2011年注冊會計師《會計》預習指導：投資性房地產

　　第一節(jié) 投資性房地產的特征與范圍

　　一、投資性房地產的定義及特征

　　投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。

　　二、投資性房地產的范圍

　　投資性房地產主要包括：已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。

　　第二節(jié) 投資性房地產的確認和初始計量

　　一、投資性房地產的確認和初始計量

　　二、與投資性房地產有關的后續(xù)支出

　?。ㄒ唬┵Y本化的后續(xù)支出

　　與投資性房地產有關的后續(xù)支出，滿足投資性房地產確認條件的，應當計入投資性房地產成本。

　　企業(yè)對某項投資性房地產進行改擴建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產的，在再開發(fā)期間應繼續(xù)將其作為投資性房地產，再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷。

　　（二）費用化的后續(xù)支出

　　與投資性房地產有關的后續(xù)支出，不滿足投資性房地產確認條件的，應當在發(fā)生時計入當期損益（一般是“其他業(yè)務成本”）。

　　第三節(jié) 投資性房地產的后續(xù)計量

　　企業(yè)通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，也可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

　　一、采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產

　　在成本模式下，應當按照固定資產或無形資產的有關規(guī)定，對投資性房地產進行后續(xù)計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規(guī)定進行處理。

　　二、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產

　?。ㄒ唬┎捎霉蕛r值模式的前提條件

　　企業(yè)只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。企業(yè)一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產均采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

　?。ǘ┎捎霉蕛r值模式進行后續(xù)計量的會計處理

　　企業(yè)采用公允價值模式 進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業(yè)務收入。

　　資產負債表日，投資性房地產的公允價值高于其賬面余額的差額，借記“投資性房地產——公允價值變動”科目，貸記“公允價值變動損益”科目；公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。

　　三、投資性房地產后續(xù)計量模式的變更

　　成本模式可以變更為公允價值模式，為會計政策變更。

　　成本模式不可以變更為公允價值模式。

　　第四節(jié) 投資性房地產的轉換和處置

　　一、投資性房地產的轉換

　?。ㄒ唬┩顿Y性房地產轉換形式和轉換日

　　1．轉換形式

　　“自用房地產或存貨”與“投資性房地產”的轉換。

　　2．轉換日

　　“自用房地產或存貨”轉換為“投資性房地產”：租賃期開始日或用于資本增值的日期。

　　對不再用于日常生產經營活動且經整理后達到可經營出租狀態(tài)的建筑物，如果董事會或類似機構作出正式書面決議，明確表明其持有以備經營出租的空置建筑物，如董事會或類似機構作出書面決議，明確表明其自用房地產用于經營租出、持有意圖短期內不再發(fā)生變化的，應視為存貨轉換為投資性房地產，轉換日為董事會或類似機構作出書面決議的日期。

　　“投資性房地產”轉換為“自用房地產”：房地產達到自用狀態(tài)日期。

　　（二）房地產轉換的會計處理

　　投資性房地產采用賬面價值計量模式的房地產轉換：按賬面價值轉換

　　投資性房地產采用公允價值計量模式的房地產轉換：

　　非投資性房地產轉換為投資性房地產：投資性房地產按公允價值計量，公允價值與賬面價值的借方差額記入“公允價值變動損益”科目，貸方差額記入“資本公積—其他資本公積”科目

　　投資性房地產轉換為非投資性房地產：自用房地產按公允價值計量，公允價值與賬面價值的差額記入“公允價值變動損益”科目

　　二、投資性房地產的處置

　　當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。

　　企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發(fā)生投資性房地產毀損時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益（將實際收到的處置收入計入其他業(yè)務收入，所處置投資性房地產的賬面價值計入其他業(yè)務成本）。同時結轉投資性房地產累計公允價值變動。若存在原轉換日計入資本公積的金額，也一并結轉至“其他業(yè)務成本”。

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