注冊會(huì)計(jì)師《經(jīng)濟(jì)法》強(qiáng)化學(xué)習(xí)：關(guān)于土地抵押與買房人矛盾的處理

　　請(qǐng)問如果甲開發(fā)商以其擁有的建設(shè)用地使用權(quán)向A銀行抵押借款，后又再該土地上開發(fā)建設(shè)商品房，商品房按揭業(yè)務(wù)在B銀行做。假設(shè)借款到期后開發(fā)商無力償還A銀行貸款，而房子已出售，A銀行如何實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)？

　　解答：這里的關(guān)系是這樣的，如果房子全部出售的話開發(fā)商不太可能不能清償A銀行款項(xiàng)，所謂的不能清償都是房子不能出售的情況，那么拍賣的房屋只能是開發(fā)商未出售的房屋或套房，而且根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，建設(shè)用地使用使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。那么銀行此時(shí)對(duì)于新增建筑物拍賣的價(jià)款是不能行使優(yōu)先受償權(quán)的。

　　對(duì)于已經(jīng)出售房屋的部分，取得其下面土地抵押權(quán)的銀行如何行使抵押權(quán)目前還沒有明確的規(guī)定，根據(jù)一些實(shí)際的案例的審判情況，我們認(rèn)為可以采取以下兩種方式進(jìn)行處理：

　　一是如果出賣人在預(yù)售房屋時(shí)向房屋的買受人告知土地之上已經(jīng)設(shè)置了抵押，買受人仍然自愿購買，則意味著其已經(jīng)自愿承擔(dān)了將來因?yàn)榈盅簷?quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而使其房屋所有權(quán)不能實(shí)現(xiàn)的后果，此時(shí)土地抵押權(quán)人可以依據(jù)擔(dān)保法第五十五條的規(guī)定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，即可以依法將該商品房同時(shí)拍賣并對(duì)該商品房無權(quán)優(yōu)先受償，買受人不能以抵押事實(shí)主張預(yù)售合同無效或要求出賣人賠償。但出賣人必須承擔(dān)告知權(quán)利事項(xiàng)的舉證責(zé)任，否則承擔(dān)舉證不能的后果。

　　二是如果出賣人在出售房屋時(shí)未告知或不能證明已告知買受人土地使用權(quán)已設(shè)置抵押時(shí)，出賣人應(yīng)在出售房屋時(shí)，解除各種抵押，否則應(yīng)當(dāng)向買受人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。如果出賣人在訴訟前或在訴訟期間將抵押注銷，說明雙方在簽訂合同時(shí)，出賣人未告知抵押情況的潛在風(fēng)險(xiǎn)已不存在，影響買受人取得產(chǎn)權(quán)證的障礙已消除，可以判決雙方繼續(xù)履行合同。

　　不過以上的兩種情況目前在法律上還沒有明確，這僅僅代表的是一種觀點(diǎn)，老師提醒您簡要了解一下即可，考試肯定不會(huì)考的。

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