注評(píng)考試《資產(chǎn)評(píng)估》預(yù)習(xí)：投資性房地產(chǎn)的評(píng)估方法及評(píng)估參數(shù)

　　第十二章　以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估

　　知識(shí)點(diǎn)十八：投資性房地產(chǎn)的評(píng)估方法及評(píng)估參數(shù)

　　在實(shí)務(wù)中，投資性房地產(chǎn)可采用市場(chǎng)比較法、直接資本化法、收益乘數(shù)法、現(xiàn)金流折現(xiàn)法和租期及回收金額折現(xiàn)法。

　　1.市場(chǎng)比較法（屬于市場(chǎng)法）

　　在求取一宗待估投資性房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，依據(jù)替代原理，將被估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過(guò)對(duì)交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況等因素修正，得出被估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。在應(yīng)用市場(chǎng)法時(shí)，對(duì)于投資性房地產(chǎn)尤其要注意所附租約所帶來(lái)的影響，在選擇可比交易案例時(shí)也需要考慮相關(guān)租約的因素。

　　2.直接資本化法（適用于暫時(shí)空置的投資性房地產(chǎn)，屬于收益法）

　　將待估房地產(chǎn)未來(lái)一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。收益的種類有毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等，然后利用相應(yīng)的資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。

　　一般公式為：

　　P=A/R

　　式中：P——待估房地產(chǎn)價(jià)值； A——房地產(chǎn)的未來(lái)收益；R——資本化率。

　　3.收益乘數(shù)法（屬于市場(chǎng)法）

　　（1）原理

　　收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以某種年收益所得的倍數(shù)，即收益乘數(shù)=價(jià)格/年收益。利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式為：

　　房地產(chǎn)價(jià)值=年收益×收益乘數(shù)

　�。�2）收益的確定

　　比較常見的收益乘數(shù)有毛租金乘數(shù)、潛在毛收入乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)和凈收益乘數(shù)。

　�、倜�租金（年或者月）

　　通過(guò)價(jià)格除以月租金求得毛租金乘數(shù)；當(dāng)采用年租金來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值時(shí)，應(yīng)采用通過(guò)價(jià)格除以年租金求得毛租金乘數(shù)。

　�、跐撛诿�收入

　　假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置（即100%出租）情況下的收入，包括了除租金以外的收入。與毛租金乘數(shù)法相比，潛在毛收入乘數(shù)法相對(duì)全面一些，它考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入，但同樣沒有考慮房地產(chǎn)空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異。

　�、塾行�毛收入

　　由潛在毛收入扣除空置率和收租損失等以后的收入。

　�、軆羰找嬗址Q凈營(yíng)運(yùn)收益（NOI）（比其他收益更可靠）

　　由有效毛收入扣除相關(guān)稅費(fèi)、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用后得到的凈營(yíng)運(yùn)收益歸屬于房地產(chǎn)的收入。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指維持房地產(chǎn)正常使用或營(yíng)業(yè)所必須的費(fèi)用。

　　由于凈收益乘數(shù)與前文所屬的資本化率互為倒數(shù)，通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法的形式，而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式。

　　4.現(xiàn)金流折現(xiàn)法（收益法）

　　5.租期及回收金額折現(xiàn)法（Term＆Reversion，"T&R"）（現(xiàn)金流折現(xiàn)法的簡(jiǎn)化形式）

　　投資性房地產(chǎn)通常附帶有租約，由于在評(píng)估時(shí)，租約合同已經(jīng)簽訂，所以可能會(huì)使房地產(chǎn)的租金水平偏離市場(chǎng)實(shí)際情況，從而影響到房地產(chǎn)的公允價(jià)值。因此，在評(píng)估時(shí)，需要對(duì)被估房地產(chǎn)租期內(nèi)的收益情況加以單獨(dú)考慮，在評(píng)估中體現(xiàn)為對(duì)租約期內(nèi)外的收益分別進(jìn)行資本化來(lái)得到最終價(jià)值。