2012注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師《資產(chǎn)評(píng)估》復(fù)習(xí)：各個(gè)參數(shù)的計(jì)算方法

第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

　　知識(shí)點(diǎn)十三、成本法運(yùn)中各個(gè)參數(shù)的計(jì)算方法

　?。ㄒ唬┲刂贸杀竟浪?

　　單項(xiàng)資產(chǎn)重置成本的估算一般可以采用下列方法：

　　1.重置核算法。

　　（1）概念：

　　利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產(chǎn)所需的費(fèi)用項(xiàng)目，逐項(xiàng)計(jì)算然后累加得到資產(chǎn)的重置成本。

　?。?）分類(lèi)

　　根據(jù)資產(chǎn)取得的方式可以分為：購(gòu)買(mǎi)型和自建型

　　購(gòu)買(mǎi)型以購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)資產(chǎn)的模式來(lái)估計(jì)所需要的重置成本

　　自建型以自己建造該項(xiàng)資產(chǎn)的模式來(lái)估計(jì)所需要的重置成本

　?。?）資產(chǎn)的重置成本應(yīng)包括開(kāi)發(fā)者的合理收益

　　如果是建造，建造成本中當(dāng)然應(yīng)該包含建造商或者生產(chǎn)商的合理利潤(rùn)，不過(guò)該收益應(yīng)該以開(kāi)發(fā)者或者制造者現(xiàn)行行業(yè)或社會(huì)的平均資產(chǎn)收益水平為依據(jù)。

　?。?）重置核算法考慮了價(jià)格因素，費(fèi)用項(xiàng)目的構(gòu)成上可以考慮生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。

　?。?）形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是合理的。

　　耗費(fèi)是形成資產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)，但耗費(fèi)包括有效耗費(fèi)和無(wú)效耗費(fèi)。

　　采用成本法評(píng)估資產(chǎn)，首先要確定這些耗費(fèi)是必須的，而且應(yīng)體現(xiàn)社會(huì)或行業(yè)平均水平。

　　注釋：也就是說(shuō)，按照社會(huì)或行業(yè)平均水平來(lái)確定有效耗費(fèi)和無(wú)效耗費(fèi)，評(píng)估時(shí)，應(yīng)該去掉無(wú)效耗費(fèi)

　　2.價(jià)格指數(shù)法（這里的原理和市場(chǎng)法中的直接比較法中的“價(jià)格指數(shù)法36頁(yè)”一樣，大家可以兩邊比較著看）。

　?。?）特點(diǎn)：

　　利用與資產(chǎn)有關(guān)的價(jià)格變動(dòng)指數(shù)，將資產(chǎn)歷史成本（賬面成本）調(diào)整為重置成本

　?。?）計(jì)算公式為：

　　資產(chǎn)重置成本＝資產(chǎn)賬面成本×

　　或： 資產(chǎn)重置成本 ＝資產(chǎn)歷史成本 ×（1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）

　　式中，價(jià)格指數(shù)可以根據(jù)定基物價(jià)指數(shù)計(jì)算獲得

　　

　　或者：價(jià)格指數(shù)可以根據(jù)環(huán)比價(jià)格指數(shù)或者環(huán)比物價(jià)變動(dòng)知識(shí)計(jì)算獲得

　　資產(chǎn)重置成本 ＝資產(chǎn)歷史成本 ×x

　　其中x ＝（1+a1）×（1＋a2）×（1＋a3）……（1＋an）×100%

　　

　　式中， n＝1，2，3 …… n

　　x為價(jià)格指數(shù)；

　　an為第n年環(huán)比價(jià)格變動(dòng)指數(shù)

　　（1＋an）＝為第n年的環(huán)比價(jià)格指數(shù)

　?。?）注意：

　?、儋Y產(chǎn)歷史成本要求真實(shí)、準(zhǔn)確并符合社會(huì)平均的、合理成本的要求。

　　②資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)指的是評(píng)估基準(zhǔn)日（或能夠代表評(píng)估基準(zhǔn)日）的物價(jià)指數(shù)，而且應(yīng)是資產(chǎn)的類(lèi)別或個(gè)別物價(jià)指數(shù)。（越是分類(lèi)具體的物價(jià)指數(shù)越準(zhǔn)確）。

　?、垡豁?xiàng)科學(xué)技術(shù)進(jìn)步較快的資產(chǎn)，采用價(jià)格指數(shù)法的重置成本往往會(huì)偏高。

　?、芪飪r(jià)指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本。

　?。?）物價(jià)指數(shù)法與重置核算法的區(qū)別：

　　①物價(jià)指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價(jià)格變動(dòng)因素，因而確定的是復(fù)原重置成本；而重置核算法既考慮了價(jià)格因素，也（可以）考慮生產(chǎn)技術(shù)進(jìn)步和勞動(dòng)生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復(fù)原重置成本和更新重置成本。

　?、谖飪r(jià)指數(shù)法建立在不同時(shí)期的某一種或某類(lèi)甚至全部資產(chǎn)的物價(jià)變動(dòng)水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價(jià)格水平與購(gòu)建成本費(fèi)用核算的基礎(chǔ)上。

　　③一般情況下，價(jià)格指數(shù)法和重置核算法相比，核算的結(jié)果可能有誤差，其準(zhǔn)確度沒(méi)有后者的高。

　?。?）物價(jià)指數(shù)法和重置核算法相同點(diǎn)：

　　都是建立在利用歷史資料基礎(chǔ)上。因此，都需要注意判斷、分析資產(chǎn)評(píng)估時(shí)重置成本口徑與委托方提供歷史資料（如財(cái)務(wù)資料）的口徑差異。

　　3.功能價(jià)值類(lèi)比法（與市場(chǎng)法中的直接比較法中的“功能價(jià)值類(lèi)比法，完全一樣）

　?。?）特點(diǎn)：尋找一個(gè)與被評(píng)估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價(jià)格或參照物與被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例關(guān)系或者指數(shù)關(guān)系，據(jù)以估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。

　?。?）生產(chǎn)能力比例法

　　運(yùn)用的前提條件和假設(shè)：資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大，成本越高，而且是成正比例變化。

　　計(jì)算公式為：

　　

　　所以：被評(píng)估資產(chǎn)重置成本＝參照物重置成本×

　?、劾}：參見(jiàn)教材35、59頁(yè)

　?。?）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法。

　　①運(yùn)用的前提條件和假設(shè)：

　　資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只成同方向變化，而不是等比例變化。

　?、谟?jì)算公式：

　　 

　　推導(dǎo)可得：

　　所以：被評(píng)估資產(chǎn)重置成本＝參照物重置成本×

　　公式中的X是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)。在美國(guó)，這個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)一般在0.4～1.2間。我國(guó)到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，評(píng)估過(guò)程中要謹(jǐn)慎使用這種方法。

　?、劾}：參見(jiàn)教材36頁(yè)

　　上述三種方法均可用于確定在成本法運(yùn)用中的重置成本。至于選用哪種方法，應(yīng)根據(jù)具體的評(píng)估對(duì)象和可以搜集到的資料確定。這些方法中，對(duì)某項(xiàng)資產(chǎn)可能同時(shí)都能用，有的則不然，應(yīng)用時(shí)必須注意分析方法運(yùn)用的前提條件，否則將得出錯(cuò)誤的結(jié)論。

　　同時(shí)應(yīng)該注意以上3類(lèi)方法都是適用于單項(xiàng)資產(chǎn)的重置成本的計(jì)算

　　4.統(tǒng)計(jì)分析法確定某類(lèi)資產(chǎn)重置成本

　　這種方法運(yùn)用的步驟是：

　?。?）在核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量的基礎(chǔ)上，把全部資產(chǎn)按照適當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)劃分為若干類(lèi)別

　　（2）在各類(lèi)資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性資產(chǎn)，應(yīng)用功能價(jià)值法、物價(jià)指數(shù)法、重置核算法等方法估算其重置成本。

　?。?）依據(jù)分類(lèi)抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本計(jì)算出分類(lèi)資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)，其計(jì)算公式為：

　　K＝R‘/R

　　式中：K——資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)；

　　R‘——某類(lèi)抽樣資產(chǎn)的重置成本；

　　R ——某類(lèi)抽樣資產(chǎn)的歷史成本。

　?。?）根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本，計(jì)算公式為：

　　被評(píng)估資產(chǎn)重置成本＝∑某類(lèi)資產(chǎn)賬面歷史成本×K

　　例題參見(jiàn)教材60頁(yè)。

　　（二）實(shí)體性貶值估算

　　1.觀察法

　?。?）特點(diǎn)：是指由具有專業(yè)知識(shí)和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)的實(shí)體各主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設(shè)計(jì)、制造、使用、磨損、維護(hù)、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素，將評(píng)估對(duì)象與其全新?tīng)顟B(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對(duì)資產(chǎn)的功能、使用效率帶來(lái)的影響，判斷被評(píng)估資產(chǎn)的成新率，從而估算實(shí)體性貶值。

　?。?）計(jì)算公式為：

　　資產(chǎn)實(shí)體性貶值＝重置成本×（1－實(shí)體性成新率）

　　＝重置成本×實(shí)體性貶值率

　　2.使用年限法

　?。?）原理：認(rèn)為資產(chǎn)的貶值和其實(shí)際使用年限成正比例

　　（2）名義已使用年限與實(shí)際已使用年限：

　?、倜x已使用年限：

　　指資產(chǎn)從購(gòu)進(jìn)使用到評(píng)估時(shí)的年限（也就是按照公歷的會(huì)計(jì)年度確定的會(huì)計(jì)上的實(shí)際年限）。名義已使用年限可以通過(guò)會(huì)計(jì)記錄、資產(chǎn)登記簿、登記卡片查詢確定。

　　②實(shí)際已使用年限：

　　指資產(chǎn)在使用中實(shí)際損耗的年限。由于資產(chǎn)在使用中負(fù)荷程度的影響，必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實(shí)際已使用年限。實(shí)際已使用年限與名義已使用年限的差異，可以通過(guò)資產(chǎn)利用率來(lái)調(diào)整。

　　實(shí)際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

　?、圪Y產(chǎn)利用率計(jì)算公式為：

　　

　　當(dāng)資產(chǎn)利用率>1時(shí)，表示資產(chǎn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限比名義已使用年限要長(zhǎng)；當(dāng)資產(chǎn)利用率＝1時(shí)，表示資產(chǎn)滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限等于名義已使用年限；當(dāng)資產(chǎn)利用率<1時(shí)，表示開(kāi)工不足，資產(chǎn)實(shí)際已使用年限小于名義已使用年限。

　　（3）計(jì)算公式為：

　　

　?。剑ㄖ刂贸杀?預(yù)計(jì)殘值）*（實(shí)際已經(jīng)使用年限/總使用年限）

　?。剑ㄖ刂贸杀?預(yù)計(jì)殘值）* 實(shí)體性貶值率

　　式中：

　?、兕A(yù)計(jì)殘值是指被評(píng)估資產(chǎn)在清理報(bào)廢時(shí)凈收回的金額。在資產(chǎn)評(píng)估中，通常只考慮數(shù)額較大的殘值，如殘值數(shù)額較小可以忽略不計(jì)。

　?、诳偸褂媚晗拗傅氖菍?shí)際已使用年限與尚可使用年限之和。

　　計(jì)算公式為：

　　總使用年限＝實(shí)際已使用年限+尚可使用年限

　　實(shí)際已使用年限＝名義已使用年限×資產(chǎn)利用率

　?、埏@然殘值是沒(méi)有貶值的，所以式中扣除了預(yù)計(jì)殘值

　?、苌锌墒褂媚晗奘歉鶕?jù)資產(chǎn)的有形損耗因素，預(yù)計(jì)資產(chǎn)的繼續(xù)使用年限。

　　3.修復(fù)費(fèi)用法

　　利用恢復(fù)資產(chǎn)功能所支出的費(fèi)用金額來(lái)直接估算資產(chǎn)實(shí)體性貶值的一種方法。

　　如果資產(chǎn)可以通過(guò)修復(fù)恢復(fù)到其全新?tīng)顟B(tài)，可以認(rèn)為資產(chǎn)的實(shí)體性損耗等于其修復(fù)費(fèi)用。

　?。ㄈ┕δ苄再H值估算

　　1.分類(lèi)：功能性貶值可以分為兩類(lèi)，超額投資成本（一次性功能性貶值）和營(yíng)運(yùn)性功能貶值。

　　2.超額投資成本（功能性貶值1）

　?。?）含義：指被評(píng)估資產(chǎn)與當(dāng)前新資產(chǎn)建造成本相比，因建造技術(shù)、工藝、材料和設(shè)計(jì)上的差別而導(dǎo)致的貶值。它是由于科學(xué)技術(shù)進(jìn)步使得新的同樣功能的資產(chǎn)價(jià)格降低而引起的原有資產(chǎn)價(jià)值的貶值。事實(shí)上，它是超額投資成本引起的功能性貶值。

　?。?）計(jì)算：功能性貶值的估算還可以通過(guò)超額投資成本的估算進(jìn)行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計(jì)算公式為：

　　功能性貶值＝復(fù)原重置成本－更新重置成本 （2-39）

　　注意：

　　如果評(píng)估某資產(chǎn)時(shí)所用的重置成本為更新重置成本，則不必考慮因超額投資成本造成的功能性貶值。

　　3.營(yíng)運(yùn)性功能貶值

　?。?）含義：

　　被評(píng)估資產(chǎn)與全新?tīng)顟B(tài)的資產(chǎn)相比，由于資產(chǎn)的效用，生產(chǎn)加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加和效益降低；

　?。?）通常，功能性貶值的估算可以通過(guò)計(jì)算超額營(yíng)運(yùn)成本獲得，具體計(jì)算步驟如下：

　?、賹⒈辉u(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行比較確定超額運(yùn)營(yíng)成本。

　?、诖_定凈超額運(yùn)營(yíng)成本。

　　由于企業(yè)支付的運(yùn)營(yíng)成本是在稅前扣除的，企業(yè)支付的超額運(yùn)營(yíng)成本會(huì)引致稅前利潤(rùn)額下降，所得稅額降低，使得企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)營(yíng)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其實(shí)際支付額。因此，凈超額運(yùn)營(yíng)成本是超額運(yùn)營(yíng)成本扣除所得稅以后的余額。

　　凈超額運(yùn)營(yíng)成本＝超額運(yùn)營(yíng)成本（1-所得稅稅率）——收益額（A、Rt）

　?、酃烙?jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命。（年限：n）

　?、芤赃m當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評(píng)估資產(chǎn)功能性損耗（貶值），計(jì)算公式為：