2009年《中級房地產(chǎn)》試題及答案解析

2009年《中級房地產(chǎn)》試題及答案解析

　　一、單項選擇題(共60題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意)

　　1．下列關(guān)于區(qū)位的說法中，錯誤的是（ ）。

　　A．區(qū)位是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系

　　B．區(qū)位不隨時間而變化，僅由方位和距離兩個因素決定

　　C．地理環(huán)境變化和交通網(wǎng)絡(luò)擴張都會引起區(qū)位的變化

　　D．政治區(qū)位是反映某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素相互關(guān)系的區(qū)位

　　正確答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】在特定的時間，區(qū)位是確定的和唯一的，受方位和距離兩個因素的制約。前提是時間是特定的，而題目中B項說區(qū)位不隨時間而變化，僅由方位和距離兩個因素決定。因此是錯的。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查區(qū)位的相關(guān)內(nèi)容，參見教材P10-11。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P14頁第6題涉及到該知識點。

　　2．中心商務(wù)高度等于（ ）之比。

　　A．中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和與總建筑基底面積

　　B．中心商務(wù)用地建筑面積總和與總建筑面積

　　C．中心商務(wù)用地建筑面積總和與總建筑基底面積

　　D．中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和與總建筑面積

　　正確答案：A

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】中心商務(wù)高度指標（CBHI）=中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和/總建筑基底面積

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】此題考查中心商務(wù)高度指標。參見教材P19。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（一）單選題第4題與本題一樣。

　　3．消費者對某種房地產(chǎn)未來價格的預(yù)期與其對該種房地產(chǎn)現(xiàn)時需求的關(guān)系是（ ）。

　　A．若預(yù)期房地產(chǎn)價格上漲，則會減少其現(xiàn)時需求

　　B．若預(yù)期房地產(chǎn)價格下降，則會增加其現(xiàn)時需求

　　C．若預(yù)期房地產(chǎn)價格上漲，則會增加其現(xiàn)時需求

　　D．若預(yù)期房地產(chǎn)價格不變，則會減少其現(xiàn)時需求

　　正確答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】當消費者預(yù)期房地產(chǎn)價格在未來會上漲時，就會增加現(xiàn)時需求。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查決定房地產(chǎn)需求量因素中的消費者對未來的預(yù)期，參見教材P22。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（一）多選題第2題涉及到此知識點。

　　4．“某宗房地產(chǎn)位于汽車站的北側(cè)”表示的是該宗房地產(chǎn)的（ ）。

　　A．環(huán)境

　　B．方位

　　C．通達性

　　D．朝向

　　正確答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】方位是指方向和位置，主體和客體間的區(qū)位關(guān)系可以用方位表述。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】此題考查方位的概念。參見教材P10。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習中心第一章多選題第2題涉及到此知識點。

　　5．根據(jù)古典地租理論，地租是農(nóng)產(chǎn)品市場價格扣除生產(chǎn)成本和（ ）后的余額。

　　A．平均稅費

　　B．平均利潤

　　C．平均市值

　　D．平均價格

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】地租=市場價格－生產(chǎn)成本－平均利潤

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查古典地租理論，參見教材P26。

　　6．集體土地征收是國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，強制取得集體土地（ ）的行為。

　　A．所有權(quán)

　　B．使用權(quán)

　　C．繼承權(quán)

　　D．通行權(quán)

　　參考答案：A

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】集體土地征收是國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，強制取得集體土地所有權(quán)的行為。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查集體土地征收的概念。參見教材P35。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習中心第二章選題第2題涉及到此知識點。

　　7.在評估公益事業(yè)用房的拆遷補償價格時，通常采用的方法是（ ）。

　　A.市場法

　　B.收益法

　　C.成本法

　　D.假設(shè)開發(fā)法

　　參考答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】公益事業(yè)用房由于缺乏足夠的交易案例，通常無收益或收益較少，因此，通常采用成本法評估。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查公益事業(yè)用房拆遷補償?shù)脑u估方法。參見教材P46。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P26例16與此題類似。網(wǎng)校練習中心第二章單選題第12題與本題一樣。

　　8.征收農(nóng)民集體所有的土地，土地補償費用歸被征收土地的（ ）所有。

　　A.農(nóng)民個人

　　B.剩余勞動力安置單位

　　C.地上附著物所有人

　　D.農(nóng)村集體經(jīng)濟組織

　　參考答案：D

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】征收集體所有的土地，土地補償費用歸被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】此題考查集體土地征收補償費用的使用。參見教材P43。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P24例12與此題一樣。

　　9.房地產(chǎn)征用是指國家因搶險、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強制使用單位、個人財產(chǎn)的行為。征用的目的是獲得財產(chǎn)的（ ）。

　　A.所有權(quán)

　　B.使用權(quán)

　　C.處分權(quán)

　　D.收益權(quán)

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】征用的目的旨在獲得使用權(quán)，是對單位、個人財產(chǎn)的臨時使用，使用后要返還，所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查征用特征中的不轉(zhuǎn)移所有權(quán)。參見教材P36。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（二）多選題第3題涉及到此知識點；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P28第3題涉及到此知識點。

　　10.下列建設(shè)用地使用權(quán)處置方式中，不屬于建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的是（ ）。

　　A.抵押

　　B.出售

　　C.互換

　　D.贈與

　　參考答案：A

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的主要形式有出售、交換和贈與三種。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】此題考查國有建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式。參見教材P63。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P41例21涉及到此知識點。

　　11．下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)互換的說法中，正確的是（ ）。

　　A．互換的標的物必須都是建設(shè)用地使用權(quán)

　　B．互換的標的物之一必須是建設(shè)用地使用權(quán)

　　C．互換后的建設(shè)用地使用權(quán)人不發(fā)生變化

　　D．互換的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當是等值的

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】建設(shè)用地使用權(quán)互換是指當事人雙方約定互相轉(zhuǎn)移建設(shè)用地使用權(quán)或一方轉(zhuǎn)移建設(shè)用地使用權(quán)，另一方轉(zhuǎn)移金錢以外的標的物的行為。所以B的說法是正確的。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查建設(shè)用地使用權(quán)互換的內(nèi)容。參見教材P63-64。

　　12．下列建設(shè)用地使用權(quán)中，不得設(shè)定抵押的是（ ）。

　　A．通過招標、拍賣、掛牌出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)

　　B．通過協(xié)議出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)

　　C．通過轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)

　　D．已依法公告列入拆遷范圍的房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)

　　參考答案：D

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】屬于下列范圍的建設(shè)用地使用權(quán)不得設(shè)定抵押：已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】此題考查建設(shè)用地使用權(quán)不得設(shè)定抵押的情況。參見教材P67。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（一）多選題第9題涉及到此知識點；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P252第64題涉及到此知識點。

　　13．建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，下列關(guān)于該土地上新增的建筑物的說法中，正確的是（ ）。

　　A．新增建筑物屬于抵押財產(chǎn)

　　B．在建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，新增建筑物應(yīng)與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分

　　C．新增建筑物轉(zhuǎn)讓時，建設(shè)用地使用權(quán)不隨之轉(zhuǎn)讓

　　D．實現(xiàn)抵押權(quán)時處分所得的價款，抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】《物權(quán)法》第二百條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。”

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查抵押建設(shè)用地使用權(quán)處分的受償相關(guān)內(nèi)容。參見教材P68-69。

　　14．下列關(guān)于集體建設(shè)用地使用原則的說法中，錯誤的是（ ）。

　　A．維護社會主義公有制，保護土地所有者和使用者的合法權(quán)益

　　B．按規(guī)劃用地、節(jié)約用地、保護耕地

　　C．按計劃用地，可以適當突破計劃控制指標

　　D．如果涉及占用農(nóng)用地的，必須依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)

　　參考答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】按計劃用地，不得突破計劃控制指標。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】此題考查集體建設(shè)用地使用的原則，參見教材P72。

　　15．進行房地產(chǎn)市場調(diào)研時，首先應(yīng)明確（ ）。

　　A．調(diào)研人員

　　B．調(diào)研計劃

　　C．調(diào)研目標

　　D．調(diào)研方案

　　參考答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】調(diào)研目標是進行房地產(chǎn)市場調(diào)研時應(yīng)先明確的。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)市場調(diào)研程序的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P79。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（一）單選題第17題涉及到此知識點。

　　16．在房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研中，對居民消費結(jié)構(gòu)和消費水平的調(diào)研屬于（ ）調(diào)研。

　　A．經(jīng)濟環(huán)境

　　B．政治法律環(huán)境

　　C．區(qū)域環(huán)境

　　D．社會文化環(huán)境

　　參考答案：A

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】對居民收入水平、消費水平和消費結(jié)構(gòu)的調(diào)研屬于經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)經(jīng)濟環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容。參見教材P81。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P54例2涉及到此知識點。

　　17．消費者對房地產(chǎn)的購買欲望是房地產(chǎn)需求的（ ）。

　　A．主體

　　B．動力

　　C．保障

　　D．結(jié)果

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】購買欲望是需求的動力，是產(chǎn)生需求行為的源泉。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】此題考查房地產(chǎn)市場需求調(diào)研的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P81。

　　18．在房地產(chǎn)市場供給調(diào)研中，對同類企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實力狀況的調(diào)研屬于（ ）調(diào)研。

　　A．市場行情

　　B．市場反響

　　C．市場競爭者

　　D．消費行為

　　參考答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】對競爭企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實力狀況的調(diào)研屬于房地產(chǎn)市場競爭者調(diào)研。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)市場競爭者調(diào)研的內(nèi)容。參見教材P82。

　　19．下列在房地產(chǎn)市場調(diào)研中搜集的資料，不屬于次級資料的是（ ）。

　　A．官方統(tǒng)計資料中有關(guān)房地產(chǎn)的分析資料

　　B．公司發(fā)展部針對特定項目進行目標消費者購買力調(diào)研的資料

　　C．來自主管部門和行業(yè)管理機構(gòu)的資料

　　D．專業(yè)研究機構(gòu)提供的相關(guān)資料

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】B項屬于初級資料而不是次級資料。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查次級資料的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P83-84。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習中心第四章多選題第29題涉及到此知識點。

　　20．房地產(chǎn)開發(fā)投資和置業(yè)投資是根據(jù)投資是否直接（ ）而劃分的。

　　A．作用于房地產(chǎn)產(chǎn)品

　　B．形成增量房地產(chǎn)

　　C．使投資者擁有房地產(chǎn)

　　D．取得土地使用權(quán)

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】按照是否直接形成房地產(chǎn)增量資產(chǎn)，房地產(chǎn)直接投資可分為房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)投資的分類，參見教材P102。

　　21．銀行向某家庭提供了年貸款利率為6％，期限為l0年，按月等額償還的個人住房抵押貸款，該家庭承擔的實際年利率是（ ）。

　　A．6．14％

　　B．6．15％

　　C．6．17％

　　D．6．50％

　　參考答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】i=（1+r/n）^n－1=（1+6%/12）^12－1=6.17%

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查實際利率的計算方法。參見教材P110。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（一）單選題第21題與本題類似；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P83第3題與本題類似。

　　22.房地產(chǎn)開發(fā)項目中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，是指項目紅線范圍內(nèi)建筑物（ ）米以外的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。

　　A．1

　　B．2

　　C．3

　　D．4

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)項目中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，是指項目紅線范圍內(nèi)建筑物2米以外的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費的含義。參見教材P116。

　　23．若某房地產(chǎn)投資方案的財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，則該方案在經(jīng)濟上不可行，因為該方案是（ ）的方案。

　　A．投資虧損

　　B．不能滿足基準收益率要求

　　C．無利可圖

　　D．風險很大

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】當財務(wù)凈現(xiàn)值小于零時，說明該方案不能滿足基準收益率或目標收益率要求的盈利水平，故該方案不可行。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查財務(wù)凈現(xiàn)值的評價準則，參見教材P131。

　　24．投資項目的盈虧平衡分析是指在一定的市場環(huán)境、生產(chǎn)能力及經(jīng)營管理條件下，對產(chǎn)品的（ ）進行相互關(guān)系分析的一種不確定性分析方法。

　　A.產(chǎn)量、價格、成本

　　B.產(chǎn)量、利潤、價格

　　C.產(chǎn)量、成本、利潤

　　D.成本、利潤、價格

　　參考答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】投資項目的盈虧平衡分析是指在一定的市場環(huán)境、生產(chǎn)能力及經(jīng)營管理條件下，對產(chǎn)品的產(chǎn)量、成本、利潤進行相互關(guān)系分析的一種不確定性分析方法。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查投資項目盈虧平衡分析的含義。參見教材P143。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習中心第六章單選題第15題與此題類似；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P97第16題涉及到此知識點。

　　25．在對投資項目進行敏感性分析時，臨界點是指不確定因素的變化使項目（ ）的臨界數(shù)值。

　　A．由可行變?yōu)椴豢尚?

　　B．由低風險變?yōu)楦唢L險

　　C．由敏感性弱變?yōu)槊舾行詮?

　　D．由盈利變?yōu)椴挥?

　　參考答案：A

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】臨界點是指不確定因素的變化使項目由可行變?yōu)椴豢尚械呐R界數(shù)值。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】此題考查敏感性分析臨界點的含義。參見教材P149。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習中心第六章多選題第11題涉及到此知識點。

　　26．從房地產(chǎn)投資項目風險分析的過程來看，感知風險和分析風險是（ ）階段的重要內(nèi)容。

　　A．風險識別

　　B．風險估計

　　C．風險評價

　　D. 風險應(yīng)對

　　參考答案：A

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】風險識別過程包含兩個環(huán)節(jié)：一是感知風險；二是分析風險。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】此題考查風險識別的內(nèi)容。參見教材P153。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習中心第六章多選題第14題涉及到此知識點。

　　27．預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的營銷方式。從風險應(yīng)對的角度看，該營銷方式采用了（ ）的方法。

　　A．風險回避

　　B．風險組合

　　C．風險轉(zhuǎn)移

　　D．風險自留

　　參考答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】在房地產(chǎn)投資中，契約性轉(zhuǎn)移主要包括預(yù)售、租售、出售一定年限的房地產(chǎn)使用權(quán)、項目工程出包與分包等方式。所以預(yù)售屬于風險轉(zhuǎn)移。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】此題考查風險轉(zhuǎn)移的內(nèi)容。參見教材P164。

　　28．某投資者擬以500萬元的限額購買店鋪，現(xiàn)有銷售總價分別為500萬元、200萬元、l60萬元的3個店鋪供其選擇。該投資者可選擇的投資方案是（ ）個。

　　A．1

　　B．2

　　C．3

　　D．4

　　參考答案：D

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】在若干可采用的獨立方案中，如果有資源約束條件，則只能從中選擇一部分方案實施，可以將它們組合為互斥方案。本題中可選擇的投資方案是500萬、200萬、160萬、（200+160）萬共4個。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查組合－互斥方案的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P171。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P109第6題與本題類似。

　　29．若投資資金是投資者進行投資的強制約束條件，則在進行方案比選時宜采用（ ）。

　　A．凈現(xiàn)值法

　　B．凈將來值法

　　C．凈年值法

　　D．凈現(xiàn)值率法

　　參考答案：D

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】在投資資金受到強制約束的情況下，一般宜采用凈現(xiàn)值率法。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查凈現(xiàn)值率法的適用情況。參見教材P173。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P108單選第4題與本題一樣；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P236第14題與本題一樣；網(wǎng)校練習中心第七章單選題第3題與本題一樣。

　　30．采用差額內(nèi)部收益率法進行投資方案比選時，是將差額內(nèi)部收益率(△IRR)與基準收益率(ic)進行比較，判別標準是（ ）。

　　A．若△IRR>ic，則投資大的方案為優(yōu)

　　B．若△IRR>ic，則投資小的方案為優(yōu)

　　C．若△IRR＜ic，則投資大的方案為優(yōu)D．若△IRR＜ic，則方案間無法直接比較

　　參考答案：A

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】若△IRR>ic，則年均凈現(xiàn)金流大的方案為優(yōu)；若0<△IRR＜ic，則年凈現(xiàn)金流小的方案為最優(yōu)?！?font color="#ff0000">正保會計網(wǎng)校試師點評】此題考查用差額內(nèi)部收益率法進行投資方案比選的判別準則。參見教材P182。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P108單選題第5題與本題類似。

　　31．在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中，要對現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)分析，這是投資項目經(jīng)濟評價的（ ）原則的要求。

　　A．有無對比

　　B．以動態(tài)分析為主

　　C．以定性分析為主

　　D．收益與風險權(quán)衡

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】動態(tài)分析是指利用資金時間價值的原理對現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)分析。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查投資項目經(jīng)濟評價應(yīng)遵循的基本原則。參見教材P188。

　　32．對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)構(gòu)成而言，下列包含關(guān)系的說法中，正確的是（ ）。

　　A．單項工程∈單位工程∈分部工程∈分項工程

　　B．單位工程∈單項工程∈分部工程∈分項工程

　　C．分項工程∈分部工程∈單位工程∈單項工程

　　D．分項工程∈分部工程∈單項工程∈單位工程

　　參考答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)由單項工程、單位工程、分部工程和分項工程構(gòu)成。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)項目系統(tǒng)的關(guān)系。參見教材P194。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P113例2與本題一樣；網(wǎng)校練習中心第八章單選題第19題涉及到此知識點。

　　33．在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的矩陣型組織中，每一項縱向和橫向交匯的工作，指令來自（ ）。

　　A．縱向部門

　　B．橫向部門

　　C．縱向和橫向兩個部門

　　D．項目經(jīng)理

　　參考答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的矩陣型組織中，每一項縱向和橫向交匯的工作，指令來自于縱向和橫向兩個部門。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查矩陣型組織的內(nèi)容。參見教材P197。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P121第4題與本題類似。

　　34．在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中，可行性研究階段的啟動標志是（ ）。

　　A．項目建議書獲批準

　　B．編制可行性研究大綱

　　C．項目機會研究

　　D．簽訂設(shè)計合同

　　參考答案：A

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中，可行性研究階段的啟動標志是項目建議書獲批準。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理過程。參見教材P195表8-1。

　　35．在工程招標中，投標人按招標文件向招標人提出報價的行為是（ ）。

　　A．承諾

　　B．議價

　　C．要約

　　D．邀約

　　參考答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】投標人按招標文件向招標人提出報價的行為是要約。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查投標的性質(zhì)。參見教材P198。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習中心第八章多選題第4題涉及到此知識點。

　　36.房地產(chǎn)項目建設(shè)投資的工程費用不包括（ ）。

　　A．稅金

　　B．土地使用費

　　C．間接費

　　D．直接費

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】土地使用費屬于工程建設(shè)其他費用，不屬于工程費用。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)投資的工程費用。參見教材P203圖8-5。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（一）單選題第32題與本題類似；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P117例8涉及到此知識點。

　　37.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對潛在消費者的戶型需求進行了調(diào)研，并將調(diào)研結(jié)果作為開發(fā)項目規(guī)劃沒計的依據(jù)之一，這表明該企業(yè)開發(fā)經(jīng)營遵循的觀念是（ ）。

　　A．生產(chǎn)觀念

　　B．推銷觀念

　　C．市場營銷觀念

　　D．產(chǎn)品觀念

　　參考答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】市場營銷觀念的基本內(nèi)容是：消費者需要什么房地產(chǎn)產(chǎn)品，企業(yè)就應(yīng)當開發(fā)和銷售什么房地產(chǎn)產(chǎn)品。企業(yè)考慮問題是從反映市場的需求出發(fā)，按照目標客戶的需求去組織開發(fā)和銷售。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)的市場營銷觀念。參見教材P215。

　　38．房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)采取直接渠道進行商品房銷售的優(yōu)點是（ ）。

　　A．有利于發(fā)揮銷售專長

　　B．銷售隊伍建設(shè)成本低

　　C．銷售策略調(diào)整快捷

　　D．銷售效益好

　　參考答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】房地產(chǎn)銷售采取直接渠道，產(chǎn)銷直接見面，便于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接了解客戶的需求、購買特點及變化趨勢，由此可以較快地調(diào)整銷售策略。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)銷售直接渠道的優(yōu)點。參見教材P217。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（一）多選題第35題涉及到此知識點。

　　39．某商品房開發(fā)項目即將上市時適逢金融危機，該項目開發(fā)建設(shè)資金主要來自銀行借貸，為避免資金鏈斷裂的風險，此時穩(wěn)妥的定價目標宜設(shè)定為（ ）。

　　A．實現(xiàn)預(yù)期利潤

　　B．維護企業(yè)形象

　　C．維持市場占有率

　　D．維持營業(yè)

　　參考答案：D

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到市場不景氣、同行業(yè)競爭激烈等方面的沖擊時，商品房無法按正常價格出售，為避免資金鏈斷裂甚至企業(yè)倒閉，往往推行大幅度折扣，以保本價格甚至虧本價格出售商品以求資金收回，維持營業(yè)。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)定價目標中維持營業(yè)的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P221。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P140多選題第7題涉及到此知識點。

　　40．某商品房開發(fā)項目采用成本加成法測算得出的價格是5 000元／㎡。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，80％的被調(diào)查者可接受的價格范圍是6 000—6 500元／㎡，10％的被調(diào)查者可接受的價格范圍是7 000元／㎡以上，企業(yè)決策者最終將項目的銷售價格確定為均價6 500元／㎡。該項目采用的主要定價方法是（ ）。

　　A．目標利潤定價法

　　B．需求導向定價法

　　C．競爭導向定價法

　　D．比較定價法

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】需求導向定價法是以客戶的需求強度及其對價格的承受能力作為定價依據(jù)，是體現(xiàn)市場營銷觀念的一種定價方法。題目中該企業(yè)對市場進行調(diào)查，并根據(jù)消費者的價格承受能力確定了項目價格，所以是需求導向定價法。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)定價的基本方法。參見教材P223。

　　41．在某花園洋房開發(fā)項目開盤前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)邀請了約200名當?shù)夭煌袠I(yè)的人士到現(xiàn)場參觀，向來訪者提供自助晚餐，并舉行了抽獎活動。上述促銷手段屬于房地產(chǎn)促銷方式中的（ ）。

　　A．人員推銷

　　B．活動推廣

　　C．營業(yè)推廠

　　D．公共關(guān)系推廣

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】在某花園洋房開發(fā)項目開盤前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)邀請了約200名當?shù)夭煌袠I(yè)的人士到現(xiàn)場參觀，向來訪者提供自助晚餐，并舉行了抽獎活動。這是樓盤慶典的一種，屬于房地產(chǎn)促銷的活動推廣。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】此題考查活動推廣的類型。參見教材P234。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習中心第九章多選題第18題涉及到此知識點。

　　42．某城市某種商品住宅2009年3月1日至11月1日的價格平均每月比上月上漲0．3％，其中某套商品住宅2009年5月1日的價格為3 500元／㎡。如將該套住宅的價格調(diào)整到2009年11月1日的價格，則調(diào)整后的價格是（ ）元／㎡。

　　A．3 552．82

　　B．3 563．00

　　C．3 563．47

　　D．3 574．16

　　參考答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】F=P（1+i）^n，調(diào)整后的價格=3500×（1+0.3%）^6=3 563．47。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查復(fù)利計息的計算公式。參見教材P109。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P67例5與本題類似。

　　43．某建筑物8年前建成交付使用，建筑面積為l20㎡，單位建筑面積的重置價格為600元／㎡，年折舊額為l 440元，用直線法計算該建筑物的成新率是（ ）。

　　A．81．00％

　　B．84．00％

　　C．84．17％

　　D．84．80％

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】成新率=[1－（1－R）t/R]×100%，由于題目給出了年折舊額的值，所以可知C（1－R）/N=1440，C=600×120=72000，可知（1－R）/N=0.02。成新率=[1－0.02×8]×100%=84%。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查成新率的計算方法。參見教材P253-254。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P169第一個案例題第4題與本題類似；網(wǎng)校模擬試題（一）單選題第41題與本題類似；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P156例13與本題類似。

　　44．某套住宅未來每年的潛在毛租金收入為2萬元，空置和收租損失為潛在毛租金收入的l0％，運營費用率為20％，該住宅的年凈收益是（ ）萬元。

　　A．1．40

　　B．1．44

　　C．1．60

　　D．1．80

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】本題考查基于租賃收入測算凈收益的基本公式。凈收益=潛在毛租金收入－空置和收租損失+其他收入－運營費用=2－2×10%－(2－2×10%)×20%=1.44。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查基于租賃收入測算凈收益的基本公式。參見教材P257。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P166案例分析（二）第2題涉及到此公式。

　　45．凈收益=潛在毛租金收入－（ ）+其他收入－運營費用。

　　A．空置和收租損失

　　B．還本付息額

　　C．折舊額

　　D．所得稅

　　參考答案：A

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】凈收益=潛在毛租金收入－空置和收租損失+其他收入－運營費用。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查基于租賃收入測算凈收益的基本公式。參見教材P257。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P166案例分析（二）第2題涉及到此公式。

　　46．在物業(yè)管理中，制定臨時管理規(guī)約的主體是（ ）。

　　A．業(yè)主大會

　　B．業(yè)主委員會

　　C．物業(yè)建設(shè)單位

　　D．物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　參考答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】臨時管理規(guī)約一般由物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)銷售之前預(yù)先制定。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查臨時管理規(guī)約的制定主體。參見教材P275。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習中心第十一章多選題第6題涉及到此知識點。

　　47．在物業(yè)管理招投標活動中，評標、驗標、定標的規(guī)則對所有的投標人都是一致的，這體現(xiàn)了物業(yè)管理招投標的（ ）原則。

　　A．公開

　　B．公平

　　C．公正

　　D．誠實信用

　　參考答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】公正原則是指要用同樣的準則作為衡量所有投標書的尺度，評標、驗標、定標的規(guī)則與評分標準對所有的投標人都是一致的。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查物業(yè)管理招投標原則的公正原則。參見教材P281。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P192多選題第13題涉及到此知識點。

　　48．下列關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同特點的說法中，錯誤的是（ ）。

　　A．前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂

　　B．前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性

　　C．前期物業(yè)服務(wù)合同的有效期限應(yīng)為三至五年

　　D．前期物業(yè)服務(wù)合同屬于附終止條件的合同

　　參考答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】前期物業(yè)合同的特點有：由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂；過渡性；附終止條件的合同。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查前期物業(yè)合同的特點。參見教材P287。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習中心第十一章單選題第1題與本題一樣；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P191多選題第10題涉及到此知識點。

　　49．下列原則中，不屬于物業(yè)服務(wù)收費原則的是（ ）。

　　A．合理原則

　　B．公開原則

　　C．費用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則

　　D．費用與支付能力相適應(yīng)的原則

　　參考答案：D

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】物業(yè)服務(wù)收費原則的有：合理原則；公開原則；費用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查物業(yè)服務(wù)收費的原則。參見教材P288。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P187第6題與本題一樣；網(wǎng)校練習中心第十一章多選題第21題與本題一樣。

　　50．商品住宅房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金所有權(quán)歸（ ）。

　　A．該房屋出售人

　　B．該房屋買受人

　　C．該房屋所在住宅小區(qū)業(yè)主大會

　　D．該房屋所在地政府房產(chǎn)主管部門

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結(jié)余的情況，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查商品住宅維修資金交存的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P291。

　　51．抵押房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人或建設(shè)用地使用權(quán)人是（ ）。

　　A．借款人

　　B．抵押人

　　C．貸款人

　　D．抵押權(quán)人

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】抵押房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人或建設(shè)用地使用權(quán)人是抵押人。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查抵押人的含義。參見教材P299。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習中心第十二章案例分析題第1題涉及到此知識點。

　　52.在房地產(chǎn)抵押貸款期間，未經(jīng)（ ）同意，抵押人不得變賣抵押房地產(chǎn)。

　　A．保險機構(gòu)

　　B．房屋主管部門

　　C．抵押權(quán)人

　　D．房屋承租人

　　參考答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】在房地產(chǎn)抵押貸款的抵押期內(nèi)，抵押品使用權(quán)歸屬抵押人，但未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得變賣抵押品。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)抵押貸款的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P300。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P214多選題第14題涉及到此知識點。

　　53某人購房貸款60萬元，采用等額本金還款方式分10年償還，貸款年利率為5%，則第10個月的貸款余額是（ ）萬元。

　　A．53

　　B．55

　　C．57

　　D．59

　　參考答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】貸款本金P為600000元，貸款月利率i=5%÷12=0.4167%，按月計算的貸款期數(shù)n=10×12=120。該貸款的每月分期付款額α=P×[i×（1+i）^n]/[（1+i）^n－1]=6365（元）。要求第10個月的貸款余額，可知分期付款已清償9個月，m=9，則貸款余額=α×[（1+i）^（n-m）－1]/[（1+i）^（n-m）×i]=6365×[（1+0.4167%）^111－1]/[（1+0.4167%）^111×0.4167%]=565713.48（元）≈57（萬）。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查貸款余額的計算。參見教材P302。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（一）案例分析1的第4小題與本題類似；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P199例5與本題類似。

　　54．在按月等額償還方式下，會導致個人住房貸款月還款額增加的是（ ）。

　　A．降低首付款比例

　　B．降低貸款利率

　　C．降低抵押率

　　D．延長貸款期限

　　參考答案：A

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】根據(jù)等額還款抵押貸款公式α=P×[i×（1+i）^n]/[（1+i）^n－1]可知，當首付款比例降低時，則需要貸款的P值就變大了，則月還款額就增加了。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查等本金還款抵押貸款的相關(guān)內(nèi)容，參見教材P302。

　　55．房地產(chǎn)保險的保險金額一般根據(jù)保險房地產(chǎn)的（ ）確定。

　　A．評估價值

　　B．賬面價值

　　C．歷史成本

　　D．交易價格

　　參考答案：A

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】房地產(chǎn)保險的保險金額一般根據(jù)保險房地產(chǎn)的評估價值確定。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查保險金額的確定依據(jù)。參見教材P320。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P206例14與本題類似。

　　56．下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種的是（ ）。

　　A．耕地占用稅

　　B．房產(chǎn)稅

　　C．契稅

　　D．土地增值稅

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收也成為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，相當于商品使用環(huán)節(jié)的稅收，如房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅的內(nèi)容。參見教材P324。

　　57．下列關(guān)于房產(chǎn)稅的說法中，正確的是（ ）。

　　A．房產(chǎn)稅按評估值征收

　　B．房產(chǎn)稅的稅率全國統(tǒng)一

　　C．房產(chǎn)稅按季度征收

　　D．非出租的房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】房產(chǎn)稅具有以下基本特點：①屬于財產(chǎn)稅，其征稅對象是房產(chǎn)。②按年征收、分期繳納。③區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于非出租的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)余值計算繳納，對于出租的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)租金收入計算繳納。④稅率全國統(tǒng)一。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房產(chǎn)稅的特點。參見教材P326。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（二）多選題第20題涉及到此知識點；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P231第3題涉及到此知識點。

　　58．計算房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅應(yīng)納稅額時，對增值額超過扣除項目金額50％但不超過100％的部分，適用稅率是（ ）。

　　A．30％

　　B．40％

　　C．50％

　　D．60％

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】增值額超過扣除項目金額50％、不超過100％的部分，適用稅率是40%。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查土地增值稅的稅率。參見教材P329表13-1。

　　59．在征收土地增值稅時，固定扣除項目（ ）。

　　A．包括為取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　B．不包括為取得土地使用權(quán)所支付的稅金

　　C．不包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　D．包括房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅金

　　參考答案：A

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】在征收土地增值稅時，規(guī)定扣除項目包括為取得土地使用權(quán)所支付的金額。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查土地增值稅規(guī)定扣除項目的內(nèi)容。參見教材P329。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P230第13題涉及到此知識點。

　　60．下列經(jīng)濟活動中，不需繳納印花稅的是（ ）。

　　A．書立土地使用權(quán)出讓合同

　　B．領(lǐng)受房產(chǎn)證

　　C．領(lǐng)受國有土地使用證

　　D．書立土地租賃合同

　　參考答案：D

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】土地租賃合同不屬于印花稅應(yīng)稅憑證，不繳納印花稅。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】此題考查印花稅的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P334。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P228例13與本題一樣。

　　二、多項選擇題(共20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0．5分)

　　61．決定房地產(chǎn)需求量的一般因素有（ ）。

　　A．房地產(chǎn)的價格水平

　　B．消費者的收入水平

　　C．消費者的偏好

　　D．相關(guān)物品的價格水平

　　E．房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期

　　參考答案：ABCD

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】決定房地產(chǎn)需求量的一般因素有：房地產(chǎn)的價格水平；消費者的收入水平；消費者的偏好；相關(guān)物品的價格水平；消費者對未來的預(yù)期。E．房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期，屬于決定房地產(chǎn)供給量的因素。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查決定房地產(chǎn)需求量的因素。參見教材P21。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（一）多選題第2題與本題類似；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P14頁試題第5題與本題類似。

　　62．城市是人類社會第二次社會勞動大分工的產(chǎn)物，最早的城市是以（ ）為主的集市。

　　A．畜牧業(yè)

　　B．商業(yè)

　　C．制造業(yè)

　　D．手工業(yè)

　　E．服務(wù)業(yè)

　　參考答案：BD

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】城市是人類社會第二次社會勞動大分工的產(chǎn)物，當初以商業(yè)和手工業(yè)為主的集市即是最早的城市。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】此題考查城市的產(chǎn)生和發(fā)展的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P28。

　　63．下列關(guān)于設(shè)有抵押權(quán)的房屋拆遷補償和安置的說法中，正確的有（ ）。

　　A．未進行抵押登記的，補償款付給被拆遷人

　　B．能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人，但須經(jīng)抵押權(quán)人認可

　　C．不能解除抵押合同的，補償款支付給抵押權(quán)人

　　D．不能解除抵押合同的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償

　　E．抵押權(quán)人承擔由于拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋而造成的損失

　　參考答案：ABD

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】設(shè)有抵押權(quán)的房屋被拆遷時，應(yīng)當按以下程序進行補償和安置：要認定抵押的有效性。未進行抵押登記的，視為無效抵押，拆遷時不應(yīng)按已設(shè)定抵押的房屋進行補償、安置；能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人，付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認可；不能解除抵押關(guān)系的，按照法律規(guī)定的清償順序進行清償，不足清償?shù)?，抵押?quán)人按照相關(guān)法律規(guī)定向抵押人進行追償。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補償。參見教材P46。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習中心第二章多選題第12題與本題類似。

　　64．國有建設(shè)用地使用權(quán)的協(xié)議出讓與招標、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別有（ ）。

　　A．適用范圍不同

　　B．出讓金形成方式不同

　　C．最低價確定的原則不同

　　D．協(xié)議出讓無需公布出讓計劃

　　E．出讓主體不同

　　參考答案：ABC

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】協(xié)議出讓與招標、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別有：適用范圍不同；出讓金形成方式不同；最低價確定的原則不同。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查協(xié)議出讓與招標、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別。參見教材P59。

　　65．國有建設(shè)用地使用權(quán)出租中，下列關(guān)于租賃雙方權(quán)利義務(wù)的說法中，正確的有（ ）。

　　A．出租人有依法收回出租的國有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利

　　B．對于已出租的建設(shè)用地使用權(quán)，出租人沒有對租賃標的物進行維護的必要

　　C．國有建設(shè)用地使用權(quán)出租后，出租人可以終止履行出讓合同

　　D．承租人違反租賃合同，導致租賃標的物受到損失的，應(yīng)負損害賠償責任

　　E．按照租賃合同的規(guī)定，承租人有合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附著物的權(quán)利

　　參考答案：ADE

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】對于已出租的建設(shè)用地使用權(quán)，出租人要對租賃標的物進行必要的維護，B錯；國有建設(shè)用地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同，C錯。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)。參見教材P65。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習中心第三章多選題第11題涉及到此知識點。

　　66．房地產(chǎn)市場定性調(diào)研是在市場調(diào)研中搜集有關(guān)房地產(chǎn)市場參與者的（ ）等方面的資料。

　　A．外貌

　　B．傾向性

　　C．感覺

　　D．動機

　　E．態(tài)度

　　參考答案：BCDE

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】房地產(chǎn)市場定性調(diào)研就是在房地產(chǎn)市場調(diào)研中搜集有關(guān)房地產(chǎn)市場參與者的基本特征、傾向性、感覺、動機和態(tài)度等資料的調(diào)研方法。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)市場的定性調(diào)研。參見教材P87。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（二）單選題第19題與本題類似。

　　67．房地產(chǎn)投資具有（ ）等特點。

　　A．投資品種的多樣性

　　B．投資收益的穩(wěn)定性

　　C．投資價值的附加性

　　D．投資變現(xiàn)的便利性

　　E．投資區(qū)域的差異性

　　參考答案：ACE

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】房地產(chǎn)投資的特點有：投資品種的多樣性、投資變現(xiàn)的復(fù)雜性、投資價值的附加性、投資區(qū)域的差異性、投資收益的個別性、投資過程的綜合性、投資預(yù)期的風險性、投資決策的專業(yè)性。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)投資的特點。參見教材P103-104。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P83多選題第1題與本題一樣。

　　68．下列因素中，影響出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟效益的主要不確定因素有（ ）。

　　A．土地取得成本

　　B．經(jīng)營成本

　　C．租賃收入

　　D．租售價格

　　E．建安工程費

　　參考答案：ADE

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】本題考查影響出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟效益的不確定因素。經(jīng)營成本是影響經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟效益的不確定因素。所以不選B。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查影響出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟效益的不確定因素。參見教材P141-142。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（一）單選題第26題與本題類似。

　　69．在對互斥方案進行直接比選時，必須具備的可比條件有（ ）。

　　A．被比較方案的投資額相同或相近

　　B．被比較方案具有相同的不確定因索

　　C．被比較方案的費用及效益計算口徑一致

　　D．被比較方案具有相同的計算期

　　E．被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時間單位

　　參考答案：CDE

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】在對互斥方案進行直接比選時，必須具備的可比條件有：被比較方案的費用及效益計算口徑一致；被比較方案具有相同的計算期；被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時間單位。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查互斥方案進行比較的條件。參見教材P172。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P108多選題第3題與本題類似。

　　70．房地產(chǎn)開發(fā)項目管理應(yīng)遵循項目質(zhì)量管理的程序，這個程序是依據(jù)（ ）等階段循環(huán)的原理建立起來的。

　　A．計劃

　　B．協(xié)調(diào)

　　C．執(zhí)行

　　D．檢查

　　E．處理

　　參考答案：ACDE

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)項目管理應(yīng)遵循項目質(zhì)量管理的程序，這個程序是依據(jù)PDCA循環(huán)的原理建立起來的。PDCA分為四個階段，即計劃、執(zhí)行、檢查、處理階段。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目全面質(zhì)量管理的程序。參見教材P205。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（二）多選題第14題與本題一樣；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P118例10與本題一樣；網(wǎng)校練習中心第八章多選題第18題與本題類似。

　　71．建設(shè)工程招標文件包括（ ）等。

　　A．投標人須知

　　B．合同專用條款

　　C．工程量清單

　　D．標底

　　E．投標書格式

　　參考答案：ABCE

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】招標文件一般包括：招標公告、投標人須知、投標書格式、合同的通用條款、合同的專用條款、技術(shù)規(guī)格和圖紙、工程量清單、各種必要附件（如投標保函及履約保函格式等）。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查招標文件的內(nèi)容。參見教材P199。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P122第9題與本題類似；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P124多選題第1題與本題類似。

　　72．房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在選擇銷售渠道時，應(yīng)考慮銷售渠道的（ ）。

　　A．先進性

　　B．可控性

　　C．社會性

　　D．適應(yīng)性

　　E．經(jīng)濟性

　　參考答案：BDE

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】房地產(chǎn)銷售渠道的選擇原則有：經(jīng)濟性、可控性、適應(yīng)性。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)銷售渠道的選擇原則。參見教材P217-218。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（二）單選題第40題與本題類似；網(wǎng)校練習中心第九章單選題第17題與本題類似。

　　73．編制房地產(chǎn)廣告預(yù)算的基本方法有（ ）等。

　　A．目標任務(wù)法

　　B．消費者需求法

　　C．銷售百分比法

　　D．銷售人員規(guī)模法

　　E．競爭對等法

　　參考答案：ACE

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】房地產(chǎn)廣告預(yù)算編制的方法有：目標任務(wù)法、銷售百分比法、量入為出法、競爭對等法。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)廣告預(yù)算的編制方法。參見教材P228。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習中心第九章多選題第15題與本題一樣。

　　74．采用收益法評估出的某宗房地產(chǎn)價值偏高，其原因可能有（ ）。

　　A．選取的報酬率偏低

　　B．預(yù)測的未來凈收益偏大

　　C．估計的使用期限偏短

　　D．估計的運營費用偏大

　　E．估計的空置率偏高

　　參考答案：AB

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】可以利用收益期限有限年的公式來幫助理解本題。V=A/Y×[1－1/(1+Y)^n]，預(yù)測未來的凈收益偏大即A大，則V大；選取的報酬率低，即Y小，則V大。估計的使用期限偏短，及n小，則V小。另外根據(jù)凈收益=潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運營費用，DE會導致結(jié)果偏小。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】此題考查房地產(chǎn)估價的收益法。參見教材P255-257。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P165多選題第1題和第4題與本題類似。

　　75．房地產(chǎn)估價報告通常由（ ）等組成。

　　A．估價委托書

　　B．注冊房地產(chǎn)估價師聲明

　　C．估價委托合同

　　D．估價結(jié)果報告

　　E．估價技術(shù)報告

　　參考答案：BDE

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】房地產(chǎn)估價報告通常由八大部分組成：封面、目錄、致估價委托人函、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價的假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)估價報告的內(nèi)容。參見教材P265-266。

　　76．下列主體中，能被判定具備業(yè)主身份的有（ ）。

　　A．房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人

　　B．房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人的法定配偶

　　C．尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記但已實際占有物業(yè)的合法買受人

　　D．房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人

　　E．房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人的法定配偶

　　參考答案：ACD

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】具備業(yè)主身份的情況有三種：房屋權(quán)屬證書和登記簿記載的房屋所有人；物業(yè)的合法買受人尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但已實際占有的使用人；法律、法規(guī)規(guī)定的其他房屋所有權(quán)人。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查具備業(yè)主身份的情況。參見教材P270。

　　77．物業(yè)管理規(guī)約對（ ）具有約束力。

　　A．全體業(yè)主

　　B．物業(yè)承租人

　　C．借住在業(yè)主家的親戚

　　D．物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　E．物業(yè)的繼受人

　　參考答案：ABCE

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】管理規(guī)約對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力；管理規(guī)約對物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力；管理規(guī)約對物業(yè)的繼受人自動產(chǎn)生效力。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查物業(yè)管理規(guī)約的法律效力。參見教材P274。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習中心第十一章多選題第6題涉及到此知識點。

　　78．下列財產(chǎn)中，不得抵押的有（）。

　　A．宅基地

　　B．土地所有權(quán)

　　C．集體土地使用權(quán)

　　D．鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房

　　E．村企業(yè)廠房

　　參考答案：ABC

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】宅基地、土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)不得抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押，所以DE是可以抵押的。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查不得用于抵押的財產(chǎn)。參見教材P299。

　　79．等額本金還款抵押貸款方式的特征有（ ）。

　　A．每月支付的本金均等

　　B．每月支付的利息均等

　　C．每月還款額先大后小

　　D．每月還款額先小后大

　　E．借款人不易發(fā)生違約風險

　　參考答案：AC

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】等本金還款抵押貸款的規(guī)律是：借款人每月支付的本金是均等的；每月償還的利息越來越少，每月還款也越來越少。這種還款方式的缺陷是：每月還款額先大后小，不符合居民收入水平不斷增長的實際情況，給借款人歸還貸款造成了較大困難。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查等本金還款抵押貸款方式的特征。參見教材P304。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（二）案例分析2第5小題與本題類似；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P209多選題第2題、P254第90題與本題類似；網(wǎng)校練習中心第十二章案例分析第3小題與本題類似。

　　80．下列行為中，列入契稅征收對象的有（ ）。

　　A．國有土地使用權(quán)出讓

　　B．土地使用權(quán)贈與

　　C．土地使用權(quán)交換

　　D．房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)移

　　E．農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移

　　參考答案：ABC

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】以下行為屬于轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為，列入契稅的征稅對象：國有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移；房屋買賣、贈與和交換。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】此題考查契稅的征稅對象。參見教材P328。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P228第3題與本題類似。

　　三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0．5分)

　　(一)

　　某市欲征收城郊兩處居民點和部分農(nóng)田建設(shè)工業(yè)園區(qū)，該處農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案符合土地利用總體規(guī)劃?，F(xiàn)該市成立了工業(yè)園區(qū)開發(fā)管理委員會，負責管理和監(jiān)督土地的一級和二級開發(fā)。開發(fā)管理委員會通過招投標確定了甲公司作為土地一級開發(fā)承包商。

　　81．土地行政主管部門將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補充耕地方案報人民政府批準，還應(yīng)滿足的條件是（ ）。

　　A．方案符合當?shù)乜刂菩栽敿氁?guī)劃要求

　　B．方案符合土地利用年度計劃確定的控制指標

　　C．補充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃

　　D．補充耕地面積至少與占用面積相等

　　參考答案：BC

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補充耕地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準：①符合土地利用總體規(guī)劃；②確屬必須占用農(nóng)用地且符合土地利用年度計劃確定的控制指標；③占用耕地的，補充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃，且面積、質(zhì)量符合規(guī)定要求；④單獨辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，必須符合單獨選址條件。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補充耕地方案應(yīng)符合的條件。參見教材P39。

　　82．農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，同級土地行政主管部門應(yīng)當在收到批件后（ ）日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。

　　A．3

　　B．5

　　C．7

　　D．10

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，同級土地行政主管部門應(yīng)當在收到批件后5日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查集體土地征收的批復(fù)時間。參見教材P39。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校練習中心第二章單選題第5題與本題一樣。

　　83．甲公司在對居民點進行房屋拆遷時，應(yīng)向被拆遷房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，同時應(yīng)提交的材料為（ ）。

　　A．建設(shè)項目批準文件

　　B．建設(shè)用地規(guī)劃許可證

　　C．房屋拆遷許可證

　　D．拆遷計劃和拆遷方案

　　參考答案：ABD

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】無論單位或個人因從事建設(shè)項目需要進行房屋拆遷時，都有向被拆遷房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出拆遷申請，同時應(yīng)提交的材料為：①建設(shè)項目批準文件；②建設(shè)用地規(guī)劃許可證；③國有建設(shè)用地使用權(quán)批準文件；④拆遷計劃和拆遷方案；⑤辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查城市房屋拆遷的申請材料。參見教材P41。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P23例10與本題一樣；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P28多選題第6題與本題類似。

　　84．在房屋主管部門審查、審批拆遷申請后，甲公司作為房屋拆遷人應(yīng)與被拆遷人按照規(guī)定就補償、安置等問題簽訂書面協(xié)議。該協(xié)議的特征為（ ）。

　　A．拆遷人必須是經(jīng)過有關(guān)部門批準的單位和個人

　　B．被拆遷人只能是列入拆遷范圍的房屋所有權(quán)人

　　C．協(xié)議簽訂有嚴格的時間限制

　　D．協(xié)議簽訂有相對的強制性

　　參考答案：ACD

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有權(quán)人或使用人。所以B錯。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房屋拆遷補償安置協(xié)議的特征。參見教材P41-42。

　　(二)

　　某家庭購買了一套價值為40萬元的普通住宅，首付款為房價的30％，其余房款用銀行提供的貸款期為20年、年貸款利率為6％、按月等額還本付息的個人住房抵押貸款支付。該家庭為首次購買商品住房。

　　85．若將該家庭的購買看成是房地產(chǎn)投資行為，則該投資的主體為（ ）。

　　A．國家

　　B．政府

　　C．企業(yè)

　　D．個人

　　參考答案：D

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】個人作為房地產(chǎn)投資主體一般只能從事房地產(chǎn)買賣，也就是房地產(chǎn)置業(yè)投資。本題中將該家庭的購買看成是房地產(chǎn)投資行為，則該投資主體為個人。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)投資的主體構(gòu)成。參見教材P105。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P84多選題第2題涉及到此知識點。

　　86．在貸款期內(nèi)，該家庭的月還款額為（ ）元。

　　A．1 667

　　B．2 006

　　C．2 034

　　D．3 067

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】向銀行貸款總額40×(1-30%)=28(萬元），貸款月利率i=6%÷12=0.5%，按月計算貸款期限n=20×12=240。該貸款的每月分期付款額α=P×[i×（1+i）^n]/[（1+i）^n－1]=2006（元）。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查月還款額的計算。參見教材P302。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（一）案例分析1的第2小題與本題類似；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P199例4與本題類似；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P211案例分析（二）第4題與本題類似。

　　87．如月還款額占該家庭月收入的30％，則該家庭的月收入應(yīng)為（ ）元。

　　A．5 557

　　B．6 687

　　C．6 780

　　D．10224

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】根據(jù)上題結(jié)果可知該家庭的月收入應(yīng)該為2006÷30%=6687（元）。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P211案例分析（二）第5題與本題類似。

　　88．對該家庭的購買行為產(chǎn)生直接影響的風險因素為（ ）。

　　A．貸款利率上調(diào)

　　B．房價下跌

　　C．房地產(chǎn)周期波動

　　D．資本價值變化

　　參考答案：ABC

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】本題考查對家庭購買行為產(chǎn)生直接影響的風險因素。從本題看對該家庭的購買行為產(chǎn)生直接影響的風險因素為：貸款利率上調(diào)、房價下跌、房地產(chǎn)周期波動。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查對家庭購買行為產(chǎn)生直接影響的風險因素。

　?。ㄈ?

　　某商品住宅開發(fā)項目的樓面地價為500元／㎡，建筑安裝工程費為2 500元／㎡，各項規(guī)費為300元／㎡。該項目營銷方案部分內(nèi)容如下：(1)前言。(2)市場分析。(3)銷售目標和進度計劃。(4)銷售價格確定：以市場價格為主。(5)銷售渠道：委托甲、乙、丙三家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)銷售，并分別與其簽訂委托合同；銷售權(quán)在三家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)之間不作區(qū)分。(6)促銷安排：開盤前在當?shù)赝韴罂琼椖块_盤信息；開盤當天舉行開盤儀式，邀請有關(guān)部門及參建單位負責人參加；對開盤當天前十名購房者給予l 00元／㎡的價格優(yōu)惠。

　　89．在該項目市場分析中，應(yīng)注重（ ）。

　　A．當?shù)厣倘Φ囊话阋?guī)模

　　B．潛在消費者需求傾向

　　C．本項目的成本分析

　　D．項目的機會和威脅

　　參考答案：BD

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】本題考查房地產(chǎn)項目營銷方案的市場分析。房地產(chǎn)營銷方案框架的市場分析包括：市場背景、產(chǎn)品分析、優(yōu)勢、劣勢。所以此題答案是BD。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)項目營銷方案的市場分析。參見教材P237-238。

　　90．該項目采用的銷售渠道為（ ）。

　　A．直接渠道、參與代理

　　B．間接渠道、共同代理

　　C．間接渠道、參與代理

　　D．直接渠道、共同代理

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托甲、乙、丙三家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)銷售，說明該企業(yè)采取的銷售渠道是間接渠道。共同代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房的出售權(quán)同時委托給數(shù)家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)。所以此題答案是B。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查銷售渠道和銷售代理的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P217、219。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（一）單選題第37題涉及到此知識點；網(wǎng)校練習中心第九章單選題第16題涉及到此知識點。

　　91．若該項目預(yù)期成本利潤率為25％，銷售稅費率為l2％，則按照成本加成定價法確定的價格應(yīng)為（ ）元／㎡。

　　A．3 977

　　B．4 261

　　C．4 620

　　D．4 688

　　參考答案：D

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】商品房單位價格=[商品房單位成本×（1+成本加成率）]÷（1－銷售稅費率）=[（500+2500+300）×（1+25%）÷（1－12%）]=4688。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查成本加成法的運用。參見教材P222。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P141案例分析（一）第2題與本題類似。

　　92．該項目營銷方案采用的促銷方式有（ ）。

　　A．廣告

　　B．人員推銷

　　C．活動推廣

　　D．營業(yè)推廣

　　參考答案：ACD

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】開盤前在當?shù)赝韴罂琼椖块_盤信息，這屬于廣告促銷方式；開盤當天舉行開盤儀式，邀請有關(guān)部門及參建單位負責人參加，這屬于促銷方式中的活動推廣；對開盤當天前十名購房者給予l 00元／㎡的價格優(yōu)惠，這屬于促銷方式中的營業(yè)推廣。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房地產(chǎn)的促銷方式。參見教材P229、234。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P136例17涉及到此知識點。

　　(四)

　　某建筑物的建筑面積100㎡，套內(nèi)建筑面積80㎡，按套內(nèi)建筑面積計算的重置價格為4 000元／㎡，經(jīng)過年數(shù)10年，經(jīng)濟壽命50年，殘值率5％。

　　93．該建筑物單位建筑面積的重置價格為（ ）元／㎡。

　　A．3 200

　　B．4 000

　　C．4 100

　　D．5 000

　　參考答案：A

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】套內(nèi)建筑面積下的單價=使用面積下的單價×使用面積÷套內(nèi)建筑面積，所以該建筑單位建筑面積的重置價格為4000/（100÷80）=3200元／㎡。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查按建筑面積計價與按套內(nèi)建筑面積計價的換算關(guān)系。參見教材P242。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P164第14題與本題一樣；網(wǎng)校練習中心第十章單選題第11題涉及到此知識點；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P148例4與本題類似。

　　94．采用直線法折舊，該建筑物的成新率為（ ）。

　　A．20％

　　B．50％

　　C．81％

　　D．95％

　　參考答案：C

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】成新率=[1－（1－R）t/R]×100%=[1－（1－5%）×10/50]×100%=81%。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查成新率的計算。參見教材P253-254。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（二）單選題第47題與本題類似；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P169案例分析（一）第4小題與本題類似。

　　95．采用直線法折舊，該建筑物的年折舊額為（ ）元。

　　A．4 000

　　B．6 080

　　C．6 400

　　D．7 600

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】年折舊額D=C（1－R）/N=3200×100（1－5%）/50=6080（元）。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查年折舊額的計算。參見教材P253。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P156例13與本題類似；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P169案例分析（一）第1小題與本題類似。

　　96．計算該建筑物現(xiàn)值可采用的公式為（）。

　　A．建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價格一年折舊額

　　B．建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價格×成新率

　　C．建筑物現(xiàn)值=建筑物重置總價一折舊總額

　　D．建筑物現(xiàn)值=建筑物重置總價×(1一經(jīng)過年數(shù)÷經(jīng)濟壽命)

　　參考答案：BC

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】計算該建筑物現(xiàn)值可采用的公式為：建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價格×成新率，建筑物現(xiàn)值=建筑物重置總價一折舊總額

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查建筑物現(xiàn)值的計算公式。參見教材P253。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校模擬試題（一）單選題第41題涉及到此知識點；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P156例13涉及到此知識點；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P167第11題與本題類似。

　　(五)

　　王某承租F房屋，該房屋屬于全民所有，現(xiàn)由甲公司經(jīng)營管理。該房屋賬面原值為50萬元，市場價值為l00萬元，王某支付的月租金為0．25萬元?，F(xiàn)甲公司將該房屋與乙公司所有的G房屋互換，G房屋的市場價值為90萬元。

　　97．F房屋在互換前的房產(chǎn)稅納稅人應(yīng)為（ ）。

　　A．王某

　　B．甲公司

　　C．乙公司

　　D．F房屋所在地地方政府

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】房屋所有權(quán)屬于全民的，由經(jīng)營管理單位納稅，F(xiàn)房屋在交換之前由甲公司經(jīng)營管理，所以甲公司是房產(chǎn)稅的納稅人。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房產(chǎn)稅的納稅人。參見教材P326。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P223例5涉及到此知識點；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P231第6題涉及到此知識點。

　　98．F房屋的房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額為（ ）萬元／年。

　　A．O．O3

　　B．O．36

　　C．0．42

　　D．O．84

　　參考答案：B

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】依照房產(chǎn)租金收入計算的應(yīng)納稅額=房產(chǎn)年租金收入×12%=0.25×12×12%=0.36（萬元）。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額的計算。參見教材P327。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P229多選題第2題涉及到此知識點；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P252第57題涉及到此知識點；網(wǎng)校練習中心第十三章單選題第10題涉及到此知識點。

　　99．房屋互換中乙公司應(yīng)納契稅的計稅依據(jù)為（ ）萬元。

　　A．10

　　B．50

　　C．90

　　D．100

　　參考答案：A

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】房屋交換，契稅的計稅依據(jù)為所交換的房屋價格的差額。F房屋市場價值為l00萬元，G房屋的市場價值為90萬元。所以乙公司應(yīng)納契稅的計稅依據(jù)是100-90=10（萬元）。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查契稅的計稅依據(jù)。參見教材P328。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P229多選題第4題涉及到此知識點；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P254第80題涉及到此知識點；網(wǎng)校練習中心第十三章多選題第7題涉及到此知識點。

　　100．契稅的基本特點有（ ）。

　　A.屬于所得稅

　　B.實行一次性征收

　　C.由土地、房屋權(quán)屬的承受人繳納

　　D.各地的稅率可能不同

　　參考答案：BCD

　　【正保會計網(wǎng)校答案解析】契稅的基本特點有：①屬于財產(chǎn)稅；②實行一次性征收；③由土地、房屋權(quán)屬的承受人繳納；④各地的稅率可能不同。

　　【正保會計網(wǎng)校試師點評】本題考查契稅的特點。參見教材P327。

　　【正保會計網(wǎng)校提示】網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P224例8與本題類似；網(wǎng)校2009年夢想成真《應(yīng)試指南——房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)》P231第2題與本題一樣。

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