2012年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《經(jīng)濟(jì)法》復(fù)習(xí)：用益物權(quán)

第四章 物權(quán)法律制度

　　知識(shí)點(diǎn)十一、用益物權(quán)

　　一、用益物權(quán)概述

　　1.定義：用益物權(quán)是對(duì)他人所有（他物權(quán)）的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益（限制物權(quán)）的權(quán)利。

　　2.分類：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)和準(zhǔn)物權(quán)（海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)、養(yǎng)殖權(quán)和捕撈權(quán)）。

　　二、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

　?。ㄒ唬┩恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)的概念

　　土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，又稱農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，是指農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者以從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為目的，對(duì)集體所有或國(guó)家所有的由農(nóng)民集體使用的土地進(jìn)行占有、使用和收益的權(quán)利。

　　（二）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立、確認(rèn)和期限

　　1.設(shè)立：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。但未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。——登記對(duì)抗主義

　　2.程序：縣級(jí)以上地方人民政府發(fā)證（土地承包經(jīng)營(yíng)、林權(quán)證、草地使用權(quán)證）

　　3.期限：耕地的承包期為30年；草地的承包期為30～50年；林地的承包期為30～70年

　　承包期屆滿，可以繼續(xù)承包。

　?。ㄈ┩恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)

　　1.流轉(zhuǎn)權(quán)：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。

　?。?）流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。

　?。?）未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。

　?。?）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的變更需要向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)登記，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。 ——登記對(duì)抗主義

　　2.求償權(quán)：承包地被征收的，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)獲得相應(yīng)補(bǔ)償。

　?。ㄋ模段餀?quán)法》對(duì)發(fā)包人的限制

　　承包期內(nèi)，發(fā)包人不得調(diào)整承包地、不得收回承包地。

　　三、建設(shè)用地使用權(quán)

　?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)用地使用權(quán)的概念及范圍

　　1.客體：主要是國(guó)有土地，可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。

　　2.目的：建造并保有建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。

　　3.內(nèi)容：范圍上限于對(duì)使用價(jià)值的支配、期限上有限制。

　?。ǘ┙ㄔO(shè)用地使用權(quán)的取得

　　1.設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。

　　◆工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等 經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競(jìng)價(jià)的方式出讓。

　　◆出讓方式設(shè)立，應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。

　　2.建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。——登記生效

　?。ㄈ┙ㄔO(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容

　　1.限制：不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。

　　2.占有權(quán)：建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。

　　3.建設(shè)用地使用權(quán)人有權(quán)將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押。

　　（1）采取書面形式訂立合同。

　?。?）使用期限由當(dāng)事人約定，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。

　?。?）轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)變更登記。

　?。?）房隨地走、地隨房走、房地一體：

　?、俳ㄔO(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。——房隨地走

　?、诮ㄖ铩?gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。——地隨房走

　?。ㄋ模┙ㄔO(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的后果

　　1. 住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。

　　2.非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。

　　四、宅基地使用權(quán)

　?。ㄒ唬┱厥褂脵?quán)的概念及特征

　　宅基地使用權(quán)是指以建造住宅及其附屬設(shè)施為目的，對(duì)集體所有的土地進(jìn)行占有和使用的權(quán)利。

　　（1）是農(nóng)村居民特有的權(quán)利；

　　（2）農(nóng)村居民以“戶”的名義取得的權(quán)利；

　?。?）權(quán)利可以繼承。

　?。ǘ┱厥褂脵?quán)的設(shè)立及變動(dòng)

　　1.宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消滅。對(duì)失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。

　　2.已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。

　　五、地役權(quán)

　?。ㄒ唬┑匾蹤?quán)概述

　　1.定義：指按照合同的約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)效益的他物權(quán)。

　　享受使用便利的不動(dòng)產(chǎn)稱為需役地，提供便利的不動(dòng)產(chǎn)則稱為供役地。

　　【示例】小學(xué)為方便做地鐵，與旁邊的研究院約定，學(xué)校借研究院道路通行，每年1萬元

　　2.特征：

　　（1）具有從屬性（其他用益物權(quán)是獨(dú)立性）和不可分性。

　?、偻恋厮袡?quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人、宅基地使用權(quán)人 繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。

　?、诘匾蹤?quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。

　　③地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。

　?、苄枰鄣匾约靶枰鄣厣系耐恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。

　?、莨┮鄣匾约肮┮鄣厣系耐恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力。

　　（2）容忍義務(wù)：地役權(quán)不以占有他人土地為內(nèi)容或目的，只是要求對(duì)方應(yīng)盡某種容忍或不作為的義務(wù)。

　?。?）有期限的物權(quán)。地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過用益物權(quán)的剩余期限。

　　（二）地役權(quán)的設(shè)定

　　1.地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。——登記對(duì)抗主義

　　2.土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。——先承包，再地役，需同意

　?。ㄈ┑匾蹤?quán)的消滅

　　1.供役地權(quán)利人有權(quán)解除地役權(quán)合同，地役權(quán)消滅：

　?。?）違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)；

　?。?）有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用。

　　2.已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。