注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《資產(chǎn)評(píng)估》預(yù)習(xí)：功能性貶值估算

第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

　　知識(shí)點(diǎn)十六、成本法運(yùn)中各個(gè)參數(shù)的計(jì)算方法——功能性貶值估算

　　1、分類：功能性貶值可以分為兩類，超額投資成本（一次性功能性貶值）和營(yíng)運(yùn)性功能貶值。

　　2、超額投資成本（功能性貶值1）

　?。?）含義：指被評(píng)估資產(chǎn)與當(dāng)前新資產(chǎn)建造成本相比，因建造技術(shù)、工藝、材料和設(shè)計(jì)上的差別而導(dǎo)致的貶值。它是由于科學(xué)技術(shù)進(jìn)步使得新的同樣功能的資產(chǎn)價(jià)格降低而引起的原有資產(chǎn)價(jià)值的貶值。事實(shí)上，它是超額投資成本引起的功能性貶值。

　?。?）計(jì)算：功能性貶值的估算還可以通過(guò)超額投資成本的估算進(jìn)行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計(jì)算公式為：

　　功能性貶值=復(fù)原重置成本－更新重置成本

　　注意：

　　如果評(píng)估某資產(chǎn)時(shí)所用的重置成本為更新重置成本，則不必考慮因超額投資成本造成的功能性貶值。

　　3、營(yíng)運(yùn)性功能貶值

　　（1）含義：

　　被評(píng)估資產(chǎn)與全新?tīng)顟B(tài)的資產(chǎn)相比，由于資產(chǎn)的效用，生產(chǎn)加工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加和效益降低；

　　（2）通常，功能性貶值的估算可以通過(guò)計(jì)算超額營(yíng)運(yùn)成本獲得，具體計(jì)算步驟如下：

　?、賹⒈辉u(píng)估資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行比較， 確定超額運(yùn)營(yíng)成本

　?、诖_定凈超額運(yùn)營(yíng)成本。

　　由于企業(yè)支付的運(yùn)營(yíng)成本是在稅前扣除的，企業(yè)支付的超額運(yùn)營(yíng)成本會(huì)引致稅前利潤(rùn)額下降，所得稅額降低，使得企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)營(yíng)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其實(shí)際支付額。因此，凈超額運(yùn)營(yíng)成本是超額運(yùn)營(yíng)成本扣除所得稅以后的余額。

　　凈超額運(yùn)營(yíng)成本=超額運(yùn)營(yíng)成本（1-所得稅稅率）——收益額（A、Rt）

　　③估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的剩余壽命。（年限：n）

　?、芤赃m當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將被評(píng)估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評(píng)估資產(chǎn)功能性損耗（貶值），計(jì)算公式為：

　　 

　　4、應(yīng)用舉例

　?。?）某待評(píng)估的生產(chǎn)控制裝置正常運(yùn)行需要6名技術(shù)操作員，而目前的新式同類控制裝置僅需要4名操作員。假定待評(píng)估裝置與新裝置的運(yùn)營(yíng)成本在其他方面相同，操作人員的人均年工資福利費(fèi)為12 000元，待評(píng)估資產(chǎn)還可以使用3年，所得稅稅率為33%，適用折現(xiàn)率為10%.根據(jù)上述調(diào)查資料，待評(píng)估資產(chǎn)相對(duì)于同類新裝置的功能性貶值測(cè)算過(guò)程如下。

　?。?） 待評(píng)估資產(chǎn)為一棟層高為4米的住宅，其復(fù)原重置成本為1 600元／建筑平方米，而在評(píng)估基準(zhǔn)日建造具有相同效用的層高為3米的住宅，更新重置成本為1 500元／建筑平方米，就此可以斷定其單位建筑面積功能性貶值額為：