注冊資產(chǎn)評估師考試《資產(chǎn)評估》預(yù)習(xí)：深度百分率表

第五章 房地產(chǎn)評估

　　知識點(diǎn)三十七、深度百分率表

　　現(xiàn)在假設(shè)有一臨街寬度m米，深度n米的長方形宗地，每平方米平均單位為A元，則該項(xiàng)宗地的總價(jià)格為mnA元。

　　 

　　對圖5－1中的宗地，沿道路的平行方向，將深度以某單位區(qū)分成n個(gè)細(xì)片土地，從臨街方向起依次每片土地的單位面積價(jià)格為a1，a2，……an－1，an，因?yàn)榈貕K愈接近道路，利用價(jià)值愈高。雖然深度同為1米之差，但其地價(jià)不同，即a1與a2之差最大，a2與a3之差次之，依次縮小，土地價(jià)值與地塊臨街距離關(guān)系曲線，由此土地總價(jià)值為：

　　mnA＝ma 1＋ma2＋……＋man－1＋man

　　從而：

　　A＝（a 1＋a2＋……＋an－1＋an）/n

　　注意：每片土地的總價(jià)格是標(biāo)準(zhǔn)寬度（m）乘以ai（i＝1、2、…… n）得到的，所以“每片土地的單位面積價(jià)格ai”指的是該地塊的深度下，每單位寬度的平均價(jià)格。即該深度下：ai[元/（寬度）米。該地塊深度]，該價(jià)格的描述條件包含該地塊的深度。

　?。ㄒ唬﹩为?dú)深度百分率

　　1.定義

　　如將確定路線價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)宗地為標(biāo)準(zhǔn)，大小為標(biāo)準(zhǔn)宗地深度一定比例的各小地塊（該地塊的深度是確定的）面積價(jià)格占路線價(jià)的百分率，即為單獨(dú)深度百分率。

　　注意：這里的單獨(dú)深度百分比實(shí)質(zhì)上指的是在標(biāo)準(zhǔn)寬度下，各個(gè)小的地塊的深度不同，則該地塊的價(jià)格不同，深度越深（舉例道路越遠(yuǎn)），則價(jià)格越低。單獨(dú)深度百分率為40%，表示該深度的價(jià)格占標(biāo)準(zhǔn)深度的價(jià)格的40%，即如果標(biāo)準(zhǔn)深度的價(jià)格是100[元/（標(biāo)準(zhǔn)寬度）米。100米標(biāo)準(zhǔn)深度]，忽略標(biāo)準(zhǔn)寬度，就可以寫作：100[元/100米標(biāo)準(zhǔn)深度].則該深度的價(jià)格是40[元/（標(biāo)準(zhǔn)寬度）米。該地塊深度]，忽略標(biāo)準(zhǔn)寬度，就可以寫作：40[元/該地塊深度]，所以該地塊的單獨(dú)深度百分率為40%

　　2.制作深度百分率表，需要考慮以下幾個(gè)方面：

　?。?）確定標(biāo)準(zhǔn)深度

　　（2）確定級距

　?。?）確定單獨(dú)深度百分率

　　（4）根據(jù)需要采用累計(jì)或者平均深度百分率

　　3.深度百分率分三種：

　　第一種：單獨(dú)深度百分率。

　　如：第一段叫A1，第一個(gè)25英尺，單獨(dú)深度百分率，40%.第二段叫 A2，25英尺，30%.第三段A3，20%.第四段A4，10%.第五段A5，9%，第六段A6，8%.是呈遞減的。

　　第二種：累計(jì)深度百分率。

　　第一段 A1 單獨(dú)深度百分率是百分之四十。累計(jì)到這為止，它的深度百分率也是 40% ，如果加上第二段，A2是30%，那么累計(jì)深度百分率是 70% .

　　累計(jì)深度百分率＝∑各段單獨(dú)深度百分率

　　第三種：平均深度百分率。

　　一般來說，將標(biāo)準(zhǔn)深度的平均深度百分率設(shè)為100%，平均濃度百分率與累計(jì)深度百分率之間的關(guān)系就表現(xiàn)為：

　　平均深度百分率＝累計(jì)深度百分率×標(biāo)準(zhǔn)深度÷宗地深度

　　平均深度百分率可用來衡量平均臨街的程度。

　　舉例：

　　標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺的普通臨街地，與街道平行區(qū)分四等分，即由臨街面算起，第一個(gè)25英、尺的價(jià)值點(diǎn)路線價(jià)的40%，第二個(gè)25英尺的價(jià)值占路線價(jià)的30%，第三個(gè)25英尺的價(jià)值占20%，第四個(gè)25英尺的價(jià)值為10%，如果超過100英尺，則需九八七六法則來補(bǔ)充。即超過100英尺的第一個(gè)25英尺價(jià)值為路線的9%，第二個(gè)25英尺為8%，第三個(gè)25英尺為7%，第四個(gè)25英尺為6%.求其深度百分比

　　

　　累計(jì)、平均深度百分率計(jì)算示例：

　　50英尺的累計(jì)深度百分率等于前25英尺的百分率加上后25英尺的單獨(dú)深度百分率，即

　　40%＋30%＝70%

　　50英尺的平均深度百分率等于：

　　平均深度百分率＝累計(jì)深度百分率×標(biāo)準(zhǔn)深度÷宗地深度

　?。?0%×100÷50＝140%

　　125英尺的平均深度百分率等于：

　　平均深度百分率＝累計(jì)深度百分率×標(biāo)準(zhǔn)深度÷宗地深度

　?。?09%×100÷125＝87.2%

　　200英尺的平均深度百分率等于：

　　平均深度百分率＝累計(jì)深度百分率×標(biāo)準(zhǔn)深度÷宗地深度

　?。?30%×100÷200＝65%