園區(qū)，該處農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案符合土地利用總體規(guī)劃?，F(xiàn)該市成立了工業(yè)園區(qū)開發(fā)管理委員會，負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督土地的一級和二級開發(fā)。開發(fā)管理委員會通過招投標(biāo)確定了甲公司作為土地一級開發(fā)承包商。

　　81.土地行政主管部門將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補充耕地方案報人民政府批準(zhǔn)，還應(yīng)滿足的條件是（）。

　　A．方案符合當(dāng)?shù)乜刂菩栽敿?xì)規(guī)劃要求

　　B．方案符合土地利用年度計劃確定的控制指標(biāo)

　　C．補充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃

　　D．補充耕地面積至少與占用面積相等

　　參考答案：BC ；農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補充耕地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準(zhǔn)：①符合土地利用總體規(guī)劃；②確屬必須占用農(nóng)用地且符合土地利用年度計劃確定的控制指標(biāo)；③占用耕地的，補充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃，且面積、質(zhì)量符合規(guī)定要求；④單獨辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，必須符合單獨選址條件。本題考查農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補充耕地方案應(yīng)符合的條件。

　　82.農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同級土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到批件后（）日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。

　　A．3

　　B．5

　　C．7

　　D．10

　　參考答案：B ；農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，同級土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到批件后5日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。本題考查集體土地征收的批復(fù)時間。

　　83.甲公司在對居民點進(jìn)行房屋拆遷時，應(yīng)向被拆遷房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，同時應(yīng)提交的材料為（）。

　　A．建設(shè)項目批準(zhǔn)文件

　　B．建設(shè)用地規(guī)劃許可證

　　C．房屋拆遷許可證

　　D．拆遷計劃和拆遷方案

　　參考答案：ABD ；無論單位或個人因從事建設(shè)項目需要進(jìn)行房屋拆遷時，都有向被拆遷房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，同時應(yīng)提交的材料為：①建設(shè)項目批準(zhǔn)文件；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證；③國有建設(shè)用地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；④拆遷計劃和拆遷方案；⑤辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。本題考查城市房屋拆遷的申請材料。

　　84.在房屋主管部門審查、審批拆遷申請后，甲公司作為房屋拆遷人應(yīng)與被拆遷人按照規(guī)定就補償、安置等問題簽訂書面協(xié)議。該協(xié)議的特征為（）。

　　A．拆遷人必須是經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)的單位和個人

　　B．被拆遷人只能是列入拆遷范圍的房屋所有權(quán)人

　　C．協(xié)議簽訂有嚴(yán)格的時間限制

　　D．協(xié)議簽訂有相對的強制性

　　參考答案：ACD ；被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有權(quán)人或使用人。所以B錯。本題考查房屋拆遷補償安置協(xié)議的特征。

　　(二)

　　張某用200萬元自有資金一次性付款購買了一店鋪用于出租經(jīng)營，經(jīng)營期為20年。根據(jù)市場預(yù)測，經(jīng)營期內(nèi)前10年的年凈租金為30萬元，后10年的年凈租金可達(dá)40萬元。張某在不考慮店鋪未來轉(zhuǎn)售的情況下，其投資收益率要求達(dá)到10％(租金收入均在年末)。

　　85.該投資方案類型為( )。

　　A．互斥方案 B．獨立方案 C．現(xiàn)金流相關(guān)方案 D．互補方案

　　【參考答案】B；根據(jù)定義可確定為獨立方案。

　　86.該投資方案的財務(wù)凈現(xiàn)值為( )萬元。

　　A．79 B．99 C．200 D．500

　　【參考答案】A；根據(jù)財務(wù)凈現(xiàn)值的公式即可：

　　87.若編制該投資方案的現(xiàn)金流量表，則其現(xiàn)金流出項為( )。

　　A．經(jīng)營成本 B．還本付息 C．置業(yè)投資 D．經(jīng)營稅金

　　【參考答案】C；即為200萬元的自有資金購買店鋪時的一次性支出。

　　88.該投資方案在經(jīng)營期內(nèi)可能面臨的投資風(fēng)險為( )。

　　A．通貨膨脹風(fēng)險 B．變現(xiàn)風(fēng)險 C．收益現(xiàn)金流風(fēng)險 D．市場供求風(fēng)險

　　【參考答案】ACD；房地產(chǎn)投資風(fēng)險主要有系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險。通貨膨脹風(fēng)險：是指與初始投入的資金相比，投資完成后所收回的資金的購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險；市場供求風(fēng)險：指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險；收益現(xiàn)金流風(fēng)險：是指房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未必達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險；變現(xiàn)風(fēng)險：是指投資者急于將房地產(chǎn)商品轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險。