注冊會計師考試輔導：成本模式與公允模式的比較

　　無論是成本模式還是公允價值模式都有其自身的優(yōu)缺點，不存在孰好孰壞，關鍵要看該模式是否適用于企業(yè)。兩種核算模式對企業(yè)的不同影響如下：

　　（一）對企業(yè)資產狀況的影響

　　一方面，長期以來，企業(yè)習慣于在會計核算上將自用房產與出租房產混為一談，不加區(qū)分。新準則的頒布和實施要求企業(yè)無論采用成本模式還是公允價值模式，都必須對投資性房地產獨立核算，因此，原來分別計入固定資產和無形資產中核算和列報的投資性物業(yè)，將統(tǒng)一計入“投資性房地產”項目。這一變化無疑會對企業(yè)的資產結構產生影響，尤其是那些持有大量投資性房地產物業(yè)的企業(yè)，其結果是企業(yè)固定資產和無形資產在整個資產中的比重下降，投資性房地產的比重增加。另一方面，新準則規(guī)定，“對于有確鑿證據表明可以采用公允價值模式計量的投資性房地產，在首次執(zhí)行日可以按照公允價值進行計量，并將賬面價值與公允價值的差額調整留存收益”。在目前房地產價格普遍高于其歷史成本的情況下，企業(yè)一旦選用公允價值模式來計量其早些年購入的投資性房地產，必將大大增加其賬面凈資產，提高償債能力。

　　（二）對公司盈利能力的影響

　　成本模式對企業(yè)利潤的影響比較穩(wěn)定，無非是按期對投資性房地產計提折舊或攤銷造成企業(yè)成本費用的增加，除非進行資產處置，一般情況不會創(chuàng)造利潤。采用公允價值計量模式對企業(yè)盈利的影響會有一些不確定性。一方面，因為該方法無需計提折舊或攤銷，降低了企業(yè)的成本費用；另一方面，由于期末資產的賬面價值與公允價值的差額需調整當期損益。該資產要按評估的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。當前，房地產行業(yè)持續(xù)飛速發(fā)展，投資性房地產物業(yè)以盈利穩(wěn)定為最大特點，其升值潛力較大且預計將會持續(xù)，總體上每年的重估增值額應該持續(xù)為正值，對當年的凈利潤預計將會產生較大的貢獻，但不排除部分投資性房地產物業(yè)出現貶值的可能。因此，預計采用公允價值核算模式對企業(yè)利潤的影響是先揚后抑，且企業(yè)每年凈利潤的波動程度會隨之加大。

　　（三）對企業(yè)稅負的影響

　　目前，我國財政部、國家稅務總局明確規(guī)定在計稅時，投資性房地產持有期間的“公允價值變動損益”不予以考慮，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。換句話說，投資性房地產的計稅基礎是其歷史成本，無需考慮投資性房地產重估增值部分的稅收。因此，無論企業(yè)采用何種模式，其應納稅所得額是一樣的，其應交稅費也是差不多的。但是，若企業(yè)采用成本模式，由于新會計準則和稅法的處理基本一致，企業(yè)完全可以根據會計核算的利潤直接計算所得稅，比較簡單；若采用公允價值模式，考慮到會計和稅法處理的差異，企業(yè)不能根據利潤直接計算，而只能通過納稅調整計算應納稅所得額，勢必將增加核算的難度及工作量。

　　根據當前市場狀況，準則中還是比較提倡公允價值模式，所以符合一定條件時，可以由成本模式轉變?yōu)楣蕛r值模式，但是也為了維持其會計信息的可比性，轉變后不得再轉回來。

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